3年首次地价下跌，银座也撑不住，从不降价的日本为啥也不行了？

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作者：瀚海观察
根据媒体10月5日的报道，日本国土交通省的最新基准地价显示，包括住宅、商业及工业用地等所有用途的土地平均价格比2019年同期下降了0.6%，为时隔3年来首次下跌。日本国土交通省是在针对47个都道府县的21519处用地调查后得出的上述结论。60.1%的被调查对象均表示，价格与往年相比有所下降。


日本房地产研究及咨询公司Urban Research Institute的研究主管平山茂雄（Shigeo Hirayama）表示，尽管基准地价并不是基于土地实际交易的价格来决定的，但是也反应了基于租金降低或者综合其他因素导致利润空间压缩的预期。同时，他强调，如果近期经济形势得不到改善，那么明年起将会见证越来越多地价下跌的情况，“届时地产交易价将体现真实的供给需求”。
日本国土交通省的上述数据显示，日本商业用地价格从2019年上升1.7%转为下跌0.3%，时隔5年首次下跌；住宅用地则下跌0.7%。在日本三大都市圈的东京、大阪和名古屋，住宅用地价格下跌0.3%，为7年来首次，商业用地价格则略微上升0.7%。在上述三大都市圈之外的地方，商业用地价格下滑0.6%，住宅用地价格下滑0.9%。在日本47个都道府县下属的城市中，商业用地价格下滑幅度最大的是位于日本中部的岐阜县高山市。当地以温泉度假而闻名，但疫情导致游客人数锐减，当地的商业用地价格大幅下滑9.3%。


谁也没想到最近一段时间作为整个亚洲房地产市场价格最高的地方，日本东京也能够出现比较严重的房地产价格的下滑，这其中的原因到底是什么呢？
首先，我们要明白日本当前这段时间房地产市场的稳定原因到底是怎么做到的？其实从上个世纪90年代日本房地产的泡沫破灭之后，日本整个国家的房地产市场都处于一个比较稳定的状态之中，这种稳定实际上是有几方面所共同决定的。一方面是房地产泡沫已经破灭，整个日本国内的炒房力量遭到了巨大的冲击，从而是一蹶不振，失去了真正的市场运作能力，另一方面由于日本经济还保持着较为稳定的高质量发展，虽然没有那么高的增长速度了，但毕竟还是世界第三大经济体，有着不错的经济体量啊，还有大量的外部人员进入，所以共同支撑了房地产市场的发展，所以这也是这些年来日本房地产稳定的关键所在。
其次，我们看到这种稳定的因素背后也有着很大的问题，这就是这些年来日本的老龄化和少子化的发展，实际上让日本处于一个微妙的脆弱平衡之中，因为日本的老年人越来越多，日本年轻人的生育率越来越低，这也必然会导致日本刚性需求的下降，但毕竟这是一个几十年为周期的过程，所以从目前来看市场还是在一个平衡的状态之中，这个平衡没有被打破，才导致了日本房地产市场这些年的长期稳定。


第三，而这次黑天鹅的事件的出现，实际上正是打破了这种稳定的因素，由于黑天鹅导致了海外旅游的大幅度降低，这让日本很多以服务业为核心的产业遭到了巨大的冲击，特别是旅游业带动的大量的产业，因为没有足够的游客来日本旅游，这就直接导致了日本的很多商业体系出现了问题。而这种商业体系出现问题之后，将日本房地产脆弱的平衡给打破了，短时间内大量的需求减少，供给就显得过剩，而供给过剩需求不足，就直接导致了房地产体系出现了巨大的问题，这种问题必然会导致价格的下跌，这种下跌并不是代表说日本的房地产到底是突然出现了什么大的问题，而是说之前的平衡没有了，这种平衡的消逝是黑天鹅的直接影响，但同样也是日本多年问题的积累，所以从这个角度出发，以史为鉴，我们要考虑的是对于一个国家来说，到底该怎么看待自己的房地产市场，如何看待自己房地产市场的供给和需求，这才是最关键。