资本+科技赋能下，物业行业能走多远？

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作者：36氪
2020年一共有17家物业公司完成上市，将行业内上市企业数量推升至35家。物业行业的高增长、高估值、高确定性、政策利好因素，让物业公司成为资本寒冬中为数不多的优质赛道，吸引了大的投资机构进入。

“物业服务企业会迎来最好的黄金十年。”在12月25日由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变2020物业管理资本论坛”上，中指研究院常务副院长黄瑜判断，未来整个物业行业与头部物业公司的规模还将会加速扩张。



2015-2024全国物业管理行业总营收估算及预测 数据来源：CREIS中指数据

物业公司规模的扩张主要来自于管理面积的增加和服务门类的拓展。在管理面积方面，在承接来自地产开发业务的增量项目同时，头部物业公司还在通过并购进行全国化布局。例如雅生活目前80%的管理收入来自于非雅居乐地产业务部分。

在服务门类拓展方面，据中指研究院统计，目前物业公司已经从传统的物业服务扩充到将近30多个业态范围、100多个门类。例如今年在资本市场被热炒的社区团购业务上，碧桂园、彩生活、绿城服务、雅生活等企业均早已布局。

黄瑜认为，物业公司参与社区团购有代理团长、以销定采、门店+自提、团购载体几种模式，“物业公司拥有社区的公共资源，可以进行短期仓储。并且，一线的员工也可以闲暇时间进行配送，这是现有的很重要的一个优势。”

物业服务赛道的资本和资源还在向头部企业集中。据中指研究院统计，截至2019年底，管理面积排名前十的物业公司在管总面积约23.5亿平方米，占到全行业的10%左右，集中度相对较低。而TOP企业的业绩占比达到约30%，具备效率优势。



截至2020年12月17日香港联交所上市物业服务企业市值与2019年营业收入，数据来源：CREIS中指数据

“物联网的成本、人工算法的成本、互联网的成本大幅下降。同时业主已经被教育了，业主对于新事物的接受程度已经提高，对于良好服务的付费意愿大幅提升。”绿城服务集团行政总裁吴志华表示，物业公司在疫情中的表现得到业主和政府的认可，而物业服务具备一定的公共服务属性，以及其天生的群体消费特点，形成了目前物业公司的竞争壁垒，使其很难被互联网行业降维打击。

但吴志华提醒，物业公司目前的模式以“被动式服务”为主，且在数字化、技术等方面的投入不足，会导致服务的效率和满意度无法达到高水平。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也认为，物业公司在加速拓展规模，但“众多的收并购回来的企业有可能出现严重的 “消化不良”，并没有达成过去在合作的时候要达成的目标。”碧桂园物业、碧桂园服务每一年谈的物业公司非常多，但是事实上我们真正签字付款非常少。

碧桂园服务希望在机器人研发，如绿化机器人、安全机器人等方面获得突破，同时利用新零售等能够跟物业服务重合的社会资源来提升服务效率和投资效益。

雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙透露，雅生活已经布局环卫领域，未来在城市服务类、招采类、公建类等方面物业公司能够获得较大的增长，因为头部物业既有资本优势，也有较为完整的系统来管理这些较为分散的市场。