全球房市泡沫破裂风险越来越大，德国房产也有贬值风险

袖底香

全球资金过剩正在推动世界各地的房价屡创历史新高。现在，经合组织的一项全球研究表明，房市泡沫破灭的风险越来越大。


中央银行每小时印刷 9 亿美元投入市场，并且最近几个月一直是这样。自大流行开始以来，这为市场带来了超过 30 万亿美元的额外资金。其中很大一部分流向股市。但另一大部分进入了房地产市场，在那里创造了全球房市泡沫。

经合组织当前的计算表明了这一点：最近几年，几乎所有国家的房地产价格都是 30 年来上涨得最快的。在许多地方，房价和租金的发展现在已经完全割裂了，在一些专家看来，这大大增加了房地产崩盘的风险。在这一分析中，德国房市泡沫处于中间位置，但也存在价格暴跌的风险。

在经合组织数据涵盖的 40 个国家中，今年第一季度的房产价格与去年同期相比上涨了 9.4%。特别北半球的房产涨幅很高。但是，并非所有人都参与了房市的繁荣，主要是富裕的人参与其中，而大流行也发挥了作用。

彭博经济研究的经济学家说：“多种因素正在推动全球房价达到前所未有的水平。” “创纪录的低利率、前所未有的财政激励措施、有限的住房存量以及对全球经济强劲复苏的预期都是推高房价的因素。”

他还分析了市场最有可能造成房市泡沫的五个参数，例如房价和租金或收入之间的关系。原则上，作为衡量资产的房价与作为实体经济指标的租金或收入之间的差距越来越大，意味着泡沫风险越来越大。

城市人口外流可能引发价格下跌
在某些地方，要３０年的冷租金才能抵消房价。特别是新西兰、加拿大和瑞典等国家，租售比这个指标已经非常高，显示房价泡沫很大。在调查的 23 个房地产市场中，德国排名第十二。

而个别国家房市崩溃风险很低，即使是那些处于泡沫已经处于高水平的国家。但是，如果这种房产泡沫同时在全球范围内发生，则风险会更大。目前的情况就是这样：“随着借贷成本开始上升，房地产市场将受到考验。”

专家专门用自己的“泡沫指数”来监测德国房地产市场，基本上使用了如下指标：租金、收入和购买价格的比率；新建筑的数量和贷款增长。市场研究公司 Empirica 的董事会分析说，如果买家负债累累，加上未来房产供应量增加，泡沫的风险就会越来越大。

在几天前发布的新版泡沫指数中，有专家现在甚至认为整个德国的房价可能下降 30%。在前七名的大城市中，这一比例甚至达到了 47%。此外，逃离城市的人数增加或城市失业率上升也可能导致房价的下滑。

过去房地产繁荣的比较表明，房市繁荣期有多长，衰退期就有多长。德国商业银行的房地产专家表示：“房价上涨越强劲、持续时间越长，随后的衰退就越强烈、持续时间越长。”

但是，迄今为止，德国房市的繁荣相当温和：以扣除通货膨胀后的实际价格计算，房价自 2010 年以来上涨了约 50%。而在其他国家，实际价格已经翻了一番甚至三倍。所以，德国房市即使在将来出现衰退，那么价格下跌应该只是相对温和的。

农村居民很少搬家
大流行正在导致房价进一步上涨，特别是对于德国的独户和双拼住宅来说。许多人从城市迁移到周边地区：“尤其是 6 月份，德国房屋价格继续上涨，”Europace 融资平台处理德国住房贷款，与上一年相比，Europace 仅在德国经手的单户和双拼住宅贷款合同就增长了 16% 以上：“这也一次又一次地向我们证实，生活和房产变得越来越重要，即使是对年轻一代来说，拥有自己的房产也是他们实现终身梦想的一部分。”

慕尼黑的 Ifo 研究所向全德 18000 人询问了他们的住房偏好。结果：在人口超过 50 万的大城市中，13% 的受访者表示他们希望在未来 12 个月内搬家。而对于农村居民来说，改变住所的需求要低得多。

价格也做出相应的反应。在柏林、汉堡或慕尼黑的周边地区，房价增长速度比城市内房产价格增长更快。即使在偏远地区，价格也在再次上涨。对于受空间不足困扰的城市居民来说，距离已经不是大问题。


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Kittende

往哪里逃离啊  去阿富汗吗