旧都波恩89万的1900年受保护Altbau楼顶越层公寓是否值得买

amaranllisq · 发表于 2021-4-5 20:17

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本帖最后由 amaranllisq 于 2021-4-5 20:25 编辑

如题，请坛子里懂的人提意见参考。均价5600一平米，在很安静很多数树的老城区(Südstadt), 带车库，共160平，3层（德国2楼）加阁楼层，西南朝向，带个层顶露台，不是特别大，但是感觉够四个人摆桌吃饭。目前波恩新开盘的新建楼均价都5000以上，但不知道还会继续涨多久。目前考虑是计划自住两三年，如果计划有变就出租，目前房租均价在同一区的为12-15欧一平米，目前租住比很低，不到3%，不过德国较发达城市平均租住比都这样吧，只有东部或者有些小镇的租住比会高些。

周五中介挂出来的，在各大平台和自己的网站都挂了，周六把封面图片带楼外观的照给删了，周日就在全部网站下线了，immoscout24问询数41个。这个情况感觉就算想买，也不一定买得到啊，有抢房成功经验的请支招有什么办法可以说服中介和房主吗？谢谢！

xiaochongchong9 · 发表于 2021-4-9 14:01

本帖最后由 xiaochongchong9 于 2021-4-9 14:08 编辑

保护建筑是有钱有闲的人们抢破头的稀缺产品
前提是你真的要有钱有闲, 赚的多花出去的多税退回来的多
几年下来,就拥有了一套外观美丽,内里全新,位置好,保值还升值的资产,附赠一波有钱有闲的人群聚集效果
水压,能耗什么的都不是事,没钱你会准备换,有钱你会换而且是必须换肯定换啊
因为退税优势摆在哪儿,傻子才会把钱留给Fa
我所碰到的保护建筑,基本房子里都是顶级的装修,房子外观就是看了就想让人留口水拍照的存在, 参见汉堡Rotherbaum, Harvestehude 街区,大部分房子都是文保(自行谷歌图片). 你的生活圈层在哪里,一目了然啊
最明显的缺点可能是暖气费普遍高?因为文保建筑基本就是3.2米层高起啊, 这是层高2.5的kfw房子能比的吗?
文保建筑享受的是空间感, kfw新房还在斤斤计较那几块能源费的钱, 东算西算恨不能把自己密封进罐子里
省钱(一位极度反感能源新房的老板的原话)?
买个保时捷,肯定也比一般的小车能耗高,哈哈

lotalota · 发表于 2021-4-5 20:34

这个价肯定选新楼不选受保护的老楼。老楼的设计住着各种不舒服，改建又要申请还要另外花钱。

maidongxidemao · 发表于 2021-4-5 21:31

受保护的老楼哪怕自住装修可以退税，对于高收入买家很合适，不过要看卖家是否已经享受了税务优惠。

maidongxidemao · 发表于 2021-4-5 21:34

不过个人不大喜欢买这种顶层老楼自住。我们目前租的房子就是13年kernsaniert的。顶层，两大缺点，水压不足，我们两个卫生间，如果一个人上厕所冲水，另一个人洗澡，明显水温变化。第二顶层热。因为是受保护的，顶层没有卷帘，太阳直射，夏天很受罪。

amaranllisq · 发表于 2021-4-6 00:27

maidongxidemao 发表于 2021-4-5 21:34
不过个人不大喜欢买这种顶层老楼自住。我们目前租的房子就是13年kernsaniert的。顶层，两大缺点，水压不足 ...

感谢分享！看来有机会看房的话要关注下水压问题。夏天太热的问题应该是可以用室内窗帘或是空调解决吧。

amaranllisq · 发表于 2021-4-6 00:28

lotalota 发表于 2021-4-5 20:34
这个价肯定选新楼不选受保护的老楼。老楼的设计住着各种不舒服，改建又要申请还要另外花钱。

关键也是没有同等位置的新楼，市中心都已经挤满了

maidongxidemao · 发表于 2021-4-6 09:33

amaranllisq 发表于 2021-4-6 00:27
感谢分享！看来有机会看房的话要关注下水压问题。夏天太热的问题应该是可以用室内窗帘或是空调解决吧。

空调肯定不行的。楼房哪怕不是受保护的也不会让你外墙打洞的。而那种通过窗子的空调只能管一个房间，据说很快就要被禁了。总之我是不会买这种房子自住的。

ernster · 发表于 2021-4-6 10:42

楼主
如何看到immoscout24问询数?

amaranllisq · 发表于 2021-4-6 10:46

ernster 发表于 2021-4-6 10:42
楼主
如何看到immoscout24问询数?

成为付费plus会员
一个月好像30欧左右

lola118 · 发表于 2021-4-6 11:39

楼主，这种房子很少很抢手，你要能抢到就买，保值。
而且这个价格真的便宜

xixi00 · 发表于 2021-4-6 11:42

"一个人上厕所冲水，另一个人洗澡，明显水温变化"
如果Wohnung用了电热水器Durchlauferhitzer的话，是跟热水器的种类相关，有液压的有全电的，全电的热水器温度就不会跟水压相关。
当然，如果另一个人是用热水洗手的话，用同一热水器肯定会分流

xixi00 · 发表于 2021-4-6 11:46

本帖最后由 xixi00 于 2021-4-6 11:47 编辑

我住过1900的老楼，翻新过的，外墙加了保暖层。如果跟邻居隔音没问题的话，挺舒服的

maidongxidemao · 发表于 2021-4-6 12:01

xixi00 发表于 2021-4-6 11:42
"一个人上厕所冲水，另一个人洗澡，明显水温变化"
如果Wohnung用了电热水器Durchlauferhitzer的话，是跟 ...

我们的楼是装修过的，是远程供暖，热水到户，不经过什么电热水器。就是水压的问题，水管修过几次了。楼下挖过好几次了。只要管道不换，老的水管是窄很多。

maidongxidemao · 发表于 2021-4-6 12:19

楼主你在这里问没用的，主要还是要看这个楼什么时候装的，装修到什么程度。是否还有税务优惠。我们租的这个房子是2013年装修好的，算是精装修了，木质地板，吊顶，一共就4层还有电梯。找到当年新闻说开盘后一下就全卖光了，现在没人卖，因为十年税务优惠期不到。这也是老房子吸引人的一个原因。而且一般老房子都在市中心。位置好。你还得去自己看。要资料当年装修做了哪些。外墙保暖这些其实一般的装修都有。但是顶层就是比其它层冬冷夏热。尤其是老房子，这个你要有心理准备。不过有的老房子会有外置卷帘，我们没有。

amaranllisq · 发表于 2021-4-6 12:29

maidongxidemao 发表于 2021-4-6 12:19
楼主你在这里问没用的，主要还是要看这个楼什么时候装的，装修到什么程度。是否还有税务优惠。我们租的这个 ...

谢谢分享。我另外比较关心的是，在有很多人想买同一个房子的时候，有什么技巧或者需要注意的吗？刚中介打电话来约看房了，前提是要提供一下银行的证明

EndOfTheNight · 发表于 2021-4-6 12:59

本帖最后由 EndOfTheNight 于 2021-4-6 13:29 编辑

材料带全：schufa, 银行kontoauszug，工作合同，近三个月的工资账单，居留卡／护照，能全款的话带资金证明，不能全款的话带Finanzierungsbestätigung. 上述材料装订好再附上一封自我介绍。
看房的时候打扮得好一些，让人家一看就是精英人士。多说好话多赞美，别提房子的缺点，一定要反复明确自己的购买意向，马上就能去签notar的那种。如果房东在场可以带个小礼物过去，比如一束花之类的，不过如果楼主是中年大叔的话就算了。看房结束后可通过中介或直接联系房东表达感谢并再次强调自己的购买意愿。剩下的就看运气了。

maidongxidemao · 发表于 2021-4-6 14:03

哪那么多没用的。有人抢的房子最后很可能房东会拍卖，最后就看谁砸的银子多。我们就遇到过，本来是一口价，价格也很合理，结果看的人特别多，房东私人卖房，最后就是竞拍。因为我们没看上就没拍，也不知道最后涨了多少。

amaranllisq · 发表于 2021-4-6 14:07

EndOfTheNight 发表于 2021-4-6 12:59
材料带全：schufa, 银行kontoauszug，工作合同，近三个月的工资账单，居留卡／护照，能全款的话带资金证明 ...

非常感谢！

EndOfTheNight · 发表于 2021-4-6 14:51

本帖最后由 EndOfTheNight 于 2021-4-6 14:54 编辑

maidongxidemao 发表于 2021-4-6 14:03
哪那么多没用的。有人抢的房子最后很可能房东会拍卖，最后就看谁砸的银子多。我们就遇到过，本来是一口价， ...

如果走拍卖流程，那就是另外一个问题了。
现在能做的就是尽人事，听天命，把自己能做到的，都做到最好。况且这些材料以后去看／买别的房子或者贷款也早晚都会用到。
就像找工作最后都要看面试表现，那是不是简历和各种材料就没必要写了？高考只考高中知识，那小学和初中是不是就不用读了？人早晚都有一死，那是不是随便糊弄过一辈子就完事了？

amaranllisq · 发表于 2021-4-6 14:55

EndOfTheNight 发表于 2021-4-6 14:51
如果走拍卖流程，那就是另外一个问题了。
现在能做的就是尽人事，听天命，把自己能做到的，都做到最好。 ...

完全认同这样积极准备好的态度

EndOfTheNight · 发表于 2021-4-6 15:08

amaranllisq 发表于 2021-4-6 14:55
完全认同这样积极准备好的态度

我初中一个好哥们儿的名言：你能否得到一个东西，取决于你有多想得到它。虽然有些鸡汤，但事实上就是如果你真的特别想要某样东西，一定就会为此全力以赴。如果你没有付出任何行动，只能说明你并不是真的很想要它。即使最后没得到，一定也不会后悔，不会说如果我当初怎样怎样就好了。祝你好运！

Uldenbaturu · 发表于 2021-4-9 09:34

maidongxidemao 发表于 2021-4-6 12:19
楼主你在这里问没用的，主要还是要看这个楼什么时候装的，装修到什么程度。是否还有税务优惠。我们租的这个 ...

借问，你说的十年税务优惠指的是什么？

amaranllisq · 发表于 2021-4-9 09:44

应该是装修的90%的费用可以分十年，每年9%的抵税用

lola118 · 发表于 2021-4-9 09:46

楼主，房子买到了吗？

maidongxidemao · 发表于 2021-4-9 09:54

Uldenbaturu 发表于 2021-4-9 09:34
借问，你说的十年税务优惠指的是什么？

如果你买的受保护的楼在买的时候是kernsaniert 的，那你的购买费用有一部分可以用来做开销抵税。
如果你自己装修，装修费用也可以。但是一般这样的老楼不会允许自己装修。所以一般这种由开发商翻新后出售的楼非常受欢迎。要么就是买受保护的efh.

amaranllisq · 发表于 2021-4-9 09:57

lola118 发表于 2021-4-9 09:46
楼主，房子买到了吗？

约到看房了，周一去看，中间给了个网上在线看的，感觉屋顶还是有些黑，斜顶最高点4米，旁边下来2.5米，在东西两边2.5米以下的地方各有两面向上开的大窗，通向露台的是落地窗挺大，但感觉房间中间没有窗的地方比较黑，所以比较犹豫，唉

xiaochongchong9 · 发表于 2021-4-9 14:28

maidongxidemao 发表于 2021-4-6 14:03
哪那么多没用的。有人抢的房子最后很可能房东会拍卖，最后就看谁砸的银子多。我们就遇到过，本来是一口价， ...

如果真的看好, 真的就是快,恨,准.18年的时候买个房子, 被私人房主告知我们排在第二位.第一位的可能银行贷款有问题什么什么的, 让我们等一下. 然后我们就很傻的期待着..... 也不主动强调其实我们是可以多加个5万欧给他, 马上notar的那种. 结果等了2星期, 人家贷款下来, notar 去了...肠子悔青...

maidongxidemao · 发表于 2021-4-9 14:28

xiaochongchong9 发表于 2021-4-9 14:01
保护建筑是有钱有闲的人们抢破头的稀缺产品
前提是你真的要有钱有闲, 赚的多花出去的多税退回来的多
几年 ...

没那么夸张，有些是Villa,也有很多是以前一些工人居住的楼房群。我们这边就好多这样的。很多是房地产开发公司大装后出售的。现在的房子一般都是gehoben 的，实木地板，电梯，led吊顶之类的。当然这类税率优惠确实是对于收入高的人优惠更大。但也不等于收入不那么高的人就没有好处……层高不是每个房子都那么高的，我们目前租的就是普通层高。不是独栋自己也没办法换水管之类的。

xiaochongchong9 · 发表于 2021-4-9 14:33

maidongxidemao 发表于 2021-4-9 14:28
没那么夸张，有些是Villa,也有很多是以前一些工人居住的楼房群。我们这边就好多这样的。很多是房地产开发 ...

看一般数据, 不要看每个...

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[买房建房] 旧都波恩89万的1900年受保护Altbau楼顶越层公寓是否值得买

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