日本房价突然大涨，不正常？

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作者：米宅海外



1990年，日本房地产泡沫高位时期，日本楼市为当时美国房地产总价值的5倍，全球股市总市值的2倍。

随后，你们也知道了，房地产泡沫被刺破，日本楼市价值腰斩，进入衰退的20年。

2020年，全球发生新冠疫情，日本经济受到严重波及。

祸不单行，就在前几天2月15日，日本发生7.3级地震。

一连串暴击下，日本楼市，却突然醒了！

前不久，日本不动产经济研究所宣布，2020年东京首都圈，推出的新建公寓平均成交价为6084万日元， 是日本房地产历史的第二高水平，创下了30年来的最高值。



什么意思呢？就是30年来，除了1990年的6123万日元以外，就是现在了！

不仅新房涨，二手房也开始涨。

1月底，东京23区二手房平均期望出售价格（70平左右），超过了6000万日元（约合人民币367万元）。

东京核心区都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区）环比上涨1.4%，达到8786万日元（约合人民币538万元），这是有统计以来的最高纪录。

那这事就奇怪了，为什么崩盘后，多次暴击下，日本房价还能如此逆势上涨？

未来还能涨吗？

疫情

截止到昨天，日本的新增确诊人数一直都在逐日递减，已经连续15天单日新增在500人以下。

可以说，日本，已经几近控制住了疫情。

这对投资者的信心，和日本经济的复苏，无疑是个非常大的推动。

经济

2020年第二季度，日本经济出现了28.8%的暴跌。

之后，在第三季度，日本经济快速复苏，增长了21.4%，是有记录以来的最高增长，日本经济，已经退出了衰退。

据预计，2021年，日本经济将实现2.3%的增长。

经济的复苏，也推动了房价的增长。

2020年7月，日本的不动产价格指数显示，日本楼市开始回暖，特别是日本公寓指数上涨幅度最高。



货币政策

日本房屋抵押贷款率非常低，十年期固定利率仅为0.6％至1.2％。

而且，日本金融系统充分吸取1990年的教训，在2020年疫情的影响中，日本金融体系一直是在一个相对健康的发展方向上，信贷方面没有出现塌陷，没有出现企业资金链断裂，也没有大规模集体破产的情况。

日本还祭出当时全球最大的财政刺激计划，占日本GDP比重的将近一半，这让全市场有了充足的资金流动性。

供需

2020年，因为疫情的影响，日本首都圈新房发售量创下了28年来的最低值，新建房屋售楼处停业长达数月，导致新房发售量同比减少13%，全年仅为2.7万套，这也创下了28年来的最低值。



不仅新房，二手房流通非常少，需求，得到了挤压。

在经济复苏后，需求得到释放，导致价格不断上涨。

2021年，估计会有32000套新建公寓将在大东京地区发售。这将比去年同期增长31.1％。

东京23区的新公寓供应预计将同比增长约30.8％，在政府修改和扩大住房贷款抵押扣除规则的刺激下，40-50平米的刚需紧凑型公寓将迎来新一波的上涨。



东京奥运

其实，日本地价，从2013年确定东京主办奥运以来，就一直在复苏。

从2014年到2019年，东京的地价上涨幅度分别为1.77%、1.94%、2.52%、2.86%、3.50%、4.17%。



可见东京奥运，对日本房地产的推动，有多么明显。

在经历了数次停办风波后，就在2月19日，东京都知事小池百合子宣布：东京奥运会将照常举办。

这给大家吃下了定心丸。

而且，随着奥运会的承办，以东京为代表的很多赛事地区城市基础建设，政府都会重新进行翻新重建。

中央区、港区、新宿区、涉谷区、文京区、千代田区、江东区、品川区这些东京主要城区，将会进行建筑物的维护和升级。

也就是说，市中心地区的地价，将会持续上升。

日本房地产市场的激活，也促使日本租金开始上升。

这就更加激发的投资热情。

投资

日本房地产市场，并不是一个刚需市场，许多核心资产归国内公司日本房东，尤其是大公司和机构财产所有人往往拥有大量的储蓄，这也促成了房地产资产总体定价的稳定。

近年来日本房企也着重面向高收入家庭，集中在市中心车站开发项目，优质地块总是越来越少的，这导致了热门车站附近土地稀缺，形成了价格上涨。

不仅日本内部，很多国外投资机构也进军日本楼市。

2020年初，美国著名房产投资机构黑石集团，以约1100亿日元的价格抄底了日本的办公楼和商业设施，其中不少物业位于东京。

黑石2020年在日本房地产上的投资总额估计约为6000亿日元。

2020年前三个季度，东京的商业用不动产投资额达到193亿美元，居世界首位。



不仅黑石，香港基金PAG也决定投资8000亿日元，加拿大房产投资平台BGO也表示要投入1万亿日元。

购房政策

除了以上诸多原因，日本的购房政策，现在也出现一波优惠红利。

现行住宅贷款减税扣除制度，允许正在偿还房屋贷款的屋主，可以从其年度所得税和住民税等税金中扣除该年终尚未偿还完的贷款余额的1％，如果支付的利息金额少于贷款余额的1％，则可能仅允许屋主扣除实际利息部分的支付金额。

此项减税优惠制度，将延长到2022年。

促销

2021年3月末 日本各开发商公司为了年底结算，会从现在开始到2021年3月末的时候，大力推广目前销售中的公寓项目。

大优惠大甩卖，谁又不爱呢？

总结一下，2021年，对于日本楼市来说，可能是个开篇之年。