德国房市可能接下来才真正上涨

乐水鸣佩环

maidongxidemao 发表于 2021-7-7 18:05
不是这样吧？你的差价永远是按照现在的实时价位的。50万的房子哪怕现在涨到80万，你想买1M的房子就要补20 ...

她的意思应该是置换房后，相应贷款额度提高了，所以买到了更贵的房子，至于贷款是不是这辈子能还完，啥时候还完，对于赌房价涨的都不重要。

其实很简单得举个例子，比如当年买不起50万得房子或者银行不贷款这么多给你，只能买40万得，还是零首付买的，过了10年，50万得涨到了100万，40万得也涨到了80万，而你这中间还掉了10万房贷，余下30万房贷。 这时候你把房子一卖，扣除30万剩余房贷，就手握50万，去买100万得房子，是不是非常容易得一件事？

乐水鸣佩环

xixi00 发表于 2021-7-7 18:33
我是说换房，就是卖了以前的房子，再买个大点儿好点儿的。柏林好地段的房子，买的早的现在已经是买时3倍 ...

你这个先买小房，再根据市场变化置换大房得方案更好一些，压力小，灵活性也高。 就像你说得，如果房产市场还有上涨空间，你去置换没啥亏，但要是一开始就咬牙买超大，可能后来就套牢了。

但是置换房需要时间节点得操作非常好，其实也挺累得。人年纪大到了一定程度，也就没精力和耐心去做这个折腾了。

marklin

哈哈， 租房的和买投资房的人是永远说不到一起的！

乐水鸣佩环

marklin 发表于 2021-7-14 08:59
哈哈， 租房的和买投资房的人是永远说不到一起的！

其实关键就是结余下来的现金，能否钱生钱创造出更高价值。 有些只租不买的用多余现金来创业或者投资，大赚几倍几十倍，当然远超房产那点利润。 对房产来说，5年翻一倍，已经是很不错的增值率了。 但会玩钱生钱的，5个月翻一倍都有可能。

marklin

乐水鸣佩环 发表于 2021-7-14 19:22
其实关键就是结余下来的现金，能否钱生钱创造出更高价值。 有些只租不买的用多余现金来创业或者投资，大 ...

说的没错，会玩钱生钱是硬道理。不过，不管是玩股票，还是玩轮盘，房地产或做企业高管，就看谁五十岁以后可以躺平享受生活！

D.Rich

楼主的观点蛮有意思的。我先说点儿挺楼主的观点。

有朋友提到利息涨房价要跌的，这个逻辑没啥问题，问题是利息能不能涨。我怀疑欧元区和日本一样，进入了老年人和有钱人占有的闲钱太多却又不想花掉、但年轻人没有钱的窘境。这种情况下，央行再怎么努力“印钱”，通胀率都是很难起来的。而且EZB行长忽然宣布放弃了2%通胀率上限的铁律，看来是打算宽松到底了。如果我的这个看法是实际情况，就可能很难退出低息政策。但理论归理论，会不会通胀谁又说得准呢？假如我国放弃低端出口型经济体政策，人民币升值一些的话，欧洲会不会产生输入型通胀呢？

另外根据国际上的统计数据，租金限制政策越紧的城市房价涨得越厉害，因为一般这种政策不适用于新房，投资会往新房流动，变相推高平均租金和房价。看看德国是不是完全符合这个情况？

再说点儿对楼主结论不利的观点。

德国地并不少，反而非常的多！只不过政府批复的慢而已。如果政府忽然放开批复了，将是另一番景象。

另外外国大资本入德购房这件事，一方面是事实，比如贝莱德前几年还买了不少，甚至邻国丹麦的退休基金还是柏林的大房东之一。但是，德国对租金控制得越来越厉害，谁最守规矩呢？也是这些职业资本家。据专门替租客降租金的律师说，一般很容易和这些大企业达成降租金的协议，毕竟管理人员都是员工，按规矩办事最牢靠。反而是私人房东不愿意守规矩，不撞南墙不回头。所以德国大城市的二手楼对这些大资本来说越来越不香了，我认为他们最多会倾向于买新建的楼来投资。但是再配合我上面那段儿的话……感觉正反方的力量还得看谁更厉害

Uldenbaturu

D.Rich 发表于 2021-7-15 13:18
楼主的观点蛮有意思的。我先说点儿挺楼主的观点。

有朋友提到利息涨房价要跌的，这个逻辑没啥问题，问题是 ...

那个谁，财富德国，关注你好久了哈， 我是老粉，老粉

你的意思是说，不管怎么说如果是投资大城市新建房产，不论形式怎么变化，做接盘侠的可能性是最低的，是呗？

D.Rich

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:33
那个谁，财富德国，关注你好久了哈， 我是老粉，老粉

你的意思是说，不管怎么说如果是投资大城 ...

哈哈，谢谢关注！
我不是你说的这个意思，我只是描述了过去的统计结果。
我对这个结果有一点儿Interpretation，就是大城市的房价的上涨其实是高端新建房撑起来的，因为它们本来就应该更贵，其他的房子（不论是一般新建房还是二手房）多少会从中获利跟着涨，然后又会反映到更新的高端新建房房价新的上涨里，在整个生态还能持续的情况下就会如此正循环。
但新建房本身的高价已经消耗掉了大量对未来上涨的预期，而且新房和旧房的差价到底真实价值多少呢？假如同样位置差不多质量的新房旧房每平米差2000欧元，而未来房价下跌了，这个差价会保持在2000吗？我认为很危险。新房就是出头鸟，跑的快，但如果有猎人，死得也快。我是不会长期投资新房的，如果有能力，盖新房卖给接盘侠不错当然我这是从风险角度考虑的。如果是胆大心细不怕亏的人，当然有其他角度的看法，要不怎么有人发大财了，而我只能慢慢赚钱呢

Uldenbaturu

D.Rich 发表于 2021-7-22 11:24
哈哈，谢谢关注！
我不是你说的这个意思，我只是描述了过去的统计结果。
我对这个结果有一点儿Interpreta ...

明白你的意思了

zhnde

jingnan 发表于 2021-7-7 15:16
另外，房价上涨也不是肯定是好事， 也许买房50万，费力气20年还完，房价涨到200万。
也许那时候上街吃饭， ...

比喻虽然有夸张的成分，但是真到了那个时候，社会基本崩溃了，房子根本不是问题，问题是如何活下去。

握紧阳光

房价的定价主要是地价+建筑成本+利润，如果要让房价下降，各位觉得这3项里面哪一项可以降低？降低到多少？

mj250

握紧阳光 发表于 2021-8-2 12:49
房价的定价主要是地价+建筑成本+利润，如果要让房价下降，各位觉得这3项里面哪一项可以降低？降低到多少？ ...

降建筑成本，人工智能代替建筑工人。

握紧阳光

mj250 发表于 2021-8-2 13:42
降建筑成本，人工智能代替建筑工人。

这是一个思路，但是真要等到人工智能降低到显著降低建筑成本，我Bauchgefuehl估计起码等10年。

现在的人工成本占建筑总成本的30-40%左右，那些动辄百万的房子，人工成本只占很小的一部分，也就10-15万欧左右，即便是上帝点石成金立马盖好，也就节约最多15万欧，何况人工智能本身还有成本。

等人工智能可以完全代替人工了，原材料不知道要涨到什么程度了。加油站的感受够直观了

mj250

握紧阳光 发表于 2021-8-2 14:11
这是一个思路，但是真要等到人工智能降低到显著降低建筑成本，我Bauchgefuehl估计起码等10年。

现在的人 ...

我跟你不在一个频道上，我想的是2040年以后……

握紧阳光

mj250 发表于 2021-8-2 14:33
我跟你不在一个频道上，我想的是2040年以后……

根据你的猜测，2040年以后可能会发生什么呢？

cgndhx

握紧阳光 发表于 2021-8-2 12:49
房价的定价主要是地价+建筑成本+利润，如果要让房价下降，各位觉得这3项里面哪一项可以降低？降低到多少？ ...

比起2010年前后的德国房价，现在的房价涨了一倍左右，你觉的，你列出的哪一项是造成房价上涨的主要因素?

握紧阳光

cgndhx 发表于 2021-8-2 14:41
比起2010年前后的德国房价，现在的房价涨了一倍左右，你觉的，你列出的哪一项是造成房价上涨的主要因素? ...

每一项都是主要因素，你可以对照一下10年前的Bauland单价，再看一下10年前的建筑成本，再算上通货膨胀所导致的利润值上浮。算完之后再加上10年期间房子价值对标绝对值价格的少量上涨，考虑一下10年上涨一倍到底夸不夸张。央行印出来的钱少部分流到老百姓手里和生活用品市场，大部分都流到了房市和股市，所以导致房价和股价的上涨大大快于工资上涨，必然的结果，除非让央行不要印钱了

mj250

握紧阳光 发表于 2021-8-2 14:40
根据你的猜测，2040年以后可能会发生什么呢？

建筑工人被自动化取代了。地价不会降，除非战争。如果将来原材料可以回收再利用，也可以一定程度降低原材料成本，但目前没听说过相关技术。

cgndhx

握紧阳光 发表于 2021-8-2 15:01
每一项都是主要因素，你可以对照一下10年前的Bauland单价，再看一下10年前的建筑成本，再算上通货膨胀所 ...

所以说嘛，还是货币超发导致的，未来短期几年的房价，还是要看央行印钱的速度，当然现在建筑材料奇缺，也会导致成本上涨，工期加长，市场房源更少，进一步带来房价短期内的上涨

握紧阳光

mj250 发表于 2021-8-2 15:04
建筑工人被自动化取代了。地价不会降，除非战争。如果将来原材料可以回收再利用，也可以一定程度降低原材 ...

包含人工和材料费的总建筑成本现在是差不多2000欧一平，和现在的房价相比，可以降的比例很小。地价才是关键，否则就不会出现慕尼黑和东德农村房价的巨大悬殊了

握紧阳光

cgndhx 发表于 2021-8-2 15:10
所以说嘛，还是货币超发导致的，未来短期几年的房价，还是要看央行印钱的速度，当然现在建筑材料奇缺，也 ...

中美欧，每一方都在印钱，别人印钱，自己不印就是傻子。除非全球达成一致都不印钱了，但谁都知道这不可能发生。全球各国经过疫情的洗礼，穷得叮当响，以德国为代表的欧盟各国兜里已经没多少钱了，地主家也没余粮了啊，从去年初开始欧盟累计放水1.8万亿欧元，接下来还要放。那边美国再接着放水，各国又要跟着放。。。

zhaomoyan1

人工智能代替建筑工人降低kosten这个思路，我只举两个实际的例子，智能家居以及新的供暖系统。。。大家可以细品房屋建造因为这些新的应用而大幅下降了没

mj250

握紧阳光 发表于 2021-8-2 15:24
包含人工和材料费的总建筑成本现在是差不多2000欧一平，和现在的房价相比，可以降的比例很小。地价才是关 ...

人工和材料成本至少靠社会发展还能降，地价不靠政治的意志是不会降的。

kaihumuc

太小看利率的威力了。几率如果升到3％房价绝对哗啦啦的降。不信你让银行算算3％的利息你能买的起啥房子。
你所谓的那些不断上涨的成本是现在供不应求的局面造成的。特别是造房成本。经济危机真的来了的话没人造房，第一个降价的就是Handwerk。到时候一堆Handwerker 求爷爷告奶奶的让你把Auftrag 给他。只能说现在的局面下ezb没办法升利息罢了，也许利息永远也回不到从前了。但是小看利息的威力有点可笑。

cheelgo

kaihumuc 发表于 2021-8-7 01:57
太小看利率的威力了。几率如果升到3％房价绝对哗啦啦的降。不信你让银行算算3％的利息你能买的起啥房子。
...

利率5年内是没可能大提升，宏观原因是没有大的技术突破和经济创新。

ari

第一点，德国的土地供应非常充足 ，所以你的立论在根本上就有问题了。。。。房产可以投，但是你如果认为能像过去10年北上广那样飚涨，那肯定是不可能的。

xixi00

利率几年内大幅度上涨的可能性很小，因为疫情前南欧国家经济就很困难，加上疫情就更难过了，如果欧洲央行涨利息的话他们根本受不了。现在也算经济危机了，但是Handwerker不好找，很难约到近期Termin

握紧阳光

ari 发表于 2021-8-9 08:31
第一点，德国的土地供应非常充足 ，所以你的立论在根本上就有问题了。。。。房产可以投，但是你如果认为能 ...

德国土地整体的确很充足，这一点你说的完全正确，即便慕尼黑法兰柏林都很充足。要加大土地供应，一般的城市，直接划拨土地就完事了。慕尼黑这种一线城市，搞一波中国式拆迁，几十层住宅楼盖起来。想要解决土地供应问题，有的是办法。但是你认为德国政府会这么搞吗？

德国搞一个口罩强制令，都这么难推进，何况土地。以后的政治正确就是环保绿，加大力度划拨土地是不可能的。

东德农村的土地倒是很充足，为了吸引年轻家庭，拿地盖房政府还给补助，等于土地白给，但是人们还是不去。人口聚集的地方，房价上涨是必然的。

但是像北上广那样疯涨，倒也不太可能，每年5%-10%的涨幅还是没啥问题的。

ari

握紧阳光 发表于 2021-8-9 09:43
德国土地整体的确很充足，这一点你说的完全正确，即便慕尼黑法兰柏林都很充足。要加大土地供应，一般的城 ...

筒子楼这种东西是给第三世界人民设计的，买的起房的德国人是不会去考虑的。我说的土地就是大城市周边郊区实实在在的土地。

jingnan

kaihumuc 发表于 2021-8-7 01:57
太小看利率的威力了。几率如果升到3％房价绝对哗啦啦的降。不信你让银行算算3％的利息你能买的起啥房子。
...

目前来看， 利息大幅上涨有点难， 按各国现在的负债率， 如果3%算的话， 很多国家当年的GDP都不够还利息的。

美国现在零利率还要经常停摆呢。