现在确实不是买公寓房投资的好时机吧？！

marklin

握紧阳光 发表于 2021-7-22 10:53
不过这么玩也有问题，需要每天花时间在这套房子上，可能自己需要做一些初步的清洁工作，剩下来的找Putzfra ...

重点是， 这样玩是违法的！

握紧阳光

marklin 发表于 2021-7-22 11:13
重点是， 这样玩是违法的！

No，只要按实际租金收入缴税，就是合法的。比如有些极其守法的Airbnb房东会让每个入住的人填入住信息，签字画押，以便查税。

Kittende

要看当地平均房价的 这个小loft我看不错   德国这种小资的房子少 满大街都是二战后建的又丑质量有差 这种要是在我们这里 你发帖吐槽功夫 估计已经下架了

握紧阳光

Kittende 发表于 2021-7-22 12:49
要看当地平均房价的 这个小loft我看不错   德国这种小资的房子少 满大街都是二战后建的又丑质量有差 这种要 ...

即使看平均房价，很多人得出的结论大概也只是楼市虚高有水分。。。

我这里地段好的新房均价已经7000欧起跳了，什么概念啊，5年前买一套带泳池的新房Haus，现在只能买一套100平的4-Zimmer Wohnung。

我今年初卖掉了一套Wohnung，5年涨幅60%，买家是Volksbank房贷部门的Abteilungsleiter。他给我的解释是，钱放在房子里面起码不会贬值，房价不会长期逆通胀下降的

Hoard

房子这样涨下去，的确有点让人害怕呢

yigehaode

marklin 发表于 2021-7-22 10:32
“我手上的房子Brutto-Rendite都在5%以上”

我就信他这句话!

yigehaode

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 09:46
他们买的地段可不是类似Burgweinting或者Pruefinging这样的周边郊区，如果是这种地方肯定也大涨，他们去 ...

太村儿的话那是涨幅不会太大。。。

yigehaode

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:12
10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省 ...

认识有人打算买了新房做airbnb的，如果能一直租出去，收益确实要比普通的出租高多了。她现在回国头来 觉着幸亏没做，否则赶上这个新冠，空置率太高。。。

yigehaode

握紧阳光 发表于 2021-7-22 13:27
即使看平均房价，很多人得出的结论大概也只是楼市虚高有水分。。。

我这里地段好的新房均价已经7000欧起 ...

投资房5年就卖掉，如果自己收入还可以的话，投资税也是笔不小的支出。。。
年收入不到6万就要交42%的投机税了

握紧阳光

yigehaode 发表于 2021-7-23 12:02
投资房5年就卖掉，如果自己收入还可以的话，投资税也是笔不小的支出。。。
年收入不到6万就要交42%的投机 ...

要么赚钱交税，要么不赚钱不交税，选哪个呢？

就拿这套举例，算最粗略的账，当年售价275000欧，KNB自付27500欧，以租养贷，5年内的租金还贷款本金大概54000欧，今年445000欧卖出，付中介费16000欧，投机税(445000-275000-27500-16000)x0.42=53130欧，实际盈利445000-16000-275000-27500+54000-53130=127370欧，这已经是完税价了

把当初自付的27500欧看作本金，5年税后收益率463%，年化税后收益率92.6%，可能买特斯拉也能实现

如果是一种投资，投机税的金额越高，越说明收益率高啊。好比正常的工资收入，有人会因为不想交税，甘愿降低工资到年收入9000欧吗？
//////////////////////////////////////

计算更新纠正：
涉及到租金交税，因为是家庭收入统一报税，所以没办法知道确切交税金额，大致按照每月150欧的税金计算，实际盈利445000-16000-275000-27500+54000-53130-150x12x5=118370欧。那么年化税后收益率为86%，比上面原来的结果要稍微少一点。

单单考虑到名目繁多的税种，也是一些观点认为不划算的原因之一，主观认为被薅羊毛太厉害，不值得付出。其实细账计算完就会发现，获利空间还是很大的。好比工资，大家都知道，brutto越高，税越高，甚至税率提高，特别是对于44组合税级，brutto涨完netto只能多50%，但是有人会拒绝涨工资吗？

举个例子，从年薪6W换到8W的工作，要适应新工作新环境，更多的工作内容和压力，可能要付出更多的时间，仅从经济角度出发，每月的netto多850欧左右。但是投资一套以租养贷每月Tilgung850欧的房子，远远比换工作轻松得多，如果房子还会升值，那就更可观了。工资是主动收入，每一分钱都是自己的汗水换来的。