房贷问题

nanguazaixian

xin5k 发表于 2020-11-15 16:14
1. 我就直接谈的40多年，拿到0.74%的利息，但是我首付了。因为我买的位置还不错，离地铁站就150米，所 ...

你这应该是40年的Vertragszeit，不是Zinsbindung吧？ 这个很正常。

nanguazaixian

mql321 发表于 2020-11-15 16:57
补保证金是什么意思？即便每次房屋贷款的月供都准时交，银行也可以以房价下降为理由要求追加Eigenkapital ...

他谈的东西在贷款合同里面的 Kündigung der Bank篇章就有答案。 到时候银行可以要求提前还款，意味着你得找另外一家银行把贷款续上。 并不是什么天塌下来的事情。 据我目前看，银行不会把增加保证金什么的写进去，无非就是提前Kündigen罢了。

nanguazaixian

Kosmonaut 发表于 2020-11-16 01:12
你从投资的角度说有一定道理，但那是另一回事，投资得房价疯涨到一定程度才值得费那劲。稳中略升的话那相 ...

留德华不买国内一线的房很正常：
一工作生活重心在德国。
二国内要求的首付比例太高了。 北京上海房子诱人，但是你掏得出200万真金白银在台面上么？
三你在国内买房就找国内银行贷款，问题是哪个银行熟悉认证海外人士工作和收入流程的？

德国房价从2011年起飞后，趋势是5年翻一倍，不是10年了。

nanguazaixian

mql321 发表于 2020-11-16 04:28
原理我都知道，可那你说的，“这种情况你要立刻补交差价。不然房子就要被银行收回”，这是写在每一个抵押 ...

你担心过度了，要补差价不然房子收回是楼上那位发明的。。。。。。

银行如果发现市场出现大规模的房市崩盘，可以有权要求你提前还剩下贷款。这点会在合同里面注明。同时，合同里面会注明该流程中，银行要给客户 1书面通知 2尊重客户合理要求 3给用户适当时间找到下一家贷款银行。

现在的情况是，一旦央行发现有这类风险，除非真是国家已经完全破产，不然都会超发货币抵消系统性金融危机，这就是为什么房市倒之前，很多很多其它行业都不能先倒。

nanguazaixian

Fischmann2009 发表于 2020-11-16 08:35
我是贷款25年，你的1%0首付是在哪家银行拿到的?

一个是你的Vertragszeit，一个是你的Zinsbindung。

我的是40年，锁利息10年。

nanguazaixian

xin5k 发表于 2020-11-16 20:00
恩你说的有道理
如果有更好的投资路子比投资房产稳妥还收益多的
那当然就不用看房产了

在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可以带来的回报是每年3%-5%不等。

有些投资有价证券的可能觉得他每年回报率远高于5%，可以轻松到15%，这点没问题。 问题是他的基数是满仓的基数么？ 私人投资者有10万欧现金，他敢敢每月都满仓么？ 所以即便他的投资回报率可以到2-3倍于房产，但是由于基数不同，他的总盈利数额依然还在接近的范围。遇到股市波动，更会有大笔资金无法套现，直接影响下一个获利周期。

房贷这门生意是带杠杆的，用几万撬动了银行的几十万，然后我们再来看他的Rendite，那就完全不同了。

在目前这种用撒钱来对冲金融危机的操作手法下，等到房价真的跌20%，那么有价证券可能早就跌掉50%以上了，股市里面你觉得你跑的够快，但你真的知道哪一天大撤退么？ 而如果因为货币超发发生大面积通胀让钱贬值了，那么纸面货币实际贬值，而房产则会躺赢成为对冲政府撒钱行为的最佳资产之一。

目前来看，金融危机啥时候来还没人知道，但是政府使劲撒钱是天天看得到的。

有价证券不是不好，但是需要时间和精力投入的；而且很多场外操作，私人用户根本无权参与。 某一天股市高开低开，都是金融机构提前交易好了，私人用户只能瞪眼，再等开盘后捡捡吃完肉的骨头和汤水。

ari

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 23:16
在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可 ...

房屋贷款确实是普通人可以接触到的最靠谱的金融杠杆。
能贷一定要贷。
但是以目前德国的经济形势，房价上涨的速度应该要放缓了。
但是收益率跑赢通胀那是完全没有问题的。

ari

贷款的难易程度主要还是跟还款能力有关。银行成天变卦，都是在担心风险。
你如果是非常高的收入，那就是另外一种情况了。

Uldenbaturu

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 23:16
在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可 ...

房市大家敢投入，还是因为德国大中型城市中心区房市还是可以长期看好的，除了前面说的老龄化和无娃化以外，还有就是土地私有制，市场有刚需，但是开发商真得没地，德国的房子一盖奔着100年以上的使用时段，所以中心区能盖房的土地只会越来越少。再有一点很重要的就是德国的私有制思维，其实是和他们现在大量民众租房的行为不符合的，以后我个人认为还是会有越来越多的人愿意从租房变成买房。大约5年前和两个咨询师讨论未来汽车行业发展，他们说了电气化，自动驾驶和共享汽车三条，但我始终认为，共享汽车这条在欧洲很难实现，因为私有物品和私人空间的思维根深蒂固，对房市我也是同样的看法，eigene vier Waende必然属于未来德国梦的一部分。

旺盛的需求加紧巴巴的土地，最后就是把价格一路往上推，平均涨幅基本能和印钱速度匹配

羽扇纶巾

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 23:16
在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可 ...

有价证券也是可以长线投资的，而且长线投资证券市场，不短线折腾，绝对比买房产出租操心少

我自己从11年欧债危机开始长线投资股市，现在十年过去，回头看不比投资房产收益少。。。

当然，我绝对不否认房子的投资价值和抵御通胀的价值，而且也非常同意房贷是普通人能使用的风险最低的杠杆。但我就是比较懒，嫌买房出租潜在的麻烦事太多了。。。