德国购买公寓必须了解的分割声明和社区规章

袖底香

尽管德国房产价格持续上涨，但许多人仍希望拥有自己的房。然后，您将面临一个抉择：是否购买公寓？如果您决定购买公寓，那么与购买独立的房屋相比，必须考虑一些特殊事项。因为公寓房房主必须加入业主协会，需要遵守必要的规章，因此，这方面需要特别的关注。

通常来说，购买公寓相比购买独立的住宅房会更加复杂，因为公寓的很多部分是由多个所有者共享的，例如地皮和有些建筑物。因此必须业主协会对这些共同持有的部分会制定详细规定。这些规定一方面是通过《公寓法》（WEG）之类的法律要求而产生的，另一方面是在社区本身确定的合同基础上产生的，包括所谓的分割声明（Teilungserklärung）和社区规章（Gemeinschaftsordnung）等。

分割声明：一切都必须清楚地记录在案
分割声明主要规定了如何在所有者之间分割相关的共有房产。它包含整个建筑物的规划文件，并详细描述各个公寓业主的所有权和使用权。

每个共同所有者有所谓的私人特殊拥有权（Sondereigentum），即，如果有十个平等的所有者，则每人拥有该房产地皮的十分之一，以及对例如地下室，停车位等其他部分的分配。

所以在购买公寓之前，重要的是要查询有关具体房产以及共享房产的内容。如果文件中没有明确说明，例如由于公寓被合并或进一步分割而没有得到明确记录，则准买家应格外小心。

另外就是有些部分没有明确分割，例如，某个阁楼公寓的屋顶露台，并未正确分配相应的共同所有权，结果这个屋顶露台就可能连使用权也没有了。

社区规章：一定要注意相关利益的冲突
社区规章规范了所有者之间的关系。乍一看，似乎为每个人的利益制定公平规则，但肯定和将来出现的问题联系在一起。

通常来说，后来加入的业主很难改变之前制定的社区规章，甚至某种意义上是不可能的，特别是在所有者比较多的情况下。所以，尤其是那些对更复杂物业中的单元感兴趣的人，应事先仔细研究社区规章，以避免令人不快的意外发生。例如，豪华住宅楼中也可能出现办公室或诊所，那么高层公寓楼的电梯就不可避免的要上上下下，甚至患者可能还会不小心的按错门铃。

另外，可能现有的花园只能在有限的范围内供公寓所有者使用，或者相反，邻居可以在自己的露台前晾衣服等等。

是否以及在多大程度上可以进行外观或结构更改也很重要。通常，社区规章都会规定要有一个统一的外观，那么，自己设计的可能性到底有多少就要提早考虑了。例如只能安装带有亮黄色织物的遮阳篷等等规定。


社区规章还规定了如何做出某些具体的决定，例如有关外立面的翻新，地下停车场的修建，室外设施的安装等等。通常，业主协会中的大多数也可能具有决定性的意义。

当涉及责任问题时，很快就会变得非常昂贵
如果是更复杂的业主协会（例如上文已经提到的豪华高层公寓楼）中，将30层中的10层分配给了酒店运营商，这可能意味着所有业主在重要的事项上必须服从酒店运营商的指示。

另外，也可以通过建立所谓的子协会来寻求解决方案，如某些问题将就受影响的业主单独决定，这些决定主要影响这部分业主，而不是所有的业主。

总而言之，认真研究与业主社区有关的合同基础并阐明其后果是非常重要的。毕竟，业主协会的所有人最终必须在财务上互相帮助。但实际中，往往很多人忽略了这一事实，这也就是公寓租户之间，业主之间会产生如此多法律纠纷的原因之一。

特别是有很多业主的大社区中，例如只是私人公寓所有者不再能够为负担社区成本的话，风险还是可控的。但是如果是已经陷入经济困境并在业主协会中占统治地位的酒店经营者不再能够做到这一点，那么情况很快就大为不同。在这种情况下，其他公寓所有者都为债务承担责任，因此也必须承担酒店的那部分责任。

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rose122333

只要是公寓，这些争吵就是不可避免的事情。

乐水鸣佩环

关键是很多Teilungserklärung都过时了，描述模糊或者错误经常发生。