北京一市民称自家拆迁安置房被陌生人占据 法院：占有者合理合法

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作者：壹现场
包某原先住在北京西城区北太常胡同，家里遇到拆迁得到一套安置房，本来是件开心事儿，可谁知道自己还没住进去，竟发现里面已经有人居住了。包某一气之下将涉案房屋内居住人及地产开发公司告上法庭。



家里拆迁分了安置房 时隔16年后发现被人占用
3月14日，北青-北京头条记者从北京丰台法院获悉，法院判决驳回了包某的全部诉求，这是为什么呢？
据了解，1998年，因西城区北太常胡同8号拆迁，地产开发公司将位于北京市丰台区某小区某号楼303号安置给被拆迁人包某。
包某诉称，自己在1998年办理入住手续后，房屋一直空置准备留给其姑姑使用，屋内仅有桌椅床铺，期间其一直未去过涉诉房屋。
包某说，直至2014年，自己才发现屋内竟然已经有人居住。
但苦于手中没有任何证据材料，之后就一直开始准备证据。现其提交的安置协议是从房管局复印所得，拆迁安置房屋系租赁房屋，其手中没有房屋租赁合同。包某将公司及涉案房屋内居住的刘某诉至法院，法院判令303号房屋由包某居住使用。
刘某称，自己是在1999年入住303号房屋的，入住时房屋是空置状态，后其及家人一直居住使用在此，到该案诉讼时从未有人与其进行沟通，也从来不知道房屋分配给过他人。
据了解，刘某此前居住在前泥洼2号房屋，1999年3月25日拆迁时，与地产开发公司签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。地产开发公司又将303号房屋安置给刘某。
1999年4月30日，刘某办理诉争房屋的准住证。2000年12月18日，刘某与北京市某物业管理经营公司签订《公有住宅租赁合同》，约定刘某租赁诉争房屋。
经丰台法院经审理认为，关于涉案房屋性质问题。包某基于西城区北太常胡同8号房屋拆迁与被告一签订房屋拆迁安置补偿协议，该补偿协议合法有效，包某基于该协议享有被安置房屋，其对涉诉房屋曾经享有居住使用权。
同时，刘某基于前泥洼2号房屋拆迁，与地产开发公司签订房屋拆迁安置补助协议书，且刘某对之前房屋曾经进行过拆迁安置分配给他人的情况完全不知情，不存在与地产开发公司恶意串通损害包某利益的情况，故其与地产开发公司签订的房屋拆迁安置补助协议书合法有效，其基于该协议取得涉诉房屋使用权亦合法有效。
因此，包某与刘某均基于房屋拆迁被安置到涉案房屋，二人的拆迁安置协议均为合法有效。虽包某安置在先，刘某安置在后，但首先被安置的涉诉房屋系租赁房屋，二人享有的均为承租使用权，而非所有权。
但是这个房子的使用权归谁的问题，法院审理后查明，刘某自2000年起已就涉诉房屋签订租赁合同，且自1999年起刘某及其一家就一直在涉诉房屋内居住。而包某不能提交任何原始证据，提交的拆迁安置协议系从房管局复印取得，亦无涉诉房屋承租使用的租赁合同，且自称自入住手续办完后房屋就一直空置，至2014年期间其一直都未去过，不知有他人居住使用，上述情况有悖常理。
故结合二人房屋使用权的取得及使用情况，法院认为，刘某在房屋使用权的取得和使用上没有任何瑕疵，刘某对该房屋的居住使用权本院应予保护。故对包某起诉要求判令涉诉房屋居住使用权归其所有的诉讼请求，法院不予支持。
最终，法院驳回包某的诉讼请求。包某不服一审判决，后提出上诉，后在二审期间申请撤回上诉。二审法院准许包某撤回上诉，一审判决自二审裁定书送达之日起发生法律效力。
法院：涉案房屋权利为居住权，非租赁权 占有者合理合法
法官告诉记者，该案争议焦点为对涉案房屋权利性质的认定及冲突解决规则问题。
在实践中，拆迁补偿安置有货币补偿和安置房补偿两种基本形式，前者为直接给予被拆迁人安置补偿款，后者情形则较为复杂，其中最为典型方式为在先给予拆迁补偿款前提下，被拆迁人可使用补偿款直接用于购买安置房屋，被拆迁人在此条件下可获得是房屋所有权，还有一种类型为同样在给予拆迁补偿款的前提下，以被拆迁人可以承租房屋作为安置条件，被拆迁人享有房屋使用权。
结合此案审理情况，即是被拆迁人享有承租安置房屋的情形。在案件审理过程中有对303房屋有“租赁房屋”、“承租使用权”等租赁权方面的表述，但这只是当时无设定居住权法律规定的条件下，寻找最为相似的权利并对此描述，并不代表涉案房屋的权利性质为租赁权，更不代表租赁权等同于居住权。
与租赁权相比，居住权具有物权属性，其表现有居住权人对涉案房屋的支配权益比承租人大，可以自行决定装修、用途等事宜；居住权人一般会拥有物权凭证，该案中的“准住证”即为此证；居住权的存续期间较长，甚至可能为居住权人终身设定，而租赁权以20年为限，该案刘某至今在涉案房屋中居住已有21年，仍有居住的权利依据。综上，303号房屋的权利属性为居住权，非租赁权。
同时，该案中的两份拆迁补偿协议均系当事人的真实意思表示，均为合法有效，包某与刘某均基于拆迁补偿协议对涉案房屋享有居住权。但居住权是以占有使用为内容的用益物权，由于内容冲突，一物之上不得存在两个以上居住权。
在发生现实冲突时，在《民法典》当时尚未正式施行的情况下，可以对适用与之权利内容相似的租赁权予以裁判，其参考因素有权利公示情况。结合原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，即按照以下情况确定履行顺序，首先是已经合法占有租赁房屋的；其次是已经办理登记备案手续的；最后才是合同成立在先的。
该案中，刘某自1999年起在涉案房屋中居住，对外以占有的方式进行公示，且拥有准住证作为初步的权利凭证，其应优先于包某的“合同成立在先”情形；其次，刘某已通过上述方式长期占有303号房屋已达21年之久，包某在此期间内对房屋使用情况毫不知情，有违常理。
因此，结合以上两点分析，应肯定刘某对房屋的居住权，包某的利益诉求可根据与地产开发公司的协议另行解决。
“让居者有其住”是人民群众实现共同富裕的重要组成内容，也是满足人民群众对于美好生活向往需求的集中体现。党的十九大报告对此提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。但基于我国人口众多、各地发展不均衡、土地资源紧张的情况，要实现全民房屋所有，目前尚不具备条件。
法官表示，《民法典》第366条规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，从而设立居住权制度，无疑是立法上的重大进步，为人民群众长期使用住房提供了法律依据，实现“让居者有其住”的目的，有利于保障民生，维护社会的稳定。
文/王浩雄 通讯员 郭楠 陈志博