德国大城市房价拐点分析：一个城市最早在2022年就出现房价下跌

袖底香

多年来，德国大都市的房地产价格均迅速上涨。但这个趋势很快就会结束。专家分析各个城市何时迎来房价上涨趋势转折点。

在过去的一年中，新冠引发的经济下滑并没有影响德国房地产市场：2020年，扣除通货膨胀因素后，德国房产购买价格平均比上年增长9.6％。但是，公寓和房屋价格稳步上涨的时代可能很快就会结束。至少这是德意志银行（DB）市场研究人员的内部预测。

专家们在报告中谈到了所谓的德国房产价格上涨周期的结束：可能全德在2024年就会引来转折点。但是各地引来拐点的具体时间不同。

1.汉堡和不来梅，房地产市场的繁荣期即将结束
汉堡是当今德国房产最昂贵的城市之一，最近今年的房价一直在大幅上涨。去年的情况也是如此：根据最新数据，2020年在汉堡购买公寓的人平均要比上一年多支付9.7％的费用。每平方米单价上涨了515欧元，达到了5569欧元。

但是，如此大幅度的涨价期可能很快结束：北部城市正处于趋势逆转的边缘。分析说：“近年来，由于人口增长相对温和，以及引入以供应为导向的住房政策，汉堡房价上涨周期可能比其他大都市更早结束。” 具体来说，将在2022年引来房价拐点。

不来梅可能在2023年迎来房价上涨的转折点。原因：供应短缺最早将在2020年就结束了，并且这个大都市的房价本身也相对较低。

2.慕尼黑：德国最昂贵地区的吸引力下降
慕尼黑仍然是德国住房最昂贵的地区：去年公寓的价格相比上一年平均上涨了6.1％，平均达到每平方米8613欧元。即使是高收入者，也往往负担不起在慕尼黑的住房了。

专家的模型计算表明慕尼黑房价上涨周期结束的也相对较早。原因：该市正在逐渐失去对投资者的吸引力，进一步的价格上涨可能在2024年结束。

但是，专家的分析并未考虑房产空缺率，由于慕尼黑的空置率接近于零，因此房产上涨周期可能比分析所暗示的要长一些。

3.斯图加特：价格将持续上涨，直到2027年
斯图加特的房产在德国大都市中排名第五贵。2020年在这里购房，平均每平方米要支付4844欧元，比上一年上涨了约5.1％。

专家认为，慕尼黑房产上涨周期的结束也可能会影响斯图加特。特别是由于斯图加特已经消除了基本的供应短缺，因此，当前的价格上涨周期可能会在2027年结束。

4.柏林正在成为全球大都市，价格居高不下
在柏林，去年房价的增幅比2019年要缓和一些，仅飙升了6.7％，而2019年接近10％。但是，目前柏林每平方米均价也快5000欧元了。而专家预测，上涨周期还没有结束，转折点最早也要到20年代后期才会到来。

原因：专家们认为柏林正在走向全球大都市。那里的经济可能会持续几年甚至几十年的强劲增长。经济学家认为，首都已经从领补贴人士的据点发展成为欧洲一流大城市。而且：“人口的增加以及更高的经济实力一起刺激住房需求，尽管租金受监管因素的影响上涨有限，但逆风可能会在一段时间内就过去。”

这一发展也正在影响柏林周边的勃兰登堡州地区：去年与柏林接壤的所有八个地区，房价均以两位百分数的速度上涨，其中波茨坦－米特尔马克地区，去年房价上涨了约25％。在Oberhavel区，一年也上涨了23％。

5.莱比锡受益于区域移民的涌入
与德国西部和南部的许多大都市相比，莱比锡房价还是很亲民的：目前每平方米平均房价为2714欧元，较2019年增长15.42％。

而且，莱比锡房价上涨趋势至少要持续到2027年。原因：在未来几年内，莱比锡将迁入大量周边地区的移民。

据报道，德国中部约60％的地区，居民数量都在下降。而这些地区的很多居民就是被莱比锡所吸引的，因此，该地区对住房的区域需求可能会继续上升，房价也有望继续上涨。

6.法兰克福：周边地区房价将上涨到2027年
美因河畔法兰克福的房价目前在德国主要城市中排名第二。平均而言，去年每平方米单价6050欧元，因此比2019年增加363欧元（+ 5.89％）。

但是，至少在2026年，上涨趋势可能会暂时结束。而周边地区的上涨周期却还没结束：经济学家们预计要比市区晚一年。原因：与柏林周边一样，莱茵-美因地区也显示出强劲的人口增长，越来越多的人从大城市迁移到周边地区，因此，法兰克福周边地区房价将至少上涨到2027年。

7.杜塞尔多夫和科隆，房市繁荣将持续到2027年
2020年，杜塞尔多夫和科隆平均每平方米单价分别为4528欧元和4261欧元。预计这两个城市的房价上涨周期可能也要过一段时间才会结束。专家预计到2027年迎来房价拐点。但是这两个城市的周边莱茵－鲁尔地区，房价上涨周期似乎结束得更早，在2024年就会引来房价拐点。

即使房价拐点到来，也不要指望房价大跌
可以肯定的是：似乎专家的计算为潜在买家带来了新希望。但是，如果您希望未来德国房价大跌，那可能会失望。

因为拐点的到来只是表面房价不会上涨了，并不意味着房价会大跌。而且专家预计，尽管未来十年，德国房价会出现下跌现象，但累积依然有约24％的涨幅。因此，对于有意购房的人来说，还是尽早入手为上策。

德国房贷利息的最新行情可以到这里查看：

》》》点这里快速查看最新德国房贷利息行情《《《


具体比价方法请参考这里：一步步教你用房贷利率比价器查看最优合同

下面是德国商业银行提供的房贷比价器，从400多个融资伙伴那里获得最优惠的价格，给你提供最优惠利息和个人融资方案，也包括国家的各种购房补贴点击查看

而这个是1822银行提供的房贷

点击查看

而有了房子肯定是需要安装网络的，这个帖子有每个月的宽带行情更新，记得到那里寻找合适的网络供应商。
《《《3月德国DSL宽带上网特价更新，宽带上网套餐比较，助您找到性价比最高的宽带服务！《《《

supermelon2012

呵呵

rose122333

目前汉堡空房很多啊。
房租下降是可以看到的事情。

乐水鸣佩环

德国现在的房市状态和2015年的中国有点像，高价的地区对持续上涨的能力有所怀疑就开始朝盘整方向走，但是一遇到什么刺激信息或者利好，马上又会短时期突涨10%直到国家真正插手。

蟹肉

rose122333 发表于 2021-3-18 21:04
目前汉堡空房很多啊。
房租下降是可以看到的事情。

大城市高端房过剩

福利房, 平价房严重不足

比如柏林,  高档公寓比比皆是, 都空着那里  

好位置的福利房,  一套空出来,  上千人申请一套

great

乐水鸣佩环 发表于 2021-3-18 21:24
德国现在的房市状态和2015年的中国有点像，高价的地区对持续上涨的能力有所怀疑就开始朝盘整方向走，但是一 ...

跟中国还是不一样，中国是炒政策钻漏洞，赚信息的快钱，一个政策连夜出台就是冰火两重天，热钱进出很快，每根韭菜都有着拿镰刀的梦想。
德国恰恰相反，只要收入增加不够快，在贷款利息已经触底的情况下，房价肯定有天花板的时候。

蟹肉

great 发表于 2021-3-19 09:26
跟中国还是不一样，中国是炒政策钻漏洞，赚信息的快钱，一个政策连夜出台就是冰火两重天，热钱进出很快， ...

德国这里　住柏林和住德国小城市

没啥本质区别啊

超级市场　都是一模一样　　

德国小城市的医院条件，　生活条件　比柏林好多了

哈哈哈


没有德国人非得住柏林啊？

蟹肉

great 发表于 2021-3-19 09:26
跟中国还是不一样，中国是炒政策钻漏洞，赚信息的快钱，一个政策连夜出台就是冰火两重天，热钱进出很快， ...

德国大城市　和小城市也没啥本质区别吧？

德国最大城市柏林　不就是　100 多个德国小村一夜之间合并的，　只是大家通过　S BAHN 连接起来．

本质和德国小村也没啥区别吧？

蟹肉

great 发表于 2021-3-19 09:26
跟中国还是不一样，中国是炒政策钻漏洞，赚信息的快钱，一个政策连夜出台就是冰火两重天，热钱进出很快， ...

西德有的大城市的Ｘ族区，　西柏林几大Ｘ族区

有的地方那个脏乱差啊，　垃圾满大街飞，　楼房破破烂烂的．

可以想象这些地方的学校和医院是什么情况了．．．．

德国很多中小城市，　比大城市Ｘ族区好太多太多了，完全２个世界

Uldenbaturu

蟹肉 发表于 2021-3-19 10:51
德国这里　住柏林和住德国小城市

没啥本质区别啊

我认识搬家到大城市的都是因为工作原因