难民政策是如何推高房价的

握紧阳光

之前说到房价和利率走势的时候提到过难民政策的影响，不要小看了这个因素，对整个房屋供需情况有相当大的影响，这里举一个所在城市的例子。


有一条街的房子全部都是早期美军驻军的住所，房型都很正，5-Zi和6-Zi有不少，美军撤走之后政府把房子卖给了一家房产公司。这家公司接收后把房子主要出租给不好租房但是有钱的人，比如做小生意的土人东欧人。

后来政府把房子低价收回，然后就不搞市场经济了。房子先要在联邦军队里过一圈，再在oeffentliche Dienst里过一圈，都没人要了，再发租房广告。因为涉及到很多部门，处理速度堪忧，所以造成房屋出现大面积空置的情况。

再后来在今年俄乌战争爆发，政府一下子把所有空置房屋全部冻结，为难民腾房子。所有人，包括联邦军队和oeffentliche Dienst，都租不到这里的房子。更奇葩的，房子陆续开始Sanierung，内部装修，以崭新的面貌迎接乌克兰难民。

现在这一片看上去欣欣向荣，大搞建设，实际上和人们没什么关系。反而因为这些翻新工程，占用了市场上本来就紧缺的原材料和人工资源，导致普通人建房买房价格继续攀高。而这些原本可以出租的房子强制空置，或者后来租给外来难民，导致一些原本可以租到房子的人也租不到房子了。

每年40万套的选举承诺兑现不了，难民政策又挤压掉了一部分房源，接下来大部分城市刚需的日子会更难过。

jackthecar2022

后来政府把房子低价收回，然后就不搞市场经济了   政府还能干这种事？

对的， 很同意楼主的看法， 房价高的原因很大一份部分原因人工资源 ， 这个问题会持续很久的。而且可能人工资源越来越紧缺。

握紧阳光

jackthecar2022 发表于 2022-5-25 10:46
后来政府把房子低价收回，然后就不搞市场经济了   政府还能干这种事？

对的， 很同意楼主的看法， 房价高 ...

他们收回房子的时候还是CDU时期，所有空房都要让一套优先级流程走下来，很多房子都空置。现在是SPD社会主义，宁可焕然一新再白送给难民住，都不能市场经济花钱租。。。

40万套口号也大概是基于SPD的社会主义大基建的构想，可惜钱不够。。。

jackthecar2022

握紧阳光 发表于 2022-5-25 10:55
他们收回房子的时候还是CDU时期，所有空房都要让一套优先级流程走下来，很多房子都空置。现在是SPD社会主 ...

3d建房啥时候能在德国广泛应用啊， 这个也许能帮他们
实现基建大构想

握紧阳光

jackthecar2022 发表于 2022-5-25 11:01
3d建房啥时候能在德国广泛应用啊， 这个也许能帮他们
实现基建大构想

Fertighaus也流行一阵子了，建筑成本也没跌，倒是把Massivbau推到了更高的建筑价格。3D建房的设备购置、维护、操作、原材料匹配，这些都需要成本。我先预言一下，真到了大规模批量3D并且能平衡成本的时候，所有之前的建筑方式将会各自提升一个价格台阶，然后3D建房沿用之前建筑模式的价格。

amanda83

难民政策真是好仁慈啊，大房子人均面积也不小！确实大城市房子尤其套房紧张

一串数字

amanda83 发表于 2022-5-25 12:49
难民政策真是好仁慈啊，大房子人均面积也不小！确实大城市房子尤其套房紧张 ...

仁慈？那必然的，能鼓自己腰包，还能让出钱的人喊“仁慈”，换我我也仁慈！

amanda83

一串数字 发表于 2022-5-25 13:22
仁慈？那必然的，能鼓自己腰包，还能让出钱的人喊“仁慈”，换我我也仁慈！ ...

这仁慈绝对加引号了，唉没办法，还是印证了楼主的话，高房价加高利息，欧盟7月准备加息，看来要持续了

6855698

Mark.

cgndhx

楼主的观点有些以偏盖全，不能仅以几套翻修住房，就得出难民政策推高了房价的结论。德国的难民政策过于激进，但把房价和难民紧密联系，也过于牵强，而且现在并不是福利住房太多，以前的德国，建了大量的福利住房，反而是近十年不仅福利住房供需关系太过紧张，普通住宅也没满足需求。再有，利率提升导致房市变冷，这是极大概率会发生的事情，房市变冷是个过程，并不会今天涨利率明天房价就少5万，再有，目前经济属于滞涨，轻微的利率涨幅已经不能平衡和抑制高通胀，各种政治经济情况都在剧烈变化，现在需要慢慢观察

握紧阳光

cgndhx 发表于 2022-5-25 16:05
楼主的观点有些以偏盖全，不能仅以几套翻修住房，就得出难民政策推高了房价的结论。德国的难民政策过于激进 ...

我说的还是我明确的一条街，这条街的Hausnummer有三位数，每栋平均10套，就是1000套，里面目前有超过一半的空置率，就按照一半计算，就是500套。如果把这500套拿出来，起码解决1000人的住房问题，一个城市才多少人？500套房子新建需要花多少时间和金钱，这个不难计算。无休止的接难民，有人预测明年可能因为非洲饥荒带来的潜在问题，再有更多难民涌来欧洲，这些人都需要地方住。

从利率开始抬头的时候，太多人预测房子要降价，总有人带一些美好的幻想。就像疫情开始时有人确信房子肯定会伴随着Lock down下跌一样，KUG最严重的时候都没有影响房价走高。

其实要看房价走势，看成本是最简单的。在没有把刚需的人彻底击垮之前，房价是垮不了的。即便刚需击垮了，只要租金跟着走，房价还是垮不了。

去年有人怀疑高房价+高利率的预测，我当时也只能说等今年看结果吧。现在也还是这个回答，可以等等看今年底到明年的情况，现在我所在的城市新开盘了全城历史最高价，正如之前有人问我对走势怎么预测时候我的回答一样，除了慕尼黑等一线，大多数城市都会普涨一级。

Hoard

买房不都是看长期的吗？ 10年后房价会跌吗？

握紧阳光

Hoard 发表于 2022-5-25 17:06
买房不都是看长期的吗？ 10年后房价会跌吗？

你还别说，真有人觉得长期会跌。

也有人的想法是，虽然长期不跌，但是短期内可能会跌，如果短期会跌，现在买就是亏了，不如等等。。。

cgndhx

握紧阳光 发表于 2022-5-25 16:54
我说的还是我明确的一条街，这条街的Hausnummer有三位数，每栋平均10套，就是1000套，里面目前有超过一半 ...

你的高利率高房价的预测，我仍是不赞同，高利率高房价观点的背后，就是否定金融政策对房地产的影响，换句话说，就是房地产信仰，以几十年的跨度看，房地产是一直增长的，原因很简单，就是人口爆发性增长和货币贬值，现在100美元的购买力和50年前不可同日而语，但在这几十年的跨度中，房地产也是有起有落，原因就是经济和金融政策的影响。所以房价今后也会出现下降的时候，但长期还是涨，原因还是因为人口增长和货币贬值。对房地产最大的危害就是"乱"，在战争，政治动荡，病毒肆虐的时期，房产因属于不动产，带不走，逃不了，贬值会最厉害。但为什么新冠对全球房价没有任何抑制作用，我想是因为两个主要原因，一是新冠是全球爆发，人们无处可逃，二是新冠病毒致死率不高，没有造成全球人口减少。还有，有人讨论建筑材料的发展会降低房价，我觉得，完全可以忽略这个因素，从茅草屋，石头屋，木屋，砖瓦房到钢筋混凝土建筑，无论怎么发展建筑材料，减少人工，房价一直是在涨的，因为人类进程是不断的人口增长和货币贬值

mark2n

cgndhx 发表于 2022-5-25 20:37
你的高利率高房价的预测，我仍是不赞同，高利率高房价观点的背后，就是否定金融政策对房地产的影响，换句 ...

个人愚见，新冠期间房价还在维持之前的涨势，一个是惯性，另一个是全球大放水的环境。因为如果不是货币宽松的环境，即使供小于求，价格也不可能无限地上涨，毕竟人们的收入是有限的，撞到一个极限人们心有余而力不足也买不动。我倒觉得，现阶段经济衰退开始显现（收入/预期收入减少），价格也似乎已经达到普通人能承担的极限，房价有可能短期见顶；然后高利率维持一段时间后，一部分之前固定利率到期的房主由于新利息高于能承受的范围会选择出售房屋，然后房屋市场进入下行阶段，然后人们的心态发生变化，卖家恐慌和买家持币观望，直至房屋价格“超跌”和经济明显好转。
当然，长期房价肯定是上涨的，毕竟货币总量是增加的。

cgndhx

mark2n 发表于 2022-5-31 14:09
个人愚见，新冠期间房价还在维持之前的涨势，一个是惯性，另一个是全球大放水的环境。因为如果不是货币宽 ...

你说了一个很重要的因素，就是市场预期，也就是人们对于房子价值的解读。我没有经历过德国八，九十年代，胡乱分析些当时的德国房地产，在八，九十年代德国房地产价格停滞，但我看了看八，九十年代的德国经济数据，从经济数据看感觉德国房市应该是上涨，但实际情况却让我费解，和一些德国人聊天中发现，德国人当时对于买房很不热衷，我想这就是人们心理预期的问题，根源可能是二战和冷战和当时稳固的福利制度

mark2n

cgndhx 发表于 2022-5-31 16:45
你说了一个很重要的因素，就是市场预期，也就是人们对于房子价值的解读。我没有经历过德国八，九十年代， ...

对啊，这几年的房价连续上涨，涨的时间长了，人们反而开始认为房子值这个价，甚至觉得现在还是好价格。。如果没有这几年的连续大幅上涨（世界范围内），人们也不一定这么着急买房子，就像八九十年代的德国。。说来说去就是人们的预期，如果预期将来还要涨，那就现在买还算便宜，即使价格已经很高了。市场真是一个疯狂又有趣的玩意