买一栋楼有什么优缺点？

握紧阳光 · 发表于 2021-11-22 11:16

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大家对买下一整栋楼有什么看法？地段一般，不是市区，1965年的Mehrfamilienhaus，有20户，均为30平左右的单人套间和40平出头的2Zi-Wohnung，目前全部在出租，内部2020年装修过，看着状态挺不错，外部要翻新，另外有90平居住面积的建筑许可，还有挖地下车库的建筑许可。目前买到手的Rendite是6%，考虑到外部要装修，实际Rendite可能只有5%。

这种房子，买来的优缺点如何？欢迎大家指教，也欢迎讨论！

rose122333 · 发表于 2021-11-22 11:41

如果进行装修，将来的投资回报率高吗？
房子升值一般是地皮，地点升值，如果地段一般，升值潜力也不是很大。再说，很多隐藏的问题也会暴露出来，成本也会更高，最好找专业的人来看看。比如管道是不是铅的也要换？饮用水的管道是铜的吗？电线是不是也要换，供暖用的暖气设备是不是老化了？房子的保暖都做过什么？

live · 发表于 2021-11-22 11:43

地段不行还是算了吧，投资德国股票和基金，据统计长期年收益率也在5%以上。

great · 发表于 2021-11-22 13:14

live 发表于 2021-11-22 10:43
地段不行还是算了吧，投资德国股票和基金，据统计长期年收益率也在5%以上。 ...

买楼可以用杠杆，最后远高于楼主说的5%

live · 发表于 2021-11-22 13:22

great 发表于 2021-11-22 12:14
买楼可以用杠杆，最后远高于楼主说的5%

你的意思是贷款？

great · 发表于 2021-11-22 13:26

live 发表于 2021-11-22 12:22
你的意思是贷款？

是啊

live · 发表于 2021-11-22 14:00

great 发表于 2021-11-22 12:26
是啊

现在贷款利息很低，这个确实是个优势。

Sky23 · 发表于 2021-11-22 14:32

先搞清楚，现房主为什么要卖。20户都是些什么人？因为你肯定管不过来，所有要看房务托管费用，名声和打交道的难道。

cgndhx · 发表于 2021-11-22 14:37

记得，根据最新的法律，最大的缺点，就是要整栋买整栋卖

好冷 · 发表于 2021-11-22 15:40

优点是，NB
缺点是，租户是谁，他们付不起房租，你就只能Arsch lecken了

Kittende · 发表于 2021-11-22 17:06

20户出租天天搞租客估计要崩溃了

握紧阳光 · 发表于 2021-11-23 10:15

rose122333 发表于 2021-11-22 10:41
如果进行装修，将来的投资回报率高吗？
房子升值一般是地皮，地点升值，如果地段一般，升值潜力也不是很大 ...

这种房子买前肯定要找专业公司评估，所有维修费用还要加起来一起算Rendite。如果最后的Rendite还有4,5%的话，如何？

握紧阳光 · 发表于 2021-11-23 10:19

Sky23 发表于 2021-11-22 13:32
先搞清楚，现房主为什么要卖。20户都是些什么人？因为你肯定管不过来，所有要看房务托管费用，名声和打交道 ...

没错，房主为什么要卖。我觉得两个可能性，一是出现了一笔维修费用，房主无法搞定或者不想搞了，二是租客有问题。如果房主卖房的原因合理，后期房屋托管还是合适的，房屋托管的费用可以用Hausgeld的形式转嫁到房客头上

握紧阳光 · 发表于 2021-11-23 10:21

好冷发表于 2021-11-22 14:40
优点是，NB
缺点是，租户是谁，他们付不起房租，你就只能Arsch lecken了

搞这个房子的话，买前先审核现有租客的所有情况，外加法律险必须覆盖房屋出租，后期可能出现的麻烦在可控范围

握紧阳光 · 发表于 2021-11-23 10:22

Kittende 发表于 2021-11-22 16:06
20户出租天天搞租客估计要崩溃了

有专门的房屋托管公司，冷租的10%左右

Kittende · 发表于 2021-11-23 10:49

本帖最后由 Kittende 于 2021-11-23 09:50 编辑

握紧阳光发表于 2021-11-23 09:22
有专门的房屋托管公司，冷租的10%左右

托管人家不管维修吧

早晨我还兴致勃勃的看房子突然接到超级难缠同事的电话。。。导致我兴致全无要是租客都像他这么事B 我估计我要发疯

握紧阳光 · 发表于 2021-11-23 11:14

Kittende 发表于 2021-11-23 09:49
托管人家不管维修吧

早晨我还兴致勃勃的看房子突然接到超级难缠同事的电话。。。导致我兴致全无要是租 ...

托管公司会联系维修公司，不用房东负责。可以在托管时约定好，维修流程怎么进行，什么维修直接由托管公司处理，什么维修必须提前向房东书面报备。这种10%冷租的托管业务还包括了找新租客，对于物业多的房东还是很省事的。有很多物业公司就有托管业务，可以把租客承担的物业费提高，从而降低托管费，这样实际花不了多少钱

Kittende · 发表于 2021-11-23 11:24

握紧阳光发表于 2021-11-23 10:14
托管公司会联系维修公司，不用房东负责。可以在托管时约定好，维修流程怎么进行，什么维修直接由托管公司 ...

我最近在研究拍卖房子感觉拍卖房子捡漏的可能性机会没有了

smtp · 发表于 2021-11-23 12:03

感觉最近一两年，这种大楼卖的相对多起来了，以前想买都看不到。可能跟这些年对租金的限制讨论有关。政策不确定，现在高位接盘，是好是坏不好说。

Sky23 · 发表于 2021-11-23 12:58

握紧阳光发表于 2021-11-23 09:19
没错，房主为什么要卖。我觉得两个可能性，一是出现了一笔维修费用，房主无法搞定或者不想搞了，二是租客 ...

因为有五十七年的房龄，所以基本上就是危房。为此要搞清楚，2020年的内部装修是为了粉饰后好卖，还是危房改造。

lotalota · 发表于 2021-11-23 14:17

smtp 发表于 2021-11-23 11:03
感觉最近一两年，这种大楼卖的相对多起来了，以前想买都看不到。可能跟这些年对租金的限制讨论有关。政策不 ...

因为新政策出来以后整栋出租的公寓楼不能拆卖了，所以未来卖公寓收益可能变低。一些投资者就决定干脆整楼卖掉，腾出现金来投资单户公寓……

懒懒虫 · 发表于 2021-11-23 14:46

lotalota 发表于 2021-11-23 13:17
因为新政策出来以后整栋出租的公寓楼不能拆卖了，所以未来卖公寓收益可能变低。一些投资者就决定干脆整楼 ...

啥时候的政策啊？有链接不？

amaranllisq · 发表于 2021-11-24 02:45

Kittende 发表于 2021-11-23 10:24
我最近在研究拍卖房子感觉拍卖房子捡漏的可能性机会没有了

我也刚看了个法拍,我打算12月去法庭见识下

marklin · 发表于 2021-11-24 09:37

本帖最后由 marklin 于 2021-11-24 08:40 编辑

amaranllisq 发表于 2021-11-24 01:45
我也刚看了个法拍,我打算12月去法庭见识下

法拍有风险，估计研究拍卖房的时候都清楚。。。话说十几前的斯图，法院拍卖厅没几个人，你可以很容易拍到估价70%到100%的房子，运气好还能拍到“大白菜”，多跑几趟，女法官看到你都会像见到老熟人似的。大概在六年前情况就开始变化，房价上涨，市面好房源稀缺，很多人也就愿意承担风险走进法院拍卖厅，那时，如果要拿下一套好房子一般要竞加估价的120%以上，或更高。如今就不清楚了，或许还能看到好的房源，但是大白菜价一定不可能有了。

great · 发表于 2021-11-24 10:22

法拍就不要抱着捡白菜的目的了，进入法拍程序的房子基本都是无吸引力的，因为从违约到进入法拍时间很长，如果房子好点或者房主脑子稍微灵点都早就在这个事件发生前把房子出手了。

marklin · 发表于 2021-11-24 10:55

本帖最后由 marklin 于 2021-11-24 10:13 编辑

marklin 发表于 2021-11-24 08:37
法拍有风险，估计研究拍卖房的时候都清楚。。。话说十几前的斯图，法院拍卖厅没几个人，你可以很容易拍到 ...

很早以前，斯图法院拍卖行里蹲守着几个人，应该是巴基斯坦人，他们一来就出一个最低价，然后就观望，一般不在出手。你只要稍微加高一点，他们就中途退场，收工回家，估价他们只买大白菜，到手后稍微装修就出手，然后再买，让资金流动起来，貌似他们连评估报告也懒的读，只要买到50%到70%的估价就行，那时经常有流拍。还有个别就是小房地产公司的人，西装革履靠在墙上，看似不务正业，也不出手，不过一旦几个竞拍喊的差不多时，或某人自以为捡到大白菜时，那家伙就出一个价，再后来就没有他的事情了，你也可以认为他是一个托，也可能公司运营成本高，竞争不过自住的买家。。。

amaranllisq · 发表于 2021-11-24 13:20

我看到这套在我家旁边是个独栋，在蛮好的地段，一直没人住，30年代的，反正要kernsanirung, 法院资料看了房子产权干净没有租约，房主都过世了，如果能在估价120%拿下，也比公开市场便宜

Kittende · 发表于 2021-11-24 21:58

我看上一个很小的房子可是银行说不一定能贷款我怕我一着急拍下来没贷款到时候死的有点惨

seerose816 · 发表于 2021-12-1 00:12

这种房子最好了，自己啥都做主。房型也好出租
你去问银行啊，银行给贷款你就买啊

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萍聚头条

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