KfW开始警告德国房市泡沫，专家认为看清四个指标至关重要

袖底香

有越来越多的迹象表明德国房价上涨周期将终结。越来越多的专家开始警告房产投机泡沫。但是地区差异巨大。专家认为看清四个指标至关重要。



国家开发银行德国复兴信贷银行（KfW）对德国当前房市进行了市场分析，报告中最值得关注的一点是向昂贵大都市地区移民的人数开始减少。“虽然对那些昂贵城市房产有兴趣的投资者不会全部离开，但是的确，未来几年也不要指望前几年那么高的增长幅度。

这意味着德国复兴信贷银行也看到德国房地产市场的投机泡沫。事实上，德国央行早在几年前就已经警告德国房产价格过高了。几天前，德意志银行的子公司DB Research也发布了一项广受好评的研究，其中甚至给出了某些地区房市趋势逆转的具体时间。

柏林市场研究公司Empirica也通过专门计算的“泡沫指数”来发出警报。如果遵循这些分析，那么作为买方应该会越来越谨慎。因为德国房市的繁荣可能即将结束。

市场数据看起来还是非常强劲：根据德国复兴信贷银行（KfW）的数据，2004年至2019年期间，德国房屋所有权价格上涨了近70％。如图，是最近几年德国房产的上涨幅度：



但与此同时，德国人的可支配收入仅增加了41％。房贷利息从4.7％下降到1.5％。房贷融资越来越便宜的话，买家可以承担更高的价格。因此，如果把收入增长和利率下跌的优势加在一起，事实上在德国购买房产的难易程度和十年前差不多。此外，德国人贷款和家庭债务的增长速度仅与经济增长速度差不多。根据经济法则，实际上德国人还是买得起房的。



经济现实落后于价格

据房产门户网站Immowelt的数据，即使在新冠危机年，德国房价也是增长的：从2020年2月到2021年2月，14个人口超过50万的城市，公寓价格再次大幅上涨。
对80平方米的公寓而言，在已经非常昂贵的慕尼黑，Immowelt观察到其增长率为8％，美因河畔法兰克福为7％，汉堡为15％。Immowelt董事会成员Cai-Nicolas Ziegler表示：“房地产需求甚至比新冠危机之前还要大。”

现在的决定性问题是价格上涨的可持续性。尤其是随着最近一波价格上涨，有迹象表明大流行和低利率结合的特殊影响正在发挥作用：德国房贷利率在2020年降至历史最低水平。许多家庭去大都市周边寻找自己的房子，越来越多的中型城市的房产也受到欢迎。独栋和双拼的价格上涨表明了这一点。

但是，现在很明显的是某些参数越来越不健康：繁荣地区的房产价格的不断上涨，那么收入和租金也必须继续增长，利率必须长期保持较低水平。

但是事实并非如此。经济现实落后于房地产价格。德国人的收入不再快速增长，租金也停滞不前，建房利率也不能再降低了（事实上最近还有所上涨）。

KfW的经济学家Martin　Müller认为，“有迹象表明，区域性投机价格被夸大了，即房价涨幅远远超出了降息和租金上涨所能证明的范围”。他的同事Friederike　Köhler-Geib还观察到由数十亿建房儿童金引起的另一种特殊效果：到本月底，如果家庭能够出示购买合同或建筑许可证，就可以为每个孩子申请12000欧元的补贴。这个政策导致房产价格又有一定程度的反弹： “显然，许多购房者想在3月31日之前获得建筑许可证或购房合同，以确保能申请到补贴。” 这种暂时的需求激增也会影响价格。”

KfW首席经济学家Köhler-Geib表示：“投资住宅物业的最终目的是希望可以在以后的某个时间点以更高的价格再次出售。” 根据德国复兴信贷银行的分析，首先是柏林，法兰克福，斯图加特和慕尼黑的区域投机泡沫的风险大幅增加。

大都市及其周边地区正在进行大量建设
就像在股票市场中一样：过去的股价走向对评估未来前景没有多大帮助。如果您想知道房地产价格会朝哪个方向发展，则应关注利率发展，移民对当地房产的需求，那里的建筑活动，租金以及当地人收入。目前有些地方出现了明确的警告标志，尤其是在移民方面。
德国复兴信贷银行的研究说：“从今天的角度来看，不再期望2012年至2019年间居民人数会急剧增加。” 根据联邦统计局当前的人口预测，到2030年，德国人口将在8310万至8440万之间。也就是说，最糟糕的情况下，德国居民将减少30万，而在另一种较好的情况下，将增加一百万。

根据联邦建筑，城市和空间研究所预测，大都市地区将继续吸引更多的居民。但是现在还有另一个因素：大都市和周边地区正在进行大量的建设活动。而新公寓竣工将满足更多的需求，房产需求下降后必然引起房价的下跌。DB Research的分析师表示：“我们的分析表明，全德价格上涨周期将在这个十年内结束。” 最早预计在2024年就会引来拐点：首先是慕尼黑或汉堡等一些房价特别贵的城市，价格上涨周期提早结束，然后是其他城市（例如莱比锡和柏林）紧随其后。 ”

价格继续上涨有危险
可以预见的是：未来几年，基本的供应短缺将减少。如果房贷利息还上涨的话，甚至可能“触发一波售房浪潮”。

Empirica AG的首席执行官Reiner Braun自己创建了一个简单的公式：“如果'正常收入者'不再负担得起房产，那么房价泡沫就会构成威胁。” 许多正常的收入者已经感觉到，买房已经负担不起了。这里有四个指标至关重要。第一：所谓租售比（多少年的冷租金能完全抵消购房成本），在许多城市中，该值高于35，这已经非常昂贵。第二：房价与收入之间的关系。特别是在大流行时期，后者已无法跟上房价的上涨幅度。第三，相对于当地居民数的房屋竣工量。第四：房产贷款的发展。

自2017年以来，Empirica泡沫指数一直稳步向亏损的状态发展。Reiner Braun认为，如果德国房价继续上涨，“可以说是真正的危险”即将来临。

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乐水鸣佩环

几十年以前是使劲存钱，因为利息高，现在是把钱投入房地产，因为利息太低了。 至于有价证券，这个有点超过了德国人的心理风险承受度，所以依然不热。

zhaomoyan1

个人理解房价涨价预期大大增加，且增长幅度不可预测。

伪装者在潜伏

zhaomoyan1 发表于 2021-3-29 14:24
个人理解房价涨价预期大大增加，且增长幅度不可预测。

能不能具体聊一聊，是说新闻要反着理解的意思吗？

Prony

只有kfw还给各种买房补贴，只有利率还在低位。房价必然继续上涨。房价往往不是普通居民收入决定。

好冷

个人也认为，房价继续会涨，因为大家的钱花不出去了，利息这么低。如果继续火的话，只要升息，就是泡沫爆的那一天。

大城市还好，乡村真的没有接盘侠

kokia

房价是货币现象，只要欧洲央行还继续防水，房价就会继续上涨。但是一旦缩表升息，房价也就凉凉。

amanda83

德国也许会像国内房价一样，大城市北上广深级别的保持温和，甚至上涨，小城市无人问津

maidongxidemao

德国人都想要花园，又可以在家办公，哪里看出乡村没前途了？城郊或者配套设备好的村子只会涨的更厉害。想反大城市的小户型看跌

zhaomoyan1

伪装者在潜伏 发表于 2021-3-29 14:40
能不能具体聊一聊，是说新闻要反着理解的意思吗？

简单的展开下，首先最重要的就是房价也是货币行为的一种体现。因为货币的贬值，通货膨胀，经济发展等因素，房子价格广义上说是一直向上的，这里可以理解为房子的平均价格，这个平均可以是有不同前提的，比如大城市的平均房价，整个德国的平均房价，东德，西德。。同一时期或者不同时期可能不同的前提同时发生或者只是某一特定前提。
货币的话印钱撒钱，提高利率紧缩收钱。一般依次引爆的会先是股票市场，然后是房地产，这里面不考虑加杠杆的情况。其中一个很简单的原因就是房子本身的属性，无论国内银行还是国际都承认这个抵押物，也就是在风险面前核心房产比核心股票相对的更有价值或者说更能有抵御风险的能力或者说危机过后更能快速恢复（股票也可以“抵押”不过那个产生次级贷。。。）
美国印钱稀释全球的资产，欧州央行印钱最直接的就是欧盟境内先互相撸羊毛。
坛子里有朋友提到过，德国一些大城市比如法兰，慕尼黑的一些核心资产都有欧洲其他国家的主权基金在买，某中东土豪或者主权基金比较情爱汉堡。目的就是把手里多出来的钱找到个合适的去处，因为不能全买股票和国家债券。再叠加区域性的，比如特里尔以及周边会吸收一定的来源卢森堡或者法国的钱用于购买房产，博登湖附近会有瑞士人购买房产，法兰会吸引一部分国际上的钱因为其金融属性，最后柏林也会对其相邻邻国的高端人士有一定吸引作用。所以稳妥一些说，区域性的房子价格或者房子资产价格会是向上的。如果真要是金融危机来了那只能一个一个资产爆破最先是股票，如果股票还是不能消化危机就债券和房地产，最后拼家底和运气了。。。

Prony

欧洲加息未来10-20年很难看得到。加息首当其冲就是就是欧盟的政治版图。只有政治上还是维持欧盟和欧元区的完整，必然会牺牲经济上的妥协，继续低息给pigs输血，否则必然分裂。

mj250

Prony 发表于 2021-3-31 18:20
欧洲加息未来10-20年很难看得到。加息首当其冲就是就是欧盟的政治版图。只有政治上还是维持欧盟和欧元区的 ...

真是这样吗……我怎么觉得因为难民和疫情的双重影响，欧盟人心已经开始动摇了。

人在路上

这里多数人因为出生在中国房产高增长的时代，思维定势，高估了德国房产的收益，缺乏维护就会大幅折旧，良好的维护成本又很高。Haus尤其明显，Wohnung也体现在每月固定费用上。还有利息，保险费，地税，收入税等一些支出。

当房产名义增值加上租金都不能覆盖这些支出和折旧的时候，买房就是亏损。实际上，市场情绪在这之前就会反转，房产增值预期在实际亏损到来之前就会消失。但是你我不能准确预测早晚，尤其是当我们乐于套用中国过去的经验，就已经说明对德国这个市场缺乏深刻理解。

Prony

mj250 发表于 2021-3-31 19:40
真是这样吗……我怎么觉得因为难民和疫情的双重影响，欧盟人心已经开始动摇了。

人心这个东西很难量化，也是很容易被操纵的，不能作为利率工具里的考量。 能把握到的是欧洲央行的政策。它本质上是为政治服务，为欧盟服务，不是给老百姓服务。欧盟大国有政治上的需要维持欧元区完整和稳定，必然是低利率。除非哪天政治基础完全变了。