关于 以租养贷的一点困惑

great

以租养贷的大前提是得找到价格合理高品质的房源。房市热了10年了，市场上房源基本是两极，一级是A级7大城市这种有增值潜力的但租售比极其低的房子，要么一级就是比较没落城市租售比高但是没长期预期的房子，如果想租售比高还有长期前景就得靠信息和碰运气了。

D.Rich

德国人怎么不想买呢？只不过很多德国人没这个能力而已。有能力贷款的德国人也就是50%这么多，再加上很多人不怎么想投资这种事情，很多德国人不热衷于投资的，中国人最喜欢投资。剩下那些想买房的德国人，都想方设法的在买，每次去看房都巨多人，有一回中介居然骄傲到放我鸽子的程度。
但是我赞同你的看法，绝不是每个人买个房都能赚钱的，事实上肯定大部分人都在做赔钱买卖的，因为如果它真是个机会的话，而很多人又都看见了，这个机会的“估值”会被不断推高，直到从机会变成泡沫。我个人也在租房，我认为目前买房的风险回报比例大部分情况下都比买基金更差，也许房价还能翻倍，但承担的风险也非常大呀，如果用大杠杆投资，一旦下跌，可能不止本金全损失，还会倒赔钱。况且我也不相信德国的房价还能涨太多了，我还估了一个最高的可能呢。

而且就像你说的，我觉得随时能搬家也是一个值得考虑的选项，我愿意为此付出一点儿代价。但如果能找到物美价廉的房产，我依然会入手的，因为只有买得比大多数人便宜并且经营的比大多数人好，才可能降低风险并获得超过平均的回报，商业规律。


另外我不是很理解你说的“买房-自住两年-出租”的模型，我觉得如果一开始就打算出租，就应该也一开始就租出去，因为出租和自住很难采用相同的投资策略。

cgndhx

以租养贷，是要看站在哪个时间节点说，楼主是站在现在，在设问以前为什么这么做。我记得2015年我住的南德小镇，很新的4Zimmerwohnung租金是1000欧多一点(现在大概1300欧)，新的4Zimmerwohnung大概33万欧元(现在大概60万欧)，欧元兑人民币汇率当时大概是1:6.7，而且从国内汇钱没有金融监管，银行十年贷款利率大概在1.7%，贷款审核很松，当时优质房源也很多，各方面综合在一起，租售比很好，所以楼主如果在当时关注房产，就不会有这样的发问了

rose122333

D.Rich 发表于 2021-3-27 16:42
德国人怎么不想买呢？只不过很多德国人没这个能力而已。有能力贷款的德国人也就是50%这么多，再加上很多人 ...

最起码，还在负债还贷的那几年精神压力不会小的。

rose122333

cgndhx 发表于 2021-3-27 19:59
以租养贷，是要看站在哪个时间节点说，楼主是站在现在，在设问以前为什么这么做。我记得2015年我住的南德小 ...

现在房市在拐点，还是先观望一下比较好。

这个行业也是有规律的，起步慢，刹车也慢。但是也是有轮回的；
像轮船／海运公司，也是有轮回的－就是有高点有低点的，不是一直上涨的。

当初我在学校上课的时候，说房子折旧率。我的教授当时在讲台上想了想，说，德国隔一段时间就有一次战争，谁见过德国的房子大部分会保留100年的。我当时就想，他还考虑的挺长远的。

反正，这个事情，就是个投资机会吧。投资总是有赔有挣的。
但是贷款压力真是很大。我很讨厌负债的感觉。

赶紧把房贷还完了完了。
如果正巧赶上有合适的，倒是也可以考虑再次出手。

长汀烧大块

cgndhx 发表于 2021-3-27 19:59
以租养贷，是要看站在哪个时间节点说，楼主是站在现在，在设问以前为什么这么做。我记得2015年我住的南德小 ...

现在这个租售比确实划不来了，不过我这个问题也不限于现在吧。
如果真的像你所说的2015年 33万欧买的房可以1000欧租出去，为什么有人会花1000欧去租房呢，他自己难道不会算账吗，即使零首付，房贷和房租也差不多了。既然能负担得起房租了，那为何不干脆买下来？百思不得其解

懒懒虫

maidongxidemao 发表于 2021-3-26 09:22
是什么让这里的人都觉得中国人买房厉害，只有中国人知道投资房产？大家都租过房子，有多少人是跟中国房东租 ...

因为这里只有中国人

长汀烧大块

D.Rich 发表于 2021-3-27 16:42
德国人怎么不想买呢？只不过很多德国人没这个能力而已。有能力贷款的德国人也就是50%这么多，再加上很多人 ...

嗯嗯，这个是我没有表达清楚。我要问的其实并不是完全的以租养贷（Kapitalanlager），而是以下买房策略：先买一个小房子自己住，过几年买了大房子以后再把小房子出租出去，感觉不少人有这个打算，这样年轻的时候手头紧张些，等贷款还完就坐拥至少两套房产了。我以前也觉得这样不错，不过我老婆却觉得应该一步到位，直接买大房子，不想做房东。
可能以前房价低的时候，还是有机会买到两套房子的，现在我觉得 如果能一步到位买到合适的就不错了

cgndhx

  2021-3-27 20:52
ɡ
2015 33 ...

我认识的人，2014年2015年前后愿意花1000多欧租房，他当时几个原因，一，工作不稳定，有换城市的可能，不想做易地房东，所以先租着，二，当时德国房产还不算炙热，与再早相比，当时涨幅算平缓，租金也不高，房地产市场上，好的房子好的地皮都还很多，所以心态上没有压迫感，相比起买房，大家还是愿意租房，好的租售比，在德国已经存在了很长时间，大家习以为常，2014年我租了南德一个比较大的城市的2zimmerwohnung，冷租才460欧，现在再也没有这样的租金了。至于其他人，为什么不买房，各有各的原因。国内房价涨了20年，北京2005年时，三环四环之间，才四千，五千一平米，也不是人人都买了房

长汀烧大块

cgndhx 发表于 2021-3-28 00:41
我认识的人，2014年2015年前后愿意花1000多欧租房，他当时几个原因，一，工作不稳定，有换城市的可能，不 ...

你分析的几点都有一定的道理，不过和国内情况不太一样，国内的租售比一直低得吓人。北京2005年的时候虽然房价便宜，但是房租更便宜。换句话说如果当时北京的房租和房贷一样高了，可能绝大多数人都会买的。德国人租房比率一向很高，恐怕是全球最不喜欢买房子的