小心购买房产的隐性成本

袖底香

当人们梦想拥有自己的房屋时，会发现隐性成本和计划外支出会迅速累积成一笔大数目。所以应该在计划开始时就进行成本计算。


购买房地产的额外费用
为了计算购买房屋或公寓的实际成本，准买家应详细列出所有可能发生的费用。Mc　Makler首席营收官Matthias Klauser解释说。

购置房产时产生的额外费用取决于原始房价，总体而言，买家应预计要额外收取5％到12％的附加费。

购买物业时产生的额外一次性费用以外，以后还会有持续产生的费用。这笔费用又可以分为两类：

▶市政当局收取的费用：包括房产税，废物处理费，有些地方还要交下水道的费用。

▶︎每月额外费用：您必须支付电费，燃气费，水费，互联网和电话费，电视费，家财险和住宅保险以及维护和修理费用。部分成本取决于所涉物业的规模和能源需求。

用可用资本进行核算

进行计划时，潜在买家应首先确定其每月房贷的还款额。通常建议留出一些余地，以便能够应对额外的财务负担。

►房地产专家Klauser说：“根据经验，许多银行建议不要将每月还款额设置为高于净收入的40％。但是，这只是一个平均值，根据个人情况，可以高于或低于该平均值。”

当前，购房者在申请贷款时会从欧洲央行的低利率政策中受益。准买家应注意，贷款所产生的成本不仅限于利率，还包括银行手续费，佣金和贷款承诺费等。

另一个决定性因素是首付。建议首付至少达到购买成本的20％到30％，这样才能申请到条件比较好的贷款。

零首付购房

如果完全没有首付，则被视为零首付购房。这种房贷的利息溢价会比较高。
Klauser说：“零首付完全依靠资本融资购房的先决条件是非常好的Schufa值以及高而稳固的收入。”

弊端是利息非常高，甚至会高达两到三倍。还清贷款自然需要更长的时间。

不同类型的房贷融资
那些打算在贷款的帮助下为自己购房融资的人可以从多种不同的模型中进行选择。

►每月分期付款较低：希望每月支付较低金额的准买家，通常必须在较长的时间内才能还清贷款，反之亦然。

►使总的购房成本尽可能低：为了使总成本尽可能低，应该提高每月还款额度。在这里还可以选择特殊还款权，这样就能尽快还完房贷，从而节约成本。

McMakler的Matthias Klauser解释说：“最好是和财务顾问详细讨论哪种融资方案最合适。在房地产融资方面，专业人士的建议至关重要。”


►资金补贴 ：如果您想在德国建造或购买自己的房屋，则有多种可用的资金补贴，例如住宅Riester或来自联邦州的贴现贷款。

注意：如果家里有孩子，在2021年3月底建房或购房的家庭还可以向KfW-Bank申请建房儿童金。前提是申请时，家庭中至少有一个没满18岁的孩子，而且对家庭收入有一定的要求。但是除了特别富裕的家庭，绝大部分有孩家庭还是能满足收入的前提条件的。
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一般买房，要准备至少10%左右的附加费用，购买的税收，公正费用，中介费等；
之后至少还要又1万块钱的装修费，有时候电线需要换了，暖气，浴室，厨房的小修理等，用于这部分支出。

还款额度不要满打满算，有时候考虑可能会失业，在失业期间也要能用储蓄继续还贷款，等。平常可以还的少些，但是要争取一次性或者每年又一次的额外还款额度，这样多出来的钱可以提前还了贷款来减轻负债压力。

还得再稍微准备点钱，有时候房子要大修，换管道。如果这笔钱交不上来，最后也得强制拍卖。
如果自己住还好，如果碰上个倒霉的房客，总是缓交，少缴房费，也是够让人揪心的。
总之，不是那么容易的事情。

乐水鸣佩环

45岁前尽量靠较高的Schufa和工资多贷款，多买投资房。 不论以后回不回国，都有好处。

Hoard

乐水鸣佩环 发表于 2021-3-17 20:51
45岁前尽量靠较高的Schufa和工资多贷款，多买投资房。 不论以后回不回国，都有好处。

为什么是45岁以前？

幽雨听弦

除了钱，账单也是一点一点来的。。。如果签字之后准备马上回国休长假什么的，也是会比较麻烦。。。

乐水鸣佩环

Hoard 发表于 2021-3-17 22:19
为什么是45岁以前？

比较容易贷到款，而且条件都不错。

Prony

Hoard 发表于 2021-3-17 22:19
为什么是45岁以前？

超过40岁，银行的房贷意愿会降低。因为年龄是一个重要因素。银行要考虑贷款人在退休前要能偿还掉贷款。年龄大了，就有了限制