高达7%：大城市公寓的要价下跌是一个警告信号！

袖底香

房地产市场不可能一直上涨。目前有一个数字已经出炉了：在德国十大城市，公寓报价单中，每平方米均价显著下降。专家用两个因素来解释原因。

自病毒大流行开始以来，估值专家 Sprengnetter 一直在监控德国的租金和房价，并每周深入评估当前市场的报价。在 2020 年春季的最初阶段的疲软之后，价格再次回升。但是，德国十大城市的平均要价从 7 月下半月突然暴跌，每平方米单价下跌了400 欧元，跌至每平方米 5618欧元左右。在其他大城市和城郊，某些农村地区，价格却继续飞涨：在整个德国，每平方米单价上涨 300欧， 至每平方米 2871欧元。

但大都市的挫折至少表明一件事：价格飞涨不会一直持续。Sprenngnetter 专家指出，最近提供的房源很少，这在度假旺季很常见；而新建筑由于大流行和产能有限有所放缓。可能纯粹出于统计原因导致价格曲线下垂。

但这并不能解释一切。因为抑制房价的两个限制因素越来越受到关注：城市移民的减少，以及租金上涨有限，新建筑越来越多。

“鉴于同期租金上涨幅度较小以及德国员工工资和薪水的发展前景，德国房地产价格停滞不前自然成为可能。”许多专家对他们的表述也变得更谨慎了，虽然市场经常证明所有悲观主义者都是错误的。乐观的专家指出：“房贷利率仍处于历史低位。只要这一点没有改变，房地产仍然是最受欢迎的资产之一，价格也会做出相应的反应。”

但是，一些房产经纪商的数据也表明房价并没有上涨。McMakler 分析了德国七个最大城市的购买价格，并注意到最近一段时间以来，价格曲线趋于平缓：“虽然2020年上半年，德国7大城市房价平均上涨7.9%，但今年上半年仅上涨4.8%。”

另一个来自 Immowelt 门户的数据，显示各地房产过去５年的上涨和将来的涨价潜力。莱比锡的表现尤为突出：五年内上涨了 123%。而在慕尼黑的涨幅为 50%。波鸿 EBZ 商学院房地产经济学教授 Günter Vornholz 警告买家不要再抱未来能继续快速上涨的希望：“住宅房地产市场是有周期性的，不会永远上涨。”


无论如何，有一个因素可以从一个完全不同的方面影响房价：“如柏林，去年的人口数量出现了多年以来的首次下降。在其他城市，移民压力也有所缓解，从而导致租金上涨乏力。”租金下降和购买价格上涨意味着一件事：收益率正在萎缩。

对于房地产专业人士来说，这种“收益萎缩”效应由来已久。尤其是昂贵的办公房产，初始净收益率甚至已经低于 2% 。

“毕竟，房地产不是一种无风险的投资，”城市正在发生变化，法律要求或翻新和重建的成本也在发生变化。没有人能预测德国房价的转折点何时到来，但这个转折肯定在未来的某个时刻会来到。

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Kittende

不用担心 德国人最喜欢的阿富汗兄弟正在路上

glowworm

德国有钱的州和城市就那么几个，南边的那几个，北部的几个城市，东部柏林等大城市。
东德很多地方的确就是空的，而且是越来越空。就算有东欧或者难民过来，他们会去那些空的城市吗？

有经济发展的地方怎么会没有人口流动率。