关于出租自住的税务节省——grundschuld的置换？

BingBingCat

希望有大神可以解答一个比较冷僻的问题。

lz曾买一房自住，由于自住投入了大量首付，不久就快还完钱了。

现lz由于工作原因搬去别的城市，自住房只能出租出去。在新城市租金叶很高，计划再买个房子自住。

现在问题来了，出租以前的房子由于首付高，基本没啥利息，估计到时候税会交很多。在新城市重新买房贷款多自己每月还得还很多利息。

现在问题1，这种情况下新城市买房自住的利息能抵税吗？

2.还有别的方法能够降低税务或者利息吗？不然这种情况真的很不利，如果一套出租房交很多税，自住房又自己交很多利息的话。听说有一种方式是买新房时grundschuld置换，完全不知什么意思怎么操作。

先谢过啦

D.Rich

1.据我所知不能。买房自住了就是买房自住了，自住就是没有税务优惠
2.出租房如果采取给它单独设立一个银行账户的方式，也许可以让你未来给它贷款产生的利息能抵税。具体说就是，你开一个银行账户，只进出这个房子自己的流水，并且这个房子所有的流水都通过这个帐户，如果这个账户“入不敷出”而需要贷款了，那这个贷款的利息可以抵税。注意必须是这个出租房的需求带来的贷款，而不是你个人的需求。具体咋给这个房子产生新的贷款需求，就发挥你的想象力呗

其实我建议你把第一个房子卖了，你原来自住的房子是不是已经买来3年了？最近房价涨这么多，你好好收拾收拾，卖了之后的利润可是完全免税的。如果你租出去，就得等持有时间超过10年才能免税变现啊，这期间任何时候卖了可能都会导致税后利润比现在低的。还有你自己也知道的利息抵税问题。你现在可能有点儿“锚定心理”，还被自己的沉没成本绑定了。从纯经济上考虑下，是不是卖了更划算？

BingBingCat

有幸获得房产大咖赐教

关于2.出租房已经出租了，也是单独开的账户管理。但是由于房子比较新，估计近十年能抵税的东西不多呀。

关于卖房，有想过，但是这个地方感觉还有很多涨价空间，而且目前出租租售比特别高。

lola118

在新城市买房的时候用这套出租房抵押做首付，不知道这样行不行？

BingBingCat

lola118 发表于 2020-12-20 11:30
在新城市买房的时候用这套出租房抵押做首付，不知道这样行不行？

抵押也抵押不出首付现钱来啊，也只是抵押了给新房贷款，抵押了给新房贷款能便宜点利息而已……甚至很多银行不用抵押前一套房也可贷出款来。

但是还是没有解决出租房能抵税的太少，交税多的问题

lola118

BingBingCat 发表于 2020-12-20 12:46
抵押也抵押不出首付现钱来啊，也只是抵押了给新房贷款，抵押了给新房贷款能便宜点利息而已……甚至很多银 ...

抵押之后grundschuld置换不就完成了？不知道这样理解对不对？

我的情况跟你一样，当时没有抵押，要交不少税。现在后悔了

BingBingCat

lola118 发表于 2020-12-20 14:09
抵押之后grundschuld置换不就完成了？不知道这样理解对不对？

我的情况跟你一样，当时没有抵押，要交 ...

关键是后面买房抵押了之前那套房，也改变不了之前那套房自己的利息支出很低，抵税少的问题 这样看自住房转出租确实有点坑

lola118

BingBingCat 发表于 2020-12-20 22:31
关键是后面买房抵押了之前那套房，也改变不了之前那套房自己的利息支出很低，抵税少的问题 这 ...

抵押之后的利息不就是出租房的利息增加了吗？就等于把自住房贷款的利息转嫁到了出租房里了？

hahaxixi

新买的房子装修自己找人弄，至少务工费可以退税，不过一年有个限额。

jingnan

如果前自主房只是用了一个名字， 是否可以考虑卖给配偶做出租房， 这样配偶可以全贷款。
没实践过， 是否划算不清楚。