买不到Haus就先买个Wohnung，然后用它抵押可行吗

肥嘟嘟猪卫门

找了半年也没买到haus，价格合理的好房遇到也抢不到，要不就是瞎要价，短期疯涨的买不起也不想买了。
现在想先在汉堡外的小城买个Wohnung住着，不想再付房租了，也怕银行里的钱被收负利息。
所以现在打算把首付全款买一套Wohnung， 孩子小还能住一屋，想住着自己的房子再慢慢等Haus，省得老像热锅上的蚂蚁一样焦虑。
但是Wohnung全款完，我手上也不剩多少钱了，如果突然天降好运有个满意Haus, 是否用它抵押贷款是比较好的方式？ 等买到haus再把它出租。

但是会不会抵押额比房价少的多，而且我总贷款额也会少很多？  不懂，请有经验的朋友指点，很担心是个猪操作。
如果不抵押，是否还能贷款买原来那个价位的房子（比如原来能买首付+贷款=60万欧的房子）,还是把Wohnung贷款买，现金留着当首付？
这Wohnung虽然我们是第一个Zusage的，但也未必买的到，中介非要等和攒一些想买的人提供给卖家，让卖家选。 你因为Baukindergeld着急想早签不管事，人家不着急，人家也未必挑中你。唉，真想说脏话啊，爱买得上买不上吧，看到想到和“房子”“房价”“中介”有关的词汇信息就想吐，长期折磨引起生理不适。


问了贷款中介，最好全款，因为再买房第二次贷款审核会比较严。现在问题是我们全款，人家wohnung也没同意卖我们呢，贷款中介也不理解为啥全款卖家还不肯卖还要找人，呵呵呵，可能人家还要相看更合心意的人吧。打算月底之前签不了合同就不买了，卖家需要考虑那么久说明不喜欢卖我们、何必找不痛快，一门心思等唯一的房。
买房真难啊。。。
-------------
刚刚收到信息，卖给别人了，呵呵。全款、第一个Zusage都抢不到啊。啊。啊。质问中介也没啥意义。
有种心脏又被捅了一刀的感觉，我要想开点，我得想开点，我必须想开点，
坚强勇敢智慧果断坚持耐心毅力坚强勇敢智慧果断坚持耐心毅力坚强勇敢智慧果断坚持耐心毅力...
希望过了3月31，房市熄火，失去加速度。

maidongxidemao

野韭菜 发表于 2021-3-25 10:56
真有这样的人，

我在美国时的一个中国同事，两口子都35了，收入都不错，现在还住在40平米的公寓里，但 ...

四十岁退休继续挤40平的公寓？换大房子不就一朝回到解放前了吗？这样的才是蠢的。人美好的时光那么短暂，什么都要挤到退休后，那之前的时光都浪费了。

ithillad

那个一家三口挤50平米的精英，哈哈哈哈太好笑了失敬失敬，人均居住面积还不如学生宿舍，难道这就是传说中的吃得苦中苦方为人上人嘛？

楼主想先买一个带花园的wohnung可以来汉堡看看啊，haus可能现在确实涨得厉害，但是我觉得wohnung的话，汉堡的wohnung将来不管是出售还是出租都更有优势。

maidongxidemao

跟医生律师做邻居有什么好的，人品跟职业没关系。跟律师做邻居有你受的。我家左边是退休的律师，跟我们杠上了，现在都拿不到建房许可。我们也为此请了律师。人家彼此都认识，说那个人是出了名的不厚道，算我们倒霉跟他做邻居。另一家是医生律师组合，想尽办法占我们的便宜。转头来照样写Anwendung, 典型的说一套做一套。我可不希望我家娃跟他们家娃一起玩
另外别以为上门谈两句话就知道好坏了。老实说越是知识分子越会装。当面一套背后一套你有苦都说不出。
房子买哪看自己喜不喜欢，邻居这东西，点头之交就够了。保持距离是上策。好邻居在德国是可遇不可求的。好区可不等于好邻居。
没花园的时候想花园，等你有了花园就知道了，好多工作，而且花园的工作请人都好贵。我们地上有颗灌木找人砍要1000欧，我们自己只好自己干，搞了好久。不过我们把木材都留下来了所以比较耗时

lola118

觉得公寓比haus 便宜不了多少呀。

房产抵押银行只能给你一个低得不敢想象的价格。

lola118

如果把买下的公寓以后出租，租金是要交所得税的。

我不会这么操作，觉得这个方法得好好考虑一下

您输入的用户名

银行大概可以把那个wohnung的评估价值80%再贷款给你作为买haus首付，抵押物是你的wohnung。买haus的时候的贷款抵押物是你的haus。能贷多少取决于haus本身和你的收支能力。

couqiao

为什么不先在市内买个 wohnung呢
（小城的公寓升值空间远比不上市区吧）

yijie

对，你的房子要能出租产生现金流，应该市区的好出租

mj250

汉堡外应该买得到Haus呀，特别是梅前州。

EndOfTheNight

不明白楼主为何如此执着于Haus. 但如果小孩还小，最应该考虑的是小孩的教育问题，找个好的小区买公寓，小一点贵一点也没关系，而且升值潜力更大。朋友年薪20多万欧，在德国投资买了不少房，别墅公寓都有，前几个星期在法兰刚买了个一万一平米的公寓，但现在一家三口还挤在一个50来平米的公寓里，原因就是这里地段太好，邻居都是医生、律师、大学教授等非常有素质的人，孩子和这些邻居的孩子们一起玩非常放心。图便宜去买市区外土人区、阿拉伯人区的房子，邻居一群小孩啥都不会就会打架，到时就哭去吧。

肥嘟嘟猪卫门

EndOfTheNight 发表于 2021-3-22 17:02
不明白楼主为何如此执着于Haus. 但如果小孩还小，最应该考虑的是小孩的教育问题，找个好的小区买公寓，小一 ...

没那高收入，不是炒房投资，只是解决生活问题， 娃们想要花园玩。
好小区的wohnung现在也都天价了吧，不觉得还能升多少值，太小住着也不舒服呀

我们在pinneberg看到有带花园的公寓，刚好能以最低价满足有花园的居住需求，看看能否抢到吧。
至于学校好坏，我们也不是高端人士，不太差的区、过得去就行了
以后攒钱还能换房呢，就怕每年赚的不如房价涨的多啊

great

同样的现金数目，你全款买公寓，减去各种附加费用算10%, 抵押给银行按市价算80%，除非你确定你的公寓在你换房时候能增值很多 (简单的数学)，否则对于银行来说没有你的现金好使

xixi00

所谓抵押一般是全款买的Wohnung可以在Grundbuch加上贷款银行的Grundschuld，这样做的目的是增加银行的安全性，从而拿到Haus贷款更低的利息，并不是贷出买Haus的首付

lola118

肥嘟嘟猪卫门 发表于 2021-3-22 17:28
没那高收入，不是炒房投资，只是解决生活问题， 娃们想要花园玩。
好小区的wohnung现在也都天价了吧，不 ...

pinneberg带花园的公寓觉得可以考虑，大不？够住吗？
我们搬到汉堡前就住的带花园的公寓，那个新建小区底楼的花园公寓都住着有小孩的家庭，真的特别好。
孩子们一起在自己花园玩儿，或者在公共的院子玩儿，绿化的特别好，车都停地下，院子里没有汽车。孩子们放心的瞎玩儿，真是孩子们的天堂。
你们看上的怎么样，考察一下，合适就买！

您输入的用户名

xixi00 发表于 2021-3-22 17:33
所谓抵押一般是全款买的Wohnung可以在Grundbuch加上贷款银行的Grundschuld，这样做的目的是增加银行的安全 ...

这个帐对银行来说一样的，都是低风险换低利率。一般情况11楼说得对，一个银行办完，利息划算。但如果银行对wohnung 估地低，那利息可能不划算。可以试试wohnug贷款一个银行，haus一个。另外wohnung出租，贷款利息可以抵税。具体怎么样，要根据自己情况计算一下。

lola118

楼主以后打算出租公寓就不要全款买，贷款利息可以抵税，你没贷款的话，所得税得交不少

maidongxidemao

银行的算法是，假如目前房子30万全价购买，你要买Haus的时候现有房子银行估算市值35万，你要买的Haus 65万，你需要贷的款为65万，首付比例为35/（65+35）=35%。其实并没有优势，因为假如你现在看上一个65万的房子，用30万的现金再贷款35万，你的首付是将近50%。其实也不是Haus 就一定有花园，公寓也有很好的。不知道你娃多大，娃小的时候一起睡呗。3房如果是三个睡房俩娃也够睡了。小孩在家本来也就呆十几二十年。

EndOfTheNight

肥嘟嘟猪卫门 发表于 2021-3-22 17:28
没那高收入，不是炒房投资，只是解决生活问题， 娃们想要花园玩。
好小区的wohnung现在也都天价了吧，不 ...

啥？好的邻居和优质的教育资源还没有一个花园重要吗？我朋友买那个房子的时候也不是啥高端人士，也就几年前，月薪才3000多点，孩子刚出生，老婆没工作。他看房子只看邻居，带着小礼物敲门问那些邻居房子的情况顺便看他们的谈吐和对待陌生人的态度。好的邻居就意味着好的环境和资源，好的资源就意味孩子能接受良好的教育、健康的成长（投资孩子才是最重要的投资），而投资房子只是顺便的事，毕竟这种富人小区的房子增值快，今年的房价已经比他当年买时涨了一倍。所以我看到居然有人买房把花园排到第一位时就很尴尬。。。当然如果你甘心就这样让自己和孩子得过且过那我觉得。。。也挺好。。。
攒钱买Haus更不现实，你攒钱的速度能赶上房价和地皮增长的速度？即使你攒够了首付都多大岁数了还能贷得了款吗，可能也就东德哪个村里能买了吧，汉堡就别想了。。。

长汀烧大块

我觉得租Haus也是一个选择。三四个月前我们刚进场的时候也打算买房子，看了一圈现在的市场太热了，和你说的一样旧房子要价太高，期房又得等，可惜每天要对付活蹦乱跳的娃，实在是等不了那么久。最后我们租了一个房子，因为是房屋公司的，所以价格不算太离谱，物业也有保障，好处就是今年夏天就可以入住了，比买房快。住着房子再慢慢等吧，准备买个满意的期房，另外我们这里不少郊区的地皮是摇号的，说不定某天中奖了呢

zhaomoyan1

第一套房子不用全款，尤其是还想以后出租的话。那千万不要全款，原因就是每年贷款的利息可以抵税。最好的方式就是和贷款中介比如interhyp或者银行比如volksbank的berater一起找出一个最好的利率对应的首付即可。一般百分之30的首付对应的贷款利率就很低了，这里的百分之三十是不包含kaufnebenkosten的，是纯房子价值百分之三十做为首付。
想买第二套的时候，你们的首付和工资是做为主要的评估数值，其次第一套已还款部分银行评估后给出一个数额做为二套房贷款的zusatzsicherung。再其次首套房出租的netto月收入乘以110也是可以多贷款的部分，如果有车，也会做为zusatzsicherung。家里主要收入者买一个risikolebensversicherung，保额就是第一套余款外加你们全家5年的净开销。这样可以尽最大的可能提高想购买第二套房子的概率，且第二套房子推荐你购房所在区域的volksbank和sparkasse做为贷款银行，原因就是他们了解周边区域房产可以对房子价值和风险做极限评估。
希望以上信息可以对你有帮助，其中第二部分也适用你们第二套房远离汉堡比如在德国南部。楼主加油

肥嘟嘟猪卫门

长汀烧大块 发表于 2021-3-22 20:48
我觉得租Haus也是一个选择。三四个月前我们刚进场的时候也打算买房子，看了一圈现在的市场太热了，和你说的 ...

租房都有个最低租期，看到有的haus要求至少两年，反正太短估计也没戏。而且每月比住自己房贵上千欧还是挺心疼的。

我搬家到现在城市，租的wohnung也是许诺如果租的短会补偿房主得到的。现在我想买的地区网上挂着的haus有挂了一年，挂了6个月，3个月的，都因为条件差又开价太高没卖掉的 . 这些长期没卖掉的开高价的haus总挂在那，成了价格之锚，对新上架房源的价格有极大影响。反正觉得买到理想房子是个遥遥无期的事。现在的形势，真怕自己接的是接近顶点、至少是上涨最快阶段的最后一棒， 火急火燎去买不那么满意的，倾尽现在和未来的收入还要后悔。而以后可能房价放缓，不用像现在这样不太好的房子也几十人几百人抢，慢慢等待满意的。
而且住到自己买的Wohnung里慢慢等遥遥无期之房， 心态也会更好些，不会夜夜难安睡、日日添白发。

非赶这时候换工作、搬家、租房、给娃转学、寻房买房，是不幸，但是是注定的人生际遇，要过的坎。

great

EndOfTheNight 发表于 2021-3-22 17:02
不明白楼主为何如此执着于Haus. 但如果小孩还小，最应该考虑的是小孩的教育问题，找个好的小区买公寓，小一 ...

Lage确实很重要，Haus还是公寓无所谓，不过没有经济压力的话一家三口挤在50平的公寓里确实很罕见。再同一地段租或买个三倍面积公寓应该都不是问题

EndOfTheNight

great 发表于 2021-3-23 09:19
Lage确实很重要，Haus还是公寓无所谓，不过没有经济压力的话一家三口挤在50平的公寓里确实很罕见。再同一 ...

那你能理解国内有人在一线城市买十几万一平米的学区房么？这些人是人傻钱多么？是买不起面积更大的房子么？实际上4、50平米的房子布局合理完全够住。等孩子接受完好的初等教育再把房子卖掉甚至还有的赚。德国一样。朋友一开始租房住的时候边上很多土人、阿拉伯人，他们的孩子每天就是打架，家长也不管，抽烟酗酒大喊大叫，吓得他老婆都不敢出门，如果是你，你愿意让自己的孩子住这样的小区么？面积大有花园又怎样？这也是他后来那么注重邻居的原因。邻里关系融洽、孩子成长的环境比什么都重要。

在同一地段租或买个三倍面积公寓应该都不是问题

这种房子很多都是有价无市，或者非常抢手，朋友当初下午去看房晚上回来就说要买都只能排队，后面能买到也是运气。

great

EndOfTheNight 发表于 2021-3-23 10:07
那你能理解国内有人在一线城市买十几万一平米的学区房么？这些人是人傻钱多么？是买不起面积更大的房子么 ...

有道理，国内是这样子的，不过好奇在哪个城市，德国即使在慕尼黑也没见过这么抢手的。

EndOfTheNight

great 发表于 2021-3-23 10:09
有道理，国内是这样子的，不过好奇在哪个城市，德国即使在慕尼黑也没见过这么抢手的。

那你估计是没见过有人敲门来问“你这房子卖吗？我出XX万”，这XX万是朋友当初买这房价格的两倍。

EndOfTheNight

great 发表于 2021-3-23 10:09
有道理，国内是这样子的，不过好奇在哪个城市，德国即使在慕尼黑也没见过这么抢手的。

和汉堡一样的海港城市，城市大人口多且复杂，贫富区也都是由于历史原因形成的，所以才更要挑地段和邻居。

great

EndOfTheNight 发表于 2021-3-23 10:15
和汉堡一样的海港城市，城市大人口多且复杂，贫富区也都是由于历史原因形成的，所以才更要挑地段和邻居。

连汉堡都排不上的话，那就是类似不来梅这种地方了，不了解。只能说目测同相对地段，房价慕尼黑的价格可能是那边的3到4倍，也没这么夸张.

lola118

great 发表于 2021-3-23 10:24
连汉堡都排不上的话，那就是类似不来梅这种地方了，不了解。只能说目测同相对地段，房价慕尼黑的价格可能 ...

是啊，真没觉得德国哪里的房价这么厉害，有钱都买不到大点的房子？要一家三口挤着住50平，类似不来梅，吕贝克这样的，房价可不贵。
可能他们有什么别人不知道的原因吧。


我们原来柏林住的就是阿人土人区，但是柏林好区好房再抢手，有钱还是能买到。我们就很快搬到好区了，而且还够大不用那么挤着住， 我们可没有年薪20万欧。

lola118

楼主，pinneberg 我觉得不错，我学生时候在旁边的Elmshorn住过，我们两个教授就住在pinneberg，自己买地建房。我觉得那块地方挺好的，交通也不错。
这几年没去过了，不知道有什么变化，你们实地周围看看就行。
祝你们好运气，买房就看运气啦！

great

lola118 发表于 2021-3-23 10:34
是啊，真没觉得德国哪里的房价这么厉害，有钱都买不到大点的房子？要一家三口挤着住50平，类似不来梅，吕 ...

嗯，即使是慕尼黑，好地段房子，单价大概20000一平的，这个收入加点首付也能买80平的公寓，现房和期房都有选择，可以立即notar的。

lola118

great 发表于 2021-3-23 10:39
嗯，即使是慕尼黑，好地段房子，单价大概20000一平的，这个收入加点首付也能买80平的公寓，现房和期房都 ...

慕尼黑真贵！

hahaxixi

EndOfTheNight 发表于 2021-3-23 10:07
那你能理解国内有人在一线城市买十几万一平米的学区房么？这些人是人傻钱多么？是买不起面积更大的房子么 ...

国内很多人买个小房子挂户口，有些条件的还是租大房子住在学校旁边的。lockdown一年多了，很难想象一家人窝在50平的房子里