从我的经历说说，有房客的房子为什么比没房客的便宜。

rose122333 · 发表于 2021-4-24 19:18

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说说我的经验：

我当初买的房子是带租户的，而且是50年前签的合同，基本上没可能赶走租户的可能性。
当时是比市场价格低15%，后来加上一个车库，总共便宜20%，就是比市场价格低20%。

负责给我贷款的银行跟我说，有时候带租户的比市场价格便宜20%。（确实如此）
那么为什么会出现这个现象的。其实，这个带租户的比空房的风险大，成本也高些，所以必须在卖价上给予补偿。年头越旧的租户合同，购买价格会越低。这个不是自己捡了一个便宜，而是后期确实有很多成本。

我的租户老人家今年1月底过世了，3月份我才得到通知。按照德国法律，在我得到死亡通知的那个月我可以取消房屋合同，但是要3个月后，也就是我3月份给Nachlassgerichtpfleger 写解约通知，一般来说，6月底才能解除合同。但是如果老人家的银行账户余额死后到房屋合同解约这段时间，不足以支付长达死后5个月的租金，对不起，房东，您不是有钱买房嘛，好，请自负租金损失，国家／法律是不会公平办理的。但是房东必须按照法律保持3个月的取消合同期限。所以这些和Amtsgericht/Nachlassgericht ,扯皮的事情是非常消耗精力和租金的。光是房子空着不让从新出租，而且房东必须自负损失这件事情来说，就是一笔钱。这些就几千了。

还有的额外的费用又来了：清空公寓家具费用：
我的租户仅剩的亲属也知道，我的租户资不抵债，如果继承她留下的东西，也要继承她留下的债务，无论多少债务都得自己承担，所以所有的继承人都去公证放弃继承权。好所有的可能的继承者都放弃的继承，怎么办？国家不能放弃继承，国家要承担我的租户的下葬费，这个也要1500-2000欧元。然后nachlassgericht, 就是Amtsgericht 下属Nachlassgericht, 会接收处理老太太的遗产，外债等的事情。如果这个Nachlassgericht人手不足，会外包这些事情给专业律师。这些律师会看过房子，拍好照片后，估价一下，这个房子里剩下的东西还值多少钱，卖不了几个钱还不够他找人来清理房屋的费用，律师就会告诉你，对不起账户没有余额，请你自己把屋子里的家居卖掉，如果你发现大量现金和遗嘱，请通知我们。我之前大概要了清理房屋公司的几个报价，根据报价大约500－700 欧元以上的清理费用。

好吧，屋子里的东西要卖掉是不是很费心？人家清理公司你还要付费500-700欧元，而且你屋子里的东西剩余价值还不高（200欧元）。所以处于这种考虑，人家当初便宜20% 市场价格卖给我不是做福利，而是计算的非常清楚的。

而且国家是不负担无限制无条件给你承担债务的，一旦资不抵债，对不起，您自己承担吧。
租户死后，由于养老金部门没有及时得到通知，还会继续支付养老金给租户。Betreuer 没有接到通知，仍然让钱从账号里把各种支出划走。等养老金部门收到正式通知后，对不起，以前支付的养老金请奉还！

这样，七七八八的，费用就差不多抵消了便宜的部分。

我一个朋友的租户比我的租户晚一个月过世，还正在跟Nachlassgericht 交涉呢，还要请律师给Nachlassgericht 写信，施加压力，让他们尽快给找个 Nachlasspfleger/RA. 不过她老公倒是很坦然，因为疫情没影响他的工作，收入一直很稳定，所以她老公说，当车房子买的便宜，所以有点损失问题不大。

这个就是德国法律的偏向租户的一个方面：
租户死了，房东也必须按照法律保证3个月的kündigungsfrist,房子空着，没有租金也干着急没办法；而且房屋押金也得给要回来归国家所有。
这就是为什么很多人有能力买房，但是不愿意做房东的一个方面吧。

所以，房屋买的便宜，也是有它后续的费用来抵消这个价格优惠。

rose122333 · 发表于 2021-4-26 13:15

6855698 发表于 2021-4-25 14:45
有几个实操案例，成功赶走租户，全部是把房子做成自己住，由律师接手，最后都成功了，就算打官司，也成功了 ...

这个得是专门的保的险才管这个。我的只有一般的rechtsschutzversicherung.不管这个。而且老人家岁数大了，身体不好，你赶她走，她不就睡马路了嘛？

所以还得让她继续住，我当初跟她说，您愿意住多久都行，一位83岁的老奶奶，经常卧床，你觉得她还能熬多久呢？这不，今年1月份房子空出来了

伪装者在潜伏 · 发表于 2021-4-24 19:25

顶一个，受教了，看来如果是自住目的的话，还是找没租客的空房好了

梦见鱼在飞 · 发表于 2021-4-24 20:12

涨知识了

rose122333 · 发表于 2021-4-24 20:16

伪装者在潜伏发表于 2021-4-24 19:25
顶一个，受教了，看来如果是自住目的的话，还是找没租客的空房好了

风险与价格优势同在。

懒懒虫 · 发表于 2021-4-24 20:29

如果价格里体现了这些支出，倒也无所谓

6855698 · 发表于 2021-4-25 14:45

有几个实操案例，成功赶走租户，全部是把房子做成自己住，由律师接手，最后都成功了，就算打官司，也成功了，前提要有相关律师险，后续开支不怕！

wer1973 · 发表于 2021-4-25 15:55

买带租客的房子，买卖合同上都会写着，如果是租客购买这套房，价格是多少，就等同于告知此房如果是空房购买的价格。

我手上现在也有套住了快40年的租客，价格比空房便宜35%。索性我用省下的钱，又买了套一室户，现在就是耐心的等待租客去天国了。房租是低了点，但是的确没有什么欠租的风险，收的房租起码比存银行强得多。现在的银行，对于10万欧以上的存款还得倒收利息了。

rose122333 · 发表于 2021-4-25 18:13

wer1973 发表于 2021-4-25 15:55
买带租客的房子，买卖合同上都会写着，如果是租客购买这套房，价格是多少，就等同于告知此房如果是空房购买 ...

是啊，我其实挺希望租客寿命万岁的。还可以帮我还贷款。省心，什么都不用弄。

但是这迟来的费用，早晚还是会来。

wer1973 · 发表于 2021-4-25 19:50

rose122333 发表于 2021-4-25 18:13
是啊，我其实挺希望租客寿命万岁的。还可以帮我还贷款。省心，什么都不用弄。

但是这迟来的费用，早晚 ...

我还是希望她尽快还我房子，空房子卖或租都比这不阴不阳的强得多，但是没办法，只能忍着熬着。

wer1973 · 发表于 2021-4-26 22:57

rose122333 发表于 2021-4-26 13:15
这个得是专门的保的险才管这个。我的只有一般的rechtsschutzversicherung.不管这个。而且老人家岁数大了 ...

我手上这个才70+，上上下下跟风一样的。熬到她仙游，有得等了。

不过，我也早有心里准备，购房时合同有写，10年内我不能KUN房客，她可以KUN我。已放弃自住的念头，老老实实去买了新房，正在建造中。

握紧阳光 · 发表于 2021-4-27 10:17

有长期房客的房子除了这些事情处理起来比较麻烦，还有一个问题就是租金普遍低于或者勉强达到市场价。

如果只是投资一套，图的是不动产保值，抵御通货膨胀，这么操作也没什么不行的，总比放在银行好。

但是如果是投资很多房子，就要避免这种租售比低的房子，因为手里这种房子一旦多了，就会影响收支结构，影响贷款能力。

rose122333 · 发表于 2021-4-27 10:37

握紧阳光发表于 2021-4-27 10:17
有长期房客的房子除了这些事情处理起来比较麻烦，还有一个问题就是租金普遍低于或者勉强达到市场价。

如 ...

hahaxixi · 发表于 2021-4-27 11:59

好奇的问一下，这样的房子能带来正的现金流吗。

rose122333 · 发表于 2021-4-27 13:00

hahaxixi 发表于 2021-4-27 11:59
好奇的问一下，这样的房子能带来正的现金流吗。

这个房子是按照当地Mietspiegel 来算租金的，也就是刚刚好。

我的贷款还款额度也是按照这个来的。应该不会亏。

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-4-29 11:13

我这里住着一个土耳其老太，2月份突然救护车拉到医院，我还以为新冠去抢救了，后来发现是癌症发作需要做个手术。本来她计划手术后就回土耳其的，结果手术成功完成后，反而不着急了。。。。。。

kidkudo · 发表于 2021-4-29 12:37

rose122333 发表于 2021-4-26 13:15
这个得是专门的保的险才管这个。我的只有一般的rechtsschutzversicherung.不管这个。而且老人家岁数大了 ...

楼主经验很详细啊

顶一下

带租户的房子便宜卖，什么样的租户也是有价格差异的，你这种情况，就是市价最低的一种。当然好处就是老人过世，你可以提价出租。但是之前的费用和风险，都是要算账的。

不少这种出租房，要有收益，还是要祈盼当地房价持续增长。老房子的维护也是问题，这也是为啥最近几年虽然新公寓价格奇高，但还是有人愿意投资。

rose122333 · 发表于 2021-4-29 14:30

乐水鸣佩环发表于 2021-4-29 11:13
我这里住着一个土耳其老太，2月份突然救护车拉到医院，我还以为新冠去抢救了，后来发现是癌症发作需要做个 ...

郁闷！

rose122333 · 发表于 2021-4-29 14:32

kidkudo 发表于 2021-4-29 12:37
楼主经验很详细啊顶一下

带租户的房子便宜卖，什么样的租户也是有价格差异的，你这种情况， ...

多谢回复！

新冠闹的，homeoffice 人家都不住在市中心了,市面租金还跌了点。但是我这个肯定会提价的，因为投资的Renovierungskosen.

informatik · 发表于 2021-5-22 18:52

那楼主对买这套带租客的房子，亲身体验下来，整体感觉性价比如何？如预期是否一致？

Deutschin · 发表于 2021-9-4 22:45

啊……如果租户表示会退租呢？

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-9-5 21:22

rose122333 发表于 2021-4-29 13:30
郁闷！

我的租客问题现在解决了，人家终于下定决定回老家颐养天年了。。。。

rose122333 · 发表于 2021-9-6 00:08

乐水鸣佩环发表于 2021-9-5 21:22
我的租客问题现在解决了，人家终于下定决定回老家颐养天年了。。。。

太好了！

我的 renovierung 应该也差不多了吧

rose122333 · 发表于 2021-9-6 00:08

Deutschin 发表于 2021-9-4 22:45
啊……如果租户表示会退租呢？

那太好了

Deutschin · 发表于 2021-9-6 11:32

我在纠结要不要买，确实价格合适，自住的，房子本身不错，风景一般，不过位置还行，就是有个15年的租户，租户也说会搬，但几乎所有人都说不要买这种房子，害

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