北京首轮集中土拍收官：30宗地块揽金1110亿 四大特点值得关注

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作者：21世纪经济报道
5月11日，下午6点27分，随着大兴区旧宫镇综合地块的落槌，北京市首轮土地集中拍卖宣告收官。5月10日和5月11日两天，共有25宗土地进入现场竞拍阶段，合计拍卖金额981亿元。加上此前4宗底价成交的地块，和1宗招标出让的土地，北京首轮集中土拍共揽金1110亿元，相当于去年北京土地出让金的一半以上。

此次北京共推出30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。照此计算，此轮土地平均溢价率不足8%。

此次推出的土地中，朝阳区有10宗，丰台、海淀各有两宗，这使得“城六区”的供应数量超过一半。在已经实施集中供地的城市中，北京也是土地供应质量较为优质的城市之一。

进入现场拍卖的25宗土地中，仅有15宗确定了买家。按照竞买规则，其余10宗需要开发商通过对高标准住宅建设方案的竞标，来确定最终的买家。

分析人士认为，从此次土拍的过程和目前的结果来看，共有4个特点值得关注。

1、溢价率低。共有21宗地块设置了最高限价，因此虽然大量触及价格上限，但总体溢价率并不高。除朝阳区豆各庄地块（溢价率超过15%）、密云檀营乡地块（溢价率14.95%）等少数地块外，多数土地的溢价率在10%以下。

2、房企趋于理性。此次北京推出土地的总体质量较高，但同时也设置了较多的限制条件，例如，有13宗土地竞报“公共租赁住房”面积，有16宗土地执行“套内70／90”政策，不少地块限定最高销售价格。另有一些地块设置了竞报高标准住宅建设方案环节。

这些限制条件使得房企在竞争中趋于理性。事实上，虽然有着“战略高地”的地位，但北京楼市调控政策严厉，对盈利能力有着极高的要求，房企对市场风险普遍有着一定的预估。此次土拍中，以联合体形式竞拍的参与者占比近半，也说明了这一点。

3、冷热不均。分区域看，海淀、昌平、朝阳等核心区域或基本面较好的地块参拍企业数量多、综合竞拍次数较高，反映了房企向核心区域拿地的意愿较强。但一些远郊区县的地块热度相对不高，竞买者数量和竞争激烈程度均不及核心地块。

4、“黑马”出现，市场格局仍存变数。近两日已经确定买家的15宗土地中，卓越集团揽得四宗，成为获取地块数量最多的房企，其中一宗为独立获得，另外三宗以联合体形式获得。卓越集团的总部位于深圳，去年的销售规模不足千亿，在众多竞买者中并不出众，但有望成为北京首轮土拍的最大买主。

相比之下，大型房企虽然参与度普遍较高，但真正揽入手中的土地数量并不多。融创获得两宗土地，碧桂园获得一宗，万科则尚未有所斩获。

北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志认为，土拍制度新尝试非常成功。政府设置的土地价格上限和企业承诺的市场售价之间确实有着巨大的想象空间，或许可以有更多的选择。

他表示，土拍结果并未超出预期，也即，未来土地市场不再会出现“地王”等爆烈新闻。随之，北京的商品房销售价格也将出现较长时间的平稳局面，对购房者而言是利好。企业之间的产品竞争越来越激烈，企业要获得理想的利润，难度也越来越大。

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