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[买房建房] 柏林房市观察之我见

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发表于 2022-1-1 11:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

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欢迎大佬加入讨论,以下全为一人之敝见,作为抛砖引玉的效用

我在柏林看了一年多的房子,从新房到二手房。虽然新房一房难求,但是也没有那么火爆,特别是BEST PLACE ,Bonava这些厂牌的房子。
说说几个观察
1. 二手好房不多见,翻新烂房子随处见。很多房产公司,接收一栋烂楼,重新翻修下,精修expose然后卖个还挺贵的价格,比如BestPlace,不知道大家有没有这种感觉。
2.微信卖房也越来越多了,但是我发现都是在官网上挂了很久的房子拿来在华人群里卖。
3.二手房房价虚高。我经常看到,不少房子先挂个高价,卖不出去,换个封面再重新挂个平台,或者mark成 verkauft过段时间再上架...
4.中介自己开始出房了。认识个中介,自己拥有很多房产,在今年年底前,都陆陆续续卖了。
5.市中心Studio类型的新房越修越多,体感未来单身公寓市场会比较内卷。
...

TBC 欢迎大家参与讨论

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发表于 2022-1-1 12:46 | 显示全部楼层
确实不是投资房产的好时机了。柏林和波茨坦的租房市场一房难求,是否和大学以及研究机构太多有关系。 我认识一个大学生,为了住柏林MITTE, 多交三个月房租的, 以求得到房, 是不是太夸张了
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发表于 2022-1-1 13:27 来自手机 | 显示全部楼层
你也不说什么房子什么房型什么位置,那种四室翻新的挂个小100万一套,哪那么容易卖。
相反的两居室25万上下的,交通便利的二手房你再看看。
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发表于 2022-1-1 14:23 | 显示全部楼层
本帖最后由 lotalota 于 2022-1-1 13:27 编辑

看了法兰的房市一年多,跟柏林对比一下:
1. 21世纪修的二手好房挺多,翻新烂房子不太多。不过翻新的房子大多数价格还是没有全新的贵。法兰要感谢二战炸弹,特别烂的老房不太多。
2. 微信卖房也越来越多了,法兰大的中介基本都有华人雇员,也有华人自己做中介。二手的挂微信的不多,但很多新楼一开盘结束老客户试卖马上就在微信公众号上推,各种餐馆外卖群里也有人发。
3.二手房房价虚高。我经常看到,不少房子先挂个高价,卖不出去,换个封面再重新挂个平台,或者mark成 verkauft过段时间再上架...这个法兰也是,第一步是在immo24用von privat先挂个高价看看有没有人问,然后再找中介定价,中介卖不出去再自己主动降价。我还见过2003年的二手房子第一次是按2023交房的类似地点的豪华盘的平米价挂出来的……就是看能不能诳到傻子。
4.大房东出了很多房子或者正在出,法兰也有这个现象。
5.市中心Studio类型的新房越修越多,体感未来单身公寓市场会比较内卷。法兰也是,studio建太多了,按人口结构来说有这个需要,但价格上很多单身人士负担不起新建studio的价位,并不好卖,也不容易出租。以前这类都是外国土豪来打包买入,疫情后可能会恢复。
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发表于 2022-1-1 14:33 | 显示全部楼层
大房东或者中介出掉手中的房子是因为房子快速涨价阶段已经过了,房价进入平台期。如果在2010年前后买入,现在出手赚200%很正常,但是今后的十年肯定不会有这个涨势了,主要是货币政策面临改变,印钱已经太多。对于炒房的人来说,是该出手了。

但如果自住或者出租,还是可以入手,房子能提供一个比较稳定的收入。柏林房价虽然在过去的十年翻番,但是对比欧洲或者德国其他大城市,还是比较低的。和收入相比也还合理,2010年时的房价经常相当于一个家庭一两年的纯收入,真是低。



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 楼主| 发表于 2022-1-1 22:45 | 显示全部楼层
本帖最后由 tintin1920 于 2022-1-1 21:47 编辑
一串数字 发表于 2022-1-1 12:27
你也不说什么房子什么房型什么位置,那种四室翻新的挂个小100万一套,哪那么容易卖。
相反的两居室25万上下 ...

交通便利也不会只有25万的两居室。。。那种20多万的两居室要么300+多的物业费,要么能耗180+,或者内部很烂,至少要花3w欧装修。。四房翻新小一百万我觉得倒还卖得挺快,毕竟很多买房的都是改善型需求
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 楼主| 发表于 2022-1-1 22:50 | 显示全部楼层
lotalota 发表于 2022-1-1 13:23
看了法兰的房市一年多,跟柏林对比一下:
1. 21世纪修的二手好房挺多,翻新烂房子不太多。不过翻新的房子 ...

5. 我之前看了个记录片,法兰的单身公寓的确多,有些豪华地段的租金太高,空置率也比较高。还是要靠外国投资者接盘才是
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发表于 2022-1-2 19:24 | 显示全部楼层
德国大城市房市现在基本上就这样的情况,可能除了慕尼黑,其他的都肉眼可见的慢慢冷却下来了,当然价格还是在高位,但是实在是涨不上去了。
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发表于 2022-1-2 21:04 | 显示全部楼层
慕尼黑和周边的房子还是卖的不错的。 经常看到一个二手房挂几天就没了。新房不清楚。主要关注了二手。
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发表于 2022-1-2 23:34 | 显示全部楼层
Hoard 发表于 2022-1-2 20:04
慕尼黑和周边的房子还是卖的不错的。 经常看到一个二手房挂几天就没了。新房不清楚。主要关注了二手。 ...


慕尼黑的福利住房太少太少了

看看柏林  6 大国有住房企业, 还有各种大大小小的合作社,  在东柏林多少的福利房

再看看西德的大城市, 乱七八糟, 乌烟瘴气

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发表于 2022-1-3 09:27 | 显示全部楼层
你说的情况挺普遍的,不光在柏林,慕尼黑也是一样的状态。微信公众号和朋友圈华人中介卖房几年前就开始了,只不过新冠这两年明显加速。翻新烂房子很正常,烂房子好处一般都是在好地点,尤其是在一线城市。其实那房子不翻新出手也很容易,随便翻新一下的加价利润更高,比较最近一年的材料和工时都很贵,多加价无可厚非的,对于买家来说是金钱换时间。
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发表于 2022-1-3 11:32 | 显示全部楼层
感觉公寓没豪斯涨得厉害,法兰很多卖三四十万的公寓,冷租1000都不到,不知道谁买了当雷锋便宜出租。

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还有更狠的,中国买家囤房买了以后不出租,空置着等涨价再卖。  发表于 2022-1-3 16:48
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发表于 2022-1-3 11:34 | 显示全部楼层
中国中介几年前就在微信群里卖房了,三年前卖个GALLUS的房,我问一下地址,再决定要不要过去看, 人家很敷衍的说过来再谈,我就直接忽略了。
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发表于 2022-1-3 17:13 | 显示全部楼层
本帖最后由 小猫狸狸 于 2022-1-3 16:17 编辑
pinpin 发表于 2022-1-2 18:24
德国大城市房市现在基本上就这样的情况,可能除了慕尼黑,其他的都肉眼可见的慢慢冷却下来了,当然价格还是 ...

没觉得大城市房市冷却了,不在慕尼黑,但我们这里上百万的房子还没上市就被定完了,全靠抢的。
相反慕尼黑的房价涨势有些乏力了,太高了,上涨空间有限了。
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发表于 2022-1-3 22:36 | 显示全部楼层
和楼上同感,法兰克福别说市区内了,周边20公里以内卫星小镇,交通便利的二手房只要不是太破旧一出来立马被抢,跟抢白菜似的,问题是5000多欧一平也不是白菜价啊。
房源少供不应求是主要原因,德国几个主要大城市工作机会多,房价是不可能自然下跌的。目前来看只有政府下决心调控市场才有可能冷却,加息,放开住宅用地增加供给,再在投机税下点功夫房价没准会跌。

点评

4Zimmer的远没有小套好卖,法兰周边也是一样。同样的钱Kapitalanlage的投资人宁可买两套小的,租房市场决定的。  发表于 2022-1-4 17:14
法兰现在是市内900k的4z卖不动,卫星城卖疯了。  发表于 2022-1-4 00:00
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发表于 2022-1-5 11:58 | 显示全部楼层
fallinglight 发表于 2022-1-3 21:36
和楼上同感,法兰克福别说市区内了,周边20公里以内卫星小镇,交通便利的二手房只要不是太破旧一出来立马被 ...

法兰周边哪里呢,我十二月法兰周边MTK弄了一套,砍了两万。

点评

langen那边我只看了haus,房价不比MTK便宜。  发表于 2022-1-5 12:26
Langen这种,价格洼地,交通有直连的,现在抢。  发表于 2022-1-5 12:18
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发表于 2022-1-5 12:34 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2022-1-5 13:14 | 显示全部楼层
hahaxixi 发表于 2022-1-5 10:58
法兰周边哪里呢,我十二月法兰周边MTK弄了一套,砍了两万。

Hochtaunus Kreis
MTK也看了,有一套比较合适的想约中介看房告知一个礼拜内没有Termin,估计是被人预定了。请问你买的Baujahr哪一年?
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发表于 2022-1-5 14:17 | 显示全部楼层
fallinglight 发表于 2022-1-5 12:14
Hochtaunus Kreis
MTK也看了,有一套比较合适的想约中介看房告知一个礼拜内没有Termin,估计是被人预定了 ...

2002年的。
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发表于 2022-1-5 16:18 | 显示全部楼层
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发表于 2022-1-6 14:56 | 显示全部楼层

谢谢, 去年看了四套公寓,每次表示要买,就这个拿到ZUSAGE, 加价我也不想,毕竟是工薪阶层,我还是很注重现金流的。

点评

我去年看的法兰城里900k的公寓都因为卖不出去降了价……  发表于 2022-1-6 20:12
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发表于 2022-1-7 11:26 | 显示全部楼层
小户型过剩与否不清楚 但是小户型依然很火爆 上个月想去买 没抢到。。。
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发表于 2022-1-7 11:26 | 显示全部楼层
Hoard 发表于 2022-1-2 20:04
慕尼黑和周边的房子还是卖的不错的。 经常看到一个二手房挂几天就没了。新房不清楚。主要关注了二手。 ...

新房基本上小户型都是被秒杀 剩下的基本上都是巨贵的
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发表于 2022-1-16 12:34 | 显示全部楼层
hahaxixi 发表于 2022-1-3 10:34
中国中介几年前就在微信群里卖房了,三年前卖个GALLUS的房,我问一下地址,再决定要不要过去看, 人家很敷 ...

哈哈 对呢 感觉牛的很 直接忽略
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发表于 2022-1-22 13:04 | 显示全部楼层
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