德国年轻家庭无法实现的自住房梦想

袖底香

在过去的 20 年里，德国中青年业主的比例不断下降。专家认为房价问题只是一个原因，政府应该向领国学习，从系统入手。

专家认为，拥有自住房有很多好处：可以加强退休后的养老保障，财富分配更加均匀。但和其他欧盟国家相比，德国的自住房比例相当低：在全德范围内，仅占所有家庭的 46.5%。

这意味着德国仍然是一个租户国家，而最重要的原因是，缺乏年轻的业主。

年轻人购买自己房产的可能性越来越小
研究表明，许多年轻人和年轻家庭希望买房，但能实现梦想的却越来越少。至少德国经济研究所(IW) 和弗里德里希·瑙曼基金会 (Friedrich Naumann Foundation)的自新调查证明了这一点。

近年来，居住在自住房屋中的年轻人比例甚至有所下降。2000 年，拥有房产的 45 至 45 岁之间的中年人，占德国所有业主的31% ，而到2019 年，这个年龄组段业主只占所有业主的 15%。

同时，拥有房产的老年人口比例稳步上升。在 65 岁以上的人群中，业主比例从 1990 年的近 27% 上升到 2019 年的 40%。该研究的作者写道，这些老年人通常在 1980 年代和 1990 年代购买的房屋，那时候德国房产还比较便宜。
如图，德国业主年龄比例：


价格上涨并不能说明这种发展的原因
在 IW 研究作者的眼中，这些变化主要归咎于人口结构的变化。高昂的购买价格对许多想买房的年轻人来说当然是一种威慑。实际上，德国许多地区的房地产价格大幅上涨，尤其是在大都市地区。但与此同时，房贷利息负担也有所下降。根据IW专家的计算，如果把2020年和2011年直接进行比较，所调查的德国50个城市中有30个城市的贷款成本是有所下降的。所以，价格上涨并不能说明这种发展的原因。

拥有房子的梦想：首付是最大的障碍
在研究人员看来，首付才是最大的障碍。“任何在德国购买房产的人都必须支付购买价格的 4.6% 至 8% 的房地产转让税、公证和土地登记费。除此之外还有经纪人的佣金，加上要拿到好的房贷利息，至少要支付相当于购买价格的 10% 到 20%的首付。因此，如果你想购买房产，你必须至少准备房价的 20% 到 30% 。”这对于德国年轻家庭来说，很难筹集这笔巨款：以德国购房平均价格30万欧元计算，一个家庭必须节省约6万欧元，而在德国40岁以下的人口群体中，拥有这笔资金的甚至不到12%。


参考外国的解决方案
为了提高业主尤其是年轻业主的比例，研究人员研究了其他欧洲国家的经验，向政府提出了三项关键建议。

首先，在研究作者看来，改革房地产转让税：“具有津贴和分级缴税的英国模式可以作为这方面的典范。” 这种模式可以减轻购买购买小型廉价公寓的家庭的负担，而如果购买地段好的大型公寓，那么家庭则需要支付更多税款。

德国基民盟和基社盟部分采纳了这一建议。从选举宣言草案中可以看出，如果他们上台，他们计划对自住房免除房地产转让税：“免除每位成人 25万欧元的房地产转让税，以及每位儿童 10万欧元的房地产转让税。”也就是说，如果一个四口之家购入一套房屋自用，那么房产在70万以内就不用交房地产转让税了。

其次，应根据荷兰模式为抵押贷款引入信用违约保险。这样，对银行本身来说，安全保障更高了，那么银行就不会要求房贷申请人支付首付。对购房者自然减负。

第三，应该让德国人重新考虑对房屋所有权的态度。置业不仅可以积累财富，还有助于避免老年贫困。只有树立这种观念，德国人才能不被租赁所困，进一步增加业主比例。

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mj250

不成家是主因。从前的年轻人也没钱。

乐水鸣佩环

我预测10年后德国房市火热的大城市也会引入限购的政策，德国这里可能不会赤裸裸限购，但较大可能引入Luxussteuer，对本地第二套房产拥有者政府抽取一定租金比例，降低其炒房热情。

Tsukiyomi

在家庭无较大助力的情况下，买房是最高级别的延迟满足考验。这种观念在短时间内很难改变的。因为从租房转买房，生活水平会严重下降的。
拿我的一个德国同事举例，月光族，在富人区租的双拼，各种买买买，让她买房的话，租住地的房子买不起，只能考虑降低标准；第二为了存首付需要削减日常支出，生活品质也会下降。

maidongxidemao

其实炒房只影响地价。而德国的建房费用也是很高的，因为对能源要求很高，邻国比德国要便宜很多。这也造成房价过高。

ljmw2000

德国年轻人的收入太低，工资增长太慢，攒不起首付是个大问题

glowworm

乐水鸣佩环 发表于 2021-6-15 22:56
我预测10年后德国房市火热的大城市也会引入限购的政策，德国这里可能不会赤裸裸限购，但较大可能引入Luxuss ...

10年后房产会不会继续大热啊。。。
我觉得可能抽取租金收税会打击富人的利益。
我倒觉得会让外国人买房的税升高。。