请教下如何计算自己最多能贷多少钱

照无眠 · 发表于 2021-3-9 11:37

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最近想买房，想先大概计算下自己最多能贷出多少钱，然后考虑预算。
之前在网上看到一个计算公式，是家庭净收入x110，但还有一些细节问题想请教一下：
1. 是不是到哪个银行贷款的数额都是一样的，差别仅是还款利率的高低？比如我和我老婆（都有长居，无孩）的月净收入相加再乘以110是60多万，那是不是到哪个银行贷款都只能贷到60万？
2. 我们在德国已经有一套自住公寓（双方父母资助全款买的），估价按40万计算，如果我们想用这套公寓再做抵押贷款，大概还能贷出多少钱？
谢谢！

懒懒虫 · 发表于 2021-3-9 12:50

每个银行差别很大，不管从哪个方面。
已有一套房会有很大的优势，一般按市价60%计入首付没有问题。
目前时机上可能会稍难一点儿，个人经验中介比银行靠谱，可以多问一些中介。

maidongxidemao · 发表于 2021-3-9 13:21

建议去问问贷款顾问。我个人觉得已有住房之影响利率不影响可贷款的总金额。我们在谈贷款的时候银行只看月收入，并不要求提供股票基金等收益。抵押只是增加银行保证，一旦你还不了贷款，强拍的话影响银行现金流，而且也不是马上可以强拍的，一般流程就要走一年，费用很高。对银行来讲是下下策不过最终还要问银行

照无眠 · 发表于 2021-3-9 14:08

懒懒虫发表于 2021-3-9 11:50
每个银行差别很大，不管从哪个方面。
已有一套房会有很大的优势，一般按市价60%计入首付没有问题。
目前 ...

谢谢，跟Interhyp约了个Termin.

懒懒虫 · 发表于 2021-3-9 14:15

照无眠发表于 2021-3-9 13:08
谢谢，跟Interhyp约了个Termin.

Interhyp 不怎么样。找老大推的

照无眠 · 发表于 2021-3-9 14:15

maidongxidemao 发表于 2021-3-9 12:21
建议去问问贷款顾问。我个人觉得已有住房之影响利率不影响可贷款的总金额。我们在谈贷款的时候银行只看月收 ...

谢谢，确实，我看到网上有说每月还款额最多不超过净收入的35%，银行估计考虑的就是这一点。我不清楚把现在的住房租出去的话，每月的租金是否也能算进净收入，已经去找顾问约Termin了。

照无眠 · 发表于 2021-3-9 14:16

懒懒虫发表于 2021-3-9 13:15
Interhyp 不怎么样。找老大推的

啊？老大推的是哪个？求指教

懒懒虫 · 发表于 2021-3-9 14:33

照无眠发表于 2021-3-9 13:16
啊？老大推的是哪个？求指教

https://www.dolc.de/forum.php?mo ... &extra=page%3D1

懒懒虫 · 发表于 2021-3-9 14:33

多试几个，会发现差别好大。

懒懒虫 · 发表于 2021-3-9 14:35

CE-Baufinanz Baufinanzierung DTW 我合作过。
我直接找VRB，说是什么都不能问，干等，最后等了几个月什么消息也没有。CE-Baufinanz Baufinanzierung也是给的VRB，很快就好了。

照无眠 · 发表于 2021-3-9 14:43

懒懒虫发表于 2021-3-9 13:35
CE-Baufinanz Baufinanzierung DTW 我合作过。
我直接找VRB，说是什么都不能问，干等，最后等了几个月什么 ...

了解，多谢

kidkudo · 发表于 2021-3-9 16:10

本帖最后由 kidkudo 于 2021-3-9 15:12 编辑

照无眠发表于 2021-3-9 13:15
谢谢，确实，我看到网上有说每月还款额最多不超过净收入的35%，银行估计考虑的就是这一点。我不清楚把现 ...

如果是贷款很多的房子出租，确实对贷款总额影响不大，因为这部分抵押里抵押的是以租养贷可能。银行是不会给这种次级贷担保的。

你的情况不一样，你是全付了的。可以按照楼上说的，市价的至少60%计入首付。市价意思是当前市场参考售价，不是你买的价格。

比如你这套房买来15万，现在市场价20万。保守一点折算就是可以算12万首付，当然根据租金收入和房价涨幅还可以提高，因为你是纯收入了。按照80%是16万，比你实际买价已经多了。

不超过净收入35%是保证贷款负担不重的同时不至于降低太多生活质量，这个算法是基于单人的，两人无孩对于银行来说，保险系数还会更高。要买就趁现在，能多贷款尽量多贷。

照无眠 · 发表于 2021-3-9 16:40

kidkudo 发表于 2021-3-9 15:10
如果是贷款很多的房子出租，确实对贷款总额影响不大，因为这部分抵押里抵押的是以租养贷可能。银行是不会 ...

好的，非常感谢

maidongxidemao · 发表于 2021-3-9 16:46

kidkudo 发表于 2021-3-9 15:10
如果是贷款很多的房子出租，确实对贷款总额影响不大，因为这部分抵押里抵押的是以租养贷可能。银行是不会 ...

计算首付只是影响利率，不影响总贷款值。假设楼主这套房子卖了，全用来付首付，只是让楼主的总预算增加，但并不能增加银行可给的贷款。
网上看了，已有住房确实有帮助，但是帮助只是在给银行降低风险上。一方面可以降低利率，另一方面假如房产价格远高于银行估价的话，有自有房产，银行可以更容易批准贷款。毕竟银行要保证你每月都能还本金和利息，而不是需要卖掉房产或者强拍。

若叶花风吹雪 · 发表于 2021-3-23 00:01

maidongxidemao 发表于 2021-3-9 15:46
计算首付只是影响利率，不影响总贷款值。假设楼主这套房子卖了，全用来付首付，只是让楼主的总预算增加， ...

亲感觉你很懂耶，问下如果我有N套房子出租的话（剩余贷款各不相同，有的快还完了，有的还剩很多余款，但都在出租，出租租金完全覆盖月供）而自己又是租房住，那我还能贷多少款怎么算？只看我的netto收入？

maidongxidemao · 发表于 2021-3-23 11:43

若叶花风吹雪发表于 2021-3-22 23:01
亲感觉你很懂耶，问下如果我有N套房子出租的话（剩余贷款各不相同，有的快还完了，有的还剩很多余款， ...

我是现学现卖……我理解的是只看稳定的netto收入。因为没卖掉的房产不算钱……最终还是要问银行。有的银行好说话。比如我们的Hausbank说100k以下不用Notar.但也可能因为是Hausbank 的原因，我们流水他们清楚的很。

great · 发表于 2021-3-23 12:16

若叶花风吹雪发表于 2021-3-22 23:01
亲感觉你很懂耶，问下如果我有N套房子出租的话（剩余贷款各不相同，有的快还完了，有的还剩很多余款， ...

其实很简单就是做加减法，你N套房子每套都有银行估值，贷款很多的银行忽略不计，如果贷款快还完了，取决于你是否选择用它做抵押，用的话估值作价减去剩余贷款值就可以作为你首付一部分抵押。你每月N套房的租金作为你的收入加到你工资里面，你N套房的每月还贷当成支出，然后月净值就是银行计算你最终贷款数目的基础。

hahaxixi · 发表于 2021-3-23 12:22

great 发表于 2021-3-23 11:16
其实很简单就是做加减法，你N套房子每套都有银行估值，贷款很多的银行忽略不计，如果贷款快还完了，取决 ...

这个最终贷款数额包括以前的未换完的贷款余额吗

great · 发表于 2021-3-23 12:31

hahaxixi 发表于 2021-3-23 11:22
这个最终贷款数额包括以前的未换完的贷款余额吗

不包括，你以前的贷款余额是跟以前房产绑定的，抵押贷款

若叶花风吹雪 · 发表于 2021-3-24 20:26

great 发表于 2021-3-23 11:16
其实很简单就是做加减法，你N套房子每套都有银行估值，贷款很多的银行忽略不计，如果贷款快还完了，取决 ...

谢谢！那这么说只要以前的房子都可以以租养贷，我也一直工作，那么岂不是我可以一直贷款买房下去？而且每次都可以贷nettox110

great · 发表于 2021-3-24 21:20

若叶花风吹雪发表于 2021-3-24 19:26
谢谢！那这么说只要以前的房子都可以以租养贷，我也一直工作，那么岂不是我可以一直贷款买房下去？而且每 ...

理论上是可以，不过别忘了每买一套就要付附加费用，这部分费用是占你的现金流储备一部分的。而且这些是完美情况，风险指数随着投资房的数目指数上涨，万一什么原因租客断供，房子大修，或者出什么幺蛾子，还贷现金链破裂就是雪崩效应

xmusunny · 发表于 2021-3-24 22:44

我的理解是：
你们如果抵押现有房产那么它市场价的60-80%可以直接当成首付计算假设这部分是40万的60% 也就是24万，这是首付的部分。贷款部分，按你们净收入的110倍算，净收入除了工资，还有现有房产未来出租的租金，假设是1200欧冷租每月，大概比你算的还能多贷出10万。所以你们可以承担的房价应该是24万+60万+10万约100万。

不过我是业余人士你还是找几个中介聊聊吧

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