学区房要“凉”？北京西城区小学派位巨变！“顶级”学区房上涨神话破灭，市场降温

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作者：上观新闻

7月4日下午，北京市西城区结束今年小学多校划片入学意向填报工作。西城部分登录志愿填报系统的家长发现，其房屋对应登记入学学校已无多校划片计划，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校。类似情形多见于金融街、德胜和月坛（下文简称“金德月”）等优质教育资源区域。

很多2020年7月31日后重金购入西城学区房家庭的孩子无缘“牛小”。

“德胜这边2020年7月31日后购入学区房的家长填志愿时发现，片区内所有学校的学位名额都满了，只能调到其他片区。”负责德胜片区房源的房屋经纪人陈宇驰告诉21世纪经济报道记者。

陈宇驰说，这两天很多还没办完房屋交易手续的家长开始联络房屋经纪门店协商退房。据陈宇驰提供的信息，一般情况下认购学区房从签订购房合同到办完交易手续，短则一两个月，长则六七个月。“还没完全走完流程的，还有个反悔的机会。”但退房也就意味着放弃几十万元的房屋交易定金。

北京学区房之变

西城落地多校划片早有预兆。

去年4月30日，西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

此后西城出现学区房“末班车”行情。意见发布后，西城学区房在售房源激增，部分小户型“秒光”，供需两旺。中指研究院分析发现，受西城学区房行情影响，2020年5月北京二手房成交价格明显上涨，达监测峰值，后续逐渐回落。

房屋经纪人和部分家长低估了多校划片的执行力度，年初西城学区房热度再次上升。陈宇驰表示，与年前14万元/平方米左右的均价相比，年后德胜片区学区房均价上涨了15%左右。去年12月到今年3月是学区房成交高峰期，其所在门店2月和3月分别成交了15套和17套。

4月24日，西城2021年义务教育阶段入学工作的实施意见发布，再次强调2020年7月31日后购入房源的家庭，孩子申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

6月30日，陈宇驰仍告诉记者，购买重点小学对应的学区房大概率能顺利入学。“多校划片对德胜片区的影响不大，好多客户都是奔着育翔小学来的，他们买这边的房子，90%的概率能上育翔小学，10%的概率上西师附小。”陈宇驰说。也因为如此，育翔小学对应的小区均价比片区内其他小区均价高2-3万元/平方米。

7月2日靴子落地，西城幼升小志愿填报严格执行多校划片政策，优质学区出现登记入学学校甚至学区内学校学位名额已满情况，只能填报相邻学区学校意向。

中原地产首席分析师张大伟指出，就目前而言，只有“金德月”这三个西城“顶级学区”出现调剂出片区的情况，其中最热门的德胜和月坛片区2020年7月31日后购入住房家庭全部被调剂出片区。“这次的政策其实是无奈之举，的确是学位不够了。”

“德胜片区的学区房价格肯定会受影响，而且影响会非常大。”陈宇驰认为，多校划片是北京未来入学的一大趋势，之前德胜重点学区房单价高达十七八万元甚至近二十万元，“未来肯定得均衡一下”。

东城今年也执行多校划片、随机分配政策。根据克尔瑞房价北京的消息，东城2019年1月1日（即“1911”）后取得房本的家庭，今年全部执行多校划片，与前两年“多校划片+就近入学”摇号规则相比，今年东城幼升小多校划片扩大了地理范围，电脑派位的随机性加大，甚至也出现跨学区调剂情况。

和东城一样，海淀今年也执行多校划片，即“1911”后在海淀新购住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学，首志愿为登记入学学校，即入学房产地址对应学校，其他自行选择填报。当志愿填报人数小于或等于计划数时，直接录取，超额即电脑派位。

深耕海淀学区的房屋经纪人李海告诉21世纪经济报道记者，从目前已知的摇号结果来看，“1911”后购入海淀“牛小”中关村三小对应房源的京籍家庭孩子基本都能成功入学。

教育高地学区房降温

西城最优质的教育资源高地“金德月”的学区房短期内将降价降温成为市场共识。

陈宇驰认为，德胜区域的学区房价格会降，但因为刚填报完入学志愿，最近几天几乎没有房源成交，具体降幅还不明了，可能要等2-4个月才能看到具体的房价变化。

实际上，此前北京学区房市场就已降温，入学志愿填报前西城德胜片区的成交量较年初大幅下滑。陈宇驰透露，其所在门店今年2月售出15套学区房，3月售出17套，之后成交量下滑，6月仅售出4套。但在填报入学志愿之前，德胜整体房价并未随着成交量下滑而降低，“赶上业主着急卖的可能会便宜点，大部分房源价格其实没有特别大的变化。”

而北京著名“牛小”海淀中关村三小对应的部分学区房不仅降温，还出现降价情况。

“蜂鸟家园50平方米左右带原始名额的一居室最高卖到1030万元，今年4月份开始降价，现在稍微便宜一点。”李海说。蜂鸟家园对应中关村三小，由于面积小，总价低，成为优质学区房标的。

海淀幼升小大都实行“一房六年一学位”的政策，带“原始名额”的房源意味着当年购入孩子当年即可上学，“一年级名额”意味着要等原户主正在上一年级的孩子小学毕业后方能使用。李海透露，带“原始名额”和带“一年级名额”的同格局一居室房源价格差最少在80万元左右，有时差额达100万元。

李海向记者提供的6月成交数据显示，蜂鸟家园6月一居室成交价格在795万-988万元之间。

海淀家长郭成梓2016年在海淀入手一套普通小学房源，由于家中老大今年9月幼升小，有换学区房的打算。但由于新冠肺炎疫情后其所关注的房源价格大涨，再加上错过今年入学“末班车”，最后没有换房而选择了学费高昂的私立学校。

郭成梓说，她关注的中等偏上学区的房源价格与年初相比基本没有降价，如小南庄社区58平方米的小两居价格，从2020年2月的520万元上涨到今年年初的780万元。记者搜索链家在售房源发现，目前小南庄面积相近的两居总价在700万-800万元之间。

李海说，每年11月到次年1月是其所在海淀学区房源交易高峰期，1月份中关村三小对应小区共成交房源112套，之后成交量整体下滑， 6月共成交36套。随着西城多校划片结果出炉，李海预测部分原本准备购买西城学区房的家庭可能会溢出到海淀，但目前实际情况尚不明朗。

市场上也存在例外。在知春路从事房屋经纪业务的刘晓琳告诉21世纪经济报道记者，知春路片区对应的学院路小学是普通小学，但因为紧邻优质学区中关村和双榆树，是最有可能从多校划片中“分一杯羹”的价格洼地。

刘晓琳表示，一方面中关村、双榆树和万柳片区房价上涨会带涨知春路房价，另一方面多校划片落地增加了知春路学区上“牛小”的概率，对知春路这种普通学区房源来说是利好而非利空。尽管如此，与三四月份相比，刘晓林所在门店的带看量还是减少了1/4左右。

有分析人士认为，在目前海淀入学规则下，“渣小”逆袭“牛小”的概率很小。因为绝大部分情况下，普通小学学位名额较知名小学充裕，学位名额大于志愿填报名额则会直接录取，调剂到名校甚至跨区调剂的情况很少见。

按幼升小节奏，一般而言，购房者需要在5月前完成所有购房手续才可能在当年9月正常入学。错过当年上学窗口期后，学区房逐渐降温，成交量下降，购房者观望情绪增加。

郭成梓也在观望。由于家中还有等待上小学的老二，她仍在关注海淀学区房市场。一方面担心家中老二无法顺利进入老大所在的私立学校，另一方面，郭成梓觉得还是买房合适，“私立学费挺贵的，钱花出去就没了。”

如何治理学区房难题

为治理学区房炒作乱象，控制学区房价格，北京等部分重点城市推出相应政策。

今年3月2日，北京住建委明确年度执法重点，将“借学区房等炒作房价”纳入重点查处范围。其后，北京发起房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查，6家中介门店停业整改、立案处罚17起。

3月16日，上海教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确上海高中通过自主招生、名额分配综合评价和统一招生三种录取方式，其中名额分配招生包括名额分配到区和名额分配到不择生源的初中学校，合计招生占上海实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。

为应对学区房价格上涨问题，宁波建立热点学区二手房交易参考价格发布机制，商业银行等金融机构将热点学区二手房交易参考价格作为授信的依据之一。据钱江晚报消息，宁波学区房指导价普遍低于市场价，最高价差接近50%。

中央层面，4月30日召开的中央政治局会议点名学区房，明确提出防止以学区房等名义炒作房价。

21世纪教育研究院院长熊丙奇指出，各大城市推出一系列学区房治理措施，降低学区房择校功能，包括明确购房时间、购房面积，一房六年或九年一学位，多校划片、电脑摇号入学，提高优质高中名额分配比例等。

熊丙奇告诉21世纪经济报道记者，目前学区房治理措施都是推进义务教育均衡的外围措施，创造相对良好的推进义务教育均衡的外部环境，但仅靠外围措施很难让学区房整体降温降价。

以多校划片为例，熊丙奇表示，多校划片以一个热门学校加上几个相对薄弱学校为学区，在学区内派位入学，降低家长追逐热门学校学区房的热情，缓解择校热。但若不能缩小学区间和小学间的办学质量差距，“学区”概念仍将存在。

合硕机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时也认为，多校划片很难完全让学区房降温降价。加大划片范围，增加择校的不确定性和分到普通学校的概率，可能会对学区房价格产生向下的拉动作用，但整体来看，多校划片很难稀释教育资源均好性较强的教育强区。“只要依然遵从全区分配的原则，老牌教育强区的房源依然会比较抢手。”

郭毅指出，今年西城等教育强区出现跨区调剂的情况，德胜、金融街等优质学区的学区房将遭遇短期利空。但这种“跨区调剂”很可能只是阶段性问题，“三四年后，优质学校片区内户籍家庭新增入学儿童数量可能会减少，届时新购房家庭可能仍将被纳入片区教育资源分配体系中，优先规划、优先配置。”

熊丙奇认为，要解决学区房难题，最根本的是要转变教育资源分配方式，取消“名校集团化办学”，以标准化制度建立义务教育学校，在此基础上扩大学校办学自主权，实现义务教育均衡发展。“建立这样的制度之后，大家就认为所有学校都一样了，也就失去了择校的必要性。”

熊丙奇提醒，不要相信房屋经纪机构以“三孩放开，学区房价格将上涨”的名义进行学区房炒作的说辞。熊丙奇说，现在政府出手为学区房降温，缓解择校焦虑，是增加育龄夫妇生育意愿的关键所在。“要推进三孩政策落地，就必须让学区房降温。将学区房价格降下来，是政府整治学区房的主要目标之一，打着三孩旗号炒作学区房价格的现象一定会被纳入统一的治理之中。”

（文中陈宇驰、李海、郭成梓、刘晓琳均为化名）

栏目主编：秦红 文字编辑：程沛 题图来源：图虫 图片编辑：徐佳敏

来源：作者：21世纪经济报道