以租养贷是否行得通，这是德国200个城市的分析

袖底香

很多人购置了自住房以后，开始为投资和退休金做准备。例如购置一套出租房，以租养贷，这种模式在德国适用吗？

从长远来看，房地产依然被视为一项安全的投资和合适的养老储备。但是，以租养贷仅在基本租金足以支付分期付款的情况下才有效。否则，作为房东需要支付额外费用的话就不太建议了。专家认为，购买的价格不应该超过30年的净租金。

德媒使用200个德国城市当前的数据来计算是否值得购买60平方米的公寓，以租养贷。通过比较购买60平方米的公寓要付的钱，每月租金收入和房贷分期付款的金额，计算需要多长时间能用租金还清公寓房贷。购房和出租的价格数据来自房产经纪人Homeday。


样本计算
在杜塞尔多夫，对于一套60平方米的公寓，购房者须支付的平均费用为196000欧元。
如果购房者支付20％作为本金，然后从银行借款157000欧元。
通过在线的房贷利息比价器，查到十年期贷款目前比较便宜的贷款利息是1.24％。

而杜塞尔多夫60平方米公寓的冷租金平均为630欧元。如果房贷利息为1.24％，相当于用这个租金还贷，每年能还款3.6％。十年期后，仍有约96000欧元的债务。而要完全还清房贷，那么需要26年。专家认为，这是一笔还算不错的买卖。前提是公寓永远不会空着，注意，租金上涨和必要的装修和维护费用没有考虑在内。

特别值得以租养贷的地方
在距离莱比锡100公里的格拉（Gera），买家平均只需支付39000欧元即可购买一套60平方米的公寓。作为业主，您可以期望同一公寓的租金收入为318欧元。仅8.5年之后，便可以完全还清该公寓的房贷。

而即使如因戈尔施塔特（Ingolstadt），汉堡和柏林等非常抢手的城市，根据德媒的计算，也是29年就可以还清房贷，以租养贷的方式也是行得通的。

不值得以租养贷的地方
专家认为，如果花费30年的冷租金，还不能还清房贷，那么就不太值得了。在德国，有几个地区的购房者必须花费超过30的年净租金才能购买公寓。如慕尼黑，雷根斯堡，罗森海姆，康斯坦茨，兰茨胡特，美因河畔法兰克福和弗莱堡就是这种情况。在这些地区，租金通常比支付房贷便宜。但是，这些城市是工作多，而房地产紧张的地区。虽然单纯从租售比来看，可能不值得买房，但是如果考虑到未来的房价，就要进一步仔细衡量了。

下面是德国所有200个城市的具体信息，请按照字母排序查找，提供参考：



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rose122333

mj250

以前不是说以17年为界限么，现在改30年了？