日本是存款大国，而且银行利率接近零，为何人民不买房？

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作者：醉井观商

日本央行2021年2月8日发布数据显示：今年1月日本商业银行存款总额同比增长9.8%，达到806.2万亿日元（约合7.6万亿美元），创有记录以来最大增幅，表明企业和家庭正继续囤积现金，以防范新冠疫情造成的长期损害。

即使没有疫情冲击，日本近20年来仍是存款大国，而且银行利率接近零，为何国民都不买房呢？
一、为何日本人民热衷存钱而不敢乱花钱？

要知道，日本成为高储存率国家正是因为其经历过上个世纪90年代的资产泡沫大崩溃，那次崩溃给日本人们留下来不可磨灭记忆，导致之后几十年，日本人民都不敢乱花钱。

• 1990年代初，日本资产泡沫崩溃，对日本社会造成了极大的打击，可以说是哭天抢地者有之；流离失所者有之；甚至跳楼自杀的亦不少。
  

接下来日本就迎来了众所周知的，失去的20年，这20年里，日本经济处于通货紧缩状态，日本人的心态也处于紧缩状态。

• 虽然经历了20年到30年的复苏，日本已位于发达国家前列，无论是国家的基础建设、福利待遇还是精神文明状态在世界上都名列前茅，可是日本人那颗通缩的心却仿佛丝毫没有缓解，而唯一能为他们带来安全感的事情，似乎就是存钱。
  

我们可以通过日本CPI指数变化看看，日本从1990年开始，通胀指数几乎常年徘徊在0附近，侧面体现出市场消费能力并没有得到明显提升。

据统计，日本银行各项存款大幅增长，在金融危机期间得益于QE政策，得力于出口导向型经济和贬值的日元。日本企业收益过去十年翻了2.5倍，但大量收入流入银行存款，居民的可支配收入并没有随着经济收入增长而增长的。

• 也就是说，虽然日本政府大量发行货币推动市场经济发展，但并没有刺激到市场的投资热情，除了部分年轻人喜欢通过炒股、炒汇等方式赚钱之外，日本老年人认为只有存款才是安全的。
  

二、另一现象：年轻人不买房，而且东京真实购房压力都不及上海的1/2

东京大学生生活协会有个调查数据称：东京年轻人结婚，85%的人是租房子结婚，还有10%的人是住在父母家里或单位宿舍里结婚，真正买房结婚的比例只有5%。

• 我们要知道，东京房价和目前北京上海差不多甚至更低，但长期生活在日本会发现一个和国内热火朝天、各种限购买房市场截然不同的现象，那就是日本人不买房而是租房子住。
  

日本人有个日式住宅观念，意思是新建住宅入住后第二天，房子就算是旧房，房价下跌20%。而木造一户建，20年后资产价值就变零，即便怎样装修，资产价值也是归零。

• 殊不知东京的房价收入比才15.16，日本平均值为13.04，而我们全国平均水平29.02，深圳房价收入比45.86，香港也才44.54、北京为40.07、上海为35.88，全国房价收入比为9.2。
  

如此算下来，加上房贷利率、没有公摊等，东京的真实购房压力不及上海的1/2，即使如此日本年轻人就是不买房。
三、探究：日本年轻人为什么不喜欢买房？

迄今为止的状态，不考虑未来走向，中国人买房和日本人存钱的本质目的是一致的，那就是保护自己的资产。

简单来说, 日本房子的功能只用来住，没有别的用途。那日本年年轻人何必买房呢？



1、日本房产的遗产税

不要以为房产税是影响房价的主要因素，遗产税才是关键。

日本法律当中对于“遗产”征收高昂的遗产税，其中房屋继承的税费最重，而日本又是一个人口老龄化非常严重的国家，那么结果就是市场的潜在供给量非常巨大，因为继承成本过高，不如直接卖掉。

2、完善的“廉租房”和“经济适用房”制度



类似我们看过的日本动漫当中出现的日本公寓房，很多穷苦主角住的地方，这些房子很可能和别墅房仅仅一街之隔，但是价格差别很大。

所以，即便是穷人在相同的地区也能够买得起房子，在收入匮乏的背景下，年轻人不用太过担心“买不起”房子的问题。
最后的话：日本老百姓没有财产保值的需求，因为财产天然就是保值的




日本目前房价是按照城镇化已完成的情况，市场按照供需定的价格，也就是说既没有向下的泡沫也没有向上的预期，自然就冷在那，日本人肯定不热衷买房而是储蓄。

• 总之，剥离掉刚需和金融属性之后的房产，才真正回归居住属性本身，才是真正的房住不炒，这也是我们目前房产调控的目标与方向。