柏林限租政策第二阶段正式开始，房东每月损失2100万欧

袖底香

柏林限制租金上涨的一条有争议条款即将生效：该条款规定将租金降低至法律规定的最大值。对于柏林的很多租户家庭来说，可以说是早到的一笔圣诞金。而且事实上，柏林的租金已经整体下降。


在第一阶段针对新租房合同，近150万套公寓的租金已追溯冻结至2019年6月18日的租金状态。而且，租金要从2022年才允许上涨，但每年仅增长通胀同等水平1.3％。此外，还引入了租金上限。唯一的例外是从2014年起可入住的新公寓。法律期限是限于五年；卡尔斯鲁厄（Karlsruhe）行政法院有数项诉讼正在审理中。

租金上限的第二阶段于11月23日生效，现有的租金合同也适用了：禁止房东收取超出一定价格门槛的租金，这意味着如果房东要求的租金超出法律规定上限的20％，则必须降低房租。任何不遵守的房东都将被罚款。各区负责执法，租户不必自己采取法律行动。

F + B定期汇编德国城市和市政的租金指数。根据他们的模拟统计，柏林约有512000套公寓受到租金上限第二波政策的影响，这相当于相关公寓总数的36.7％。

F + B专家指出：“在那种老建筑云集的黄金地区，租金通常远高于上限。” 因此，在这些居住区中收入较高的家庭可能会特别受益于限租政策。“仅在这一细分市场中，房东损失的租金收入就高达678万欧元。而那些从1965年至1990年建成的预制公寓和大型的房地产楼盘，租金也会减少570万欧元，所占份额为27.1％。

根据F + B的分析，按照这些规定，房东每月要少赚近2100万欧元的租金。平均每套公寓每月降租40欧元。按一年计算，房东损失了2.5亿欧元。

实际上，租金上限政策已经反映在首都的房市中。由于第一阶段自2月就开始生效了，因此，根据F + B的数据，柏林的租房价格从去年的每平方米平均9.02欧元下降到今年第三季度的8.54欧元。在全国排名中，柏林从第100名滑落至113名。如下图是德国大城市的租金水平：

柏林红-红-绿政府参议院的政客对此后果感到满意：“租金上限政策不仅给人们带来了喘息的机会，而且还促进了社会的和平。” 而ZIA房地产行业中央协会则提出了警告：“这并不能让社会更平等。” 实际上，住宅区中的高收入者反会从较低的租金中获得不成比例的收益。

柏林因为政策上的原因，租金已经开始下跌，但在德国其他地区，租金还是上涨的，但是涨幅已经有所减弱。根据F + B的信息，在全德范围内，新合同的租金在一年内仅上涨了0.1％。F + B董事总经理Bernd Leutner表示：“就全德平均而言，高昂租金的时代终于成为过去。”

房价还是继续上涨当然，房价上涨速度没有前几年那么快了，对于公寓来说，从2020年第二季度到第三季度的价格上涨了0.6％。但是如果还去年同期相比，还是上涨了5.5％。

就单户和两户住宅而言，从2020年第二季度到第三季度，价格上涨了0.5％。然而，和去年同期相比上涨高达8.6％。很多人认为是新冠危机促进人们更喜欢选择这种更容易社交疏远的住宅房，但是事实上，价格涨幅的绝大部分是在新冠危机前就完成的。



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