“三道红线”压顶，北京“2字头”房源重现！半数新盘打折！郁亮：不亚于土地招拍挂制度

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作者：21金融圈
今年，疫情打乱了很多购房人原本的购房置业计划。如今正是楼市销售“金九银十”的旺季，记者走访北京新盘市场，发现国庆开出不少新楼盘，竞争之下，销售价每平方米不到3万的“2字头”房源又出现了，而且在售新盘有半数在打折。

北京楼市：“2字头”房源重现 半数新盘打折

国庆节前最后两天，北京共13个楼盘拿到预售许可证，将全部在假期开盘。加上已开盘项目，目前北京市场上，在售新房项目超过50个。记者发现：至少25个项目都在国庆期间推出了打折房源，折扣普遍在八五折左右，最低可到七八折。



9月下旬，房山区某个精装修新房项目以28000元均价入市，同一地段两年前入市的新房项目均价为32000元左右，一套90平米的小户型，两年间降价了36万元。记者先后走访新房集中分布的大兴区、通州区多个项目，发现来看房的购房人不少。



贝壳研究院高级分析师 潘浩：根据以往的经验来看，降价大多数情况下还是一种营销手段，房企会根据自己楼盘或者房源的情况，推出大力度的促销房源，阶段性地会造成个别的楼盘或者房源的价格下调，但是也不会是整体性的。

记者发现，这些项目里有的面向刚需群体，也有满足改善性购房需求的商品房，还包括部分远离市区的养老、度假地产项目。



数据显示：今年1-8月份，北京新房市场成交面积同比下降18%，截止到8月底，北京商品住宅库存为1096万平方米，销售去化周期大约为22个月，市场竞争激烈。



在这种情况下，大部分开发商选择在户型设计和装修标准上下功夫。很多90平米以下的小户型，都做到了南向面宽9米以上，客厅和两间卧室朝南，部分户型还设计了双明卫和入户玄关。这样的户型过去在90平米以下的房源中很少见，但如今已成为新开楼盘的“标配”户型。相当一部分90平米以下的小户型，在客厅设计了转角飘窗，采光面超过7米，这种新颖的设计也出现在很多新项目中。

“三道红线”卡点推进

9月28日，据财联社消息，已有参与“三道红线”融资新规试点的房企，按监管部门要求提交降负债方案，这距离8月20日新规出台不过一月有余。

9月1日起，该新规在12家房企试点实施，试点房企需于2023年6月30日前完成降负债目标。

“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1倍。据“踩线”情况，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，所在档位将直接影响其融资额度。这被认为是史上最严厉的债务管控政策。

新规之下，多数房企举债将受限。以2020年中期数据为基准，销售TOP50的上市房企中仅有5家未踩线，余下45均踩线，踩线率达90%。

这对债台高筑的房企而言无疑是重击。据克而瑞数据，截至2020年年中，179家房企总有息负债规模达8.42万亿元。这其中，76家重点房企总有息负债为7.29万亿元，短期有息负债2.55万亿，较期初增长8.84%，短期偿债压力增大。

强监管叠加债务压顶，部分房企已忙于降杠杆。然而，上述融资新规将于2021年1月1日起在房地产全行业全面推行，留给房企的时间不多了。



郁亮谈“三道红线”

近日，在万科的南方区域媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮表示：“三道红线的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。这意味着房地产行业重大游戏规则的改变，将影响所有房地产企业。”



万科董事会主席郁亮，图/人民视觉
郁亮谈到，可以将中国房地产行业的发展分为三个阶段。

一是2002年之前的土地红利阶段，拿到地就容易赚钱；

二是招拍挂之后的金融红利阶段，需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地；

“三道红线”之后，金融红利时代已经划句号，房地产行业将进入管理红利时代。所有的房企再次来到同一起跑线上。

“近年来，房地产金融占比越来越高，这是不对的。”郁亮表示，金融过多被房产占用不是好事情，一个国家发展不能只靠房地产，应该有科技、基础服务、制造业等。他还表示“三道红线”今年明确下来了，明年要全面开始实施这个政策。

他提到，“三道红线”将覆盖表内表外，并进行穿透检查。“之前的财务技巧都没有任何用处，现在必须是实打实来调整,这对所有的开发商都是挑战。”郁亮表示要从财务纪律提高到财经纪律，财务纪律是不能做假账等，财经纪律则要考虑好投资纪律。

郁亮表示，万科特别不希望行业出现恶性事件，万科会在保护好自身利益的前提下，力所能及地帮助一些面临困难的企业。

最后，郁亮表示有一项不变的事情，就是对客户好。“有好产品、好服务，企业才能活下去。”
来源：央视财经、无冕财经、华夏时报