德国很多大城市的购房需求正在下挫

dolc · 发表于 2022-7-7 13:13

因为通货膨胀以及利息上调，大部分专家们都在预期房价要跌。具体是什么情况，还需要大家自己综合判断。

德国目前数字搜索住宅房产的数量正在下降，在一些大城市甚至减少了一半。高利率、战争和能源价格已经展现出巨大的冲击效应。部分大城市的房价已经开始下降。

房地产市场的长期繁荣似乎已经结束。根据在线门户网站 Immowelt 的季度报告，在德国 14 个最大的城市中，有13个城市的购房需求在第二季度大幅下降。其中7个城市的房价在4月至 6 月之间没有明显上涨，甚至略有下降：例如慕尼黑、杜塞尔多夫和莱比锡的房价预期降低 1%。汉诺威的平均要价甚至下降了 2%。

Immowelt 专家定期检查拥有超过50万人口的城市的买家需求，对中等地段的3居室标准公寓的当前报价和平均价格进行调查。他们调查的结论是， “特别是在高价市场，对房地产的兴趣与去年同期相比有所下降。”

慕尼黑的搜索查询减少了18%，房地产提供数量增加了27%。科隆的差距更大，潜在买家减少了20%，而卖家数量增加了 54%。柏林的房产需求几乎减少了一半(52%)，汉堡情况类似，需求减少了47%。整个德国的需求下降了17%。

市场观察人士认为，建筑利率飙升是主要原因。一月份，十年期的建设贷款利率仍然在百分之一左右，现在是百分之三左右。这使得购买更大的房产每月的还款比以前贵了数百欧元。

科隆经济研究所 (IW) 的房地产专家 Michael Voigtländer 说，“许多潜在买家可能对融资成本的增长感到震惊。这也是价格下跌的很大一部分原因。” 潜在买家开始还会观望，然后降低要求，在较差的地段找较小的公寓，只到最后完全放弃买房。

高效节能的房产风险更小

Immowelt 专家还解释了部分已经观察到的价格下跌以及其他因素。例如乌克兰战争背景下的高通胀和经济不确定性以及高建筑和能源价格。

慕尼黑二手公寓的价格在下跌 1% 后目前为每平方米 9551 欧元。三个月前是9626欧元。美因河畔法兰克福（6554 欧元）和科隆（5348 欧元）的价格保持稳定。汉堡（6748 欧元）和斯图加特的价格更高。在纽伦堡、不来梅、柏林、德累斯顿和多特蒙德，房价甚至上涨了 2%。

IW 专家 Voigtländer 预计，除了贷款利息的发展，另一个决定价格的因素现在将变得越来越重要：住宅物业的能源消耗。 “潜在买家不得不考虑大规模的装修工程，考虑到高昂的建筑成本和更严格的政治要求，这都会反映在房价的支付意愿上。”卖家将不得不降低他们的价格预期。另一方面，特别高效节能的房地产在未来被收到价格影响的风险较小。

高昂的能源成本也会对出租房屋市场产生影响。在租金已经很高的地方，如果供暖成本急剧上升，房东暂时很难要求更高的租金。IW 专家预计 “一些房东甚至不得不接受下调冷租金。”

德国房屋贷款比较

jingnan · 发表于 2022-7-11 19:21

人的一生就那么几十年，能买房的窗口，也就20年左右，房产升降周期以10年打底。

人生错过了就错过了，找别的浪头吧

cgndhx · 发表于 2022-7-11 09:32

supermelon2012 发表于 2022-7-10 01:27
德国这么多年的涨幅，还是主要货币现象。如果房价大降，钱到哪里去呢？

对比70-80年代，大滞涨时期，石油 ...

德国从大概09年一直到今年年初的房产热潮，是多个因素叠加的结果:德国50，60年代婴儿潮的子女，在近十多年成为买房的坚固后盾，加上外国富裕阶层的移民潮，这是促成房产升温的重要原因。08年次贷危机后，全球主要国家都采取了降息增加货币供应的金融政策，每个国家地区都有大量的投资热钱用于投资。从上次08年次贷危机后，全球经济稳定，催生了民众的投资热情，德国10年的房产热潮，也让德国百姓认识到，房产投资所带来的巨大利益，从而进一步稳固了房地产上升的预期。再有，绿党在德国的兴起，限制了土地开发，减少了土地供应。所以德国近年的房产热潮，可以说是，天时地利人和。但现在，影响房产的大部分因素，发生了巨变

wj728984747 · 发表于 2022-8-26 12:42

supermelon2012 发表于 2022-7-7 18:34
利息这么涨，房价很难再大涨，接着房价在大城市会回调5-10%。再多也不要想了，除非德国变战场，毕竟水需要 ...

看到这个观点放心一点了，自住的该买还是买。。哈哈哈哈

EugH · 发表于 2022-7-14 11:57

德国买房本来就不能快进快出，只要经济基本面向好，持有十年总体都看涨，一时波动很正常，期待跌回疫情前才出手的话纯属不切实际，不适合买房，建议这辈子都可以不买

great · 发表于 2022-7-11 20:59

supermelon2012 发表于 2022-7-11 16:11
房地产不是最好的标的，如果只是希望短期炒作的话，但是如果作为长期投资，可能是一个不错的标的。
如您所 ...

科技股从年初到现在即使回调40%也还是高于新冠前的水平

dolc · 发表于 2022-7-7 15:55

lotalota 发表于 2022-7-7 13:34
“一些房东甚至不得不接受冷租金。”
这段翻译没有拷贝全？

我修改好了，是下调冷租金

lotalota · 发表于 2022-7-7 13:34

“一些房东甚至不得不接受冷租金。”
这段翻译没有拷贝全？

supermelon2012 · 发表于 2022-7-7 18:34

本帖最后由 supermelon2012 于 2022-7-7 18:35 编辑

利息这么涨，房价很难再大涨，接着房价在大城市会回调5-10%。再多也不要想了，除非德国变战场，毕竟水需要地方存。

Hoard · 发表于 2022-7-9 21:27

supermelon2012 发表于 2022-7-7 18:34
利息这么涨，房价很难再大涨，接着房价在大城市会回调5-10%。再多也不要想了，除非德国变战场，毕竟水需要 ...

不过，市场上目前的房子真的是越来越多。感觉大概多了20-30%的样子。

乐水鸣佩环 · 发表于 2022-7-9 22:38

市场上购房人群正在发生一个阶层迁移，之前包括中产和收入达不到中产的都在市场中活跃购房，现在则只有中产上半部和富裕阶层还有能力购房。什么时候中产上半部的购房潜力用尽，而市场中的抛售速度不变甚至加快，房地产业就会面临快速下滑。

supermelon2012 · 发表于 2022-7-10 01:24

Hoard 发表于 2022-7-9 21:27
不过，市场上目前的房子真的是越来越多。感觉大概多了20-30%的样子。

这个是肯定的。利息翻了3倍。这就是银行不愿意再资助买房了。欧洲央行还没有加息呢。

supermelon2012 · 发表于 2022-7-10 01:27

本帖最后由 supermelon2012 于 2022-7-10 01:30 编辑

乐水鸣佩环发表于 2022-7-9 22:38
市场上购房人群正在发生一个阶层迁移，之前包括中产和收入达不到中产的都在市场中活跃购房，现在则只有中产 ...

德国这么多年的涨幅，还是主要货币现象。如果房价大降，钱到哪里去呢？

对比70-80年代，大滞涨时期，石油危机，为压制恶性通胀，美国美联储连续十年10%的利息，美国房价下降30%，在此期间德国的房价几乎没有什么降幅。

mark2n · 发表于 2022-7-10 23:53

从上图来看，70-80年代美国的房价也没有下降到30%。

其次，从下图来看，贷款利率和人们的购房意愿是反相关的，而购房意愿是先于房价的一个指标。也就是说，接下来的剧情发展有可能是可预见的。

还有一个GDP与房价的图

如果说08年次贷危机仅仅是金融产品问题，那将来的这次是至少包含了以下的几个方面的更大的危机：
  - 疫情，战争引发的供应端问题，滞涨就是那头灰犀牛。经济没有起色的话，房价不可能坚挺
  - 全球大放水进入收闸阶段。（不用担心水没地方放，美股美债都跌，流通性更差的房地产会是更好的标的吗）
  - 本来房价就连续涨了好多年，房价处于高位（相对的，之前德国房价平稳的时期，房价并不处于高位）
  - 能买的早就买了，剩下的多是像我这样购买能力有限的
  - 如果经济衰退持续的时间长一点，就业也会受到影响，刚需买房的意愿肯定有但能力更加不允许

如果房价会下降的话能下降多少，我觉得还真不好说。

supermelon2012 · 发表于 2022-7-11 16:11

本帖最后由 supermelon2012 于 2022-7-11 16:25 编辑

mark2n 发表于 2022-7-10 23:53
从上图来看，70-80年代美国的房价也没有下降到30%。

其次，从下图来看，贷款利率和人们的购房意愿是反相 ...

房地产不是最好的标的，如果只是希望短期炒作的话，但是如果作为长期投资，可能是一个不错的标的。
如您所展示的第一个图表，在1910-20年代世界经济大萧条叠加第一次世界大战，美国房价蒸发30-40%。而作为对比从今年年初到现在美国纳斯达克科技股已经大部分蒸发了30-40%的市值。而继续蒸发30-40%的市值也是非常有可能。为什么说美股在大危机时刻还会是更好的标的？

mark2n · 发表于 2022-7-11 17:22

supermelon2012 发表于 2022-7-11 16:11
房地产不是最好的标的，如果只是希望短期炒作的话，但是如果作为长期投资，可能是一个不错的标的。
如您所 ...

我不觉得美股在大危机时刻还会是更好的标的。我想表达的是，美债和美股相对房地产流动性更好，因而作为经济指标是比房市提前的。

如果大部分的资金对经济前景是看好的，那美债和美元不会这个跌法。如果这反映了市场对经济前景的不乐观，那没有理由唯独对房地产乐观。而且历史数据也证明了GDP和房市的高度相关性。如果谁认为经济衰退是暂时的，甚至根本不存在经济衰退，那房价下跌的幅度绝对是有限的。

那其实就是对宏观经济的判断了。我想每个人都有自己的判断吧。

这也只是我自己的思路，不一定对，别人也一定会有自己的思路，权当抛砖引玉吧。

Kittende · 发表于 2022-7-11 19:25

jingnan 发表于 2022-7-11 19:21
人的一生就那么几十年，能买房的窗口，也就20年左右，房产升降周期以10年打底。

人生错过了就错过了，找 ...

哪年买的算没错过啊

supermelon2012 · 发表于 2022-7-11 23:49

本帖最后由 supermelon2012 于 2022-7-11 23:54 编辑

great 发表于 2022-7-11 20:59
科技股从年初到现在即使回调40%也还是高于新冠前的水平

对的，这也是我想说的蓄水的问题，现在加息也只是放缓放水的速度，但是已经放出来的水不会也收不回去了。流通的货币远远高于新冠之前的水平。比如说美联储的资产负债表超疫情前两倍，从2020年4万多亿到现在的9万亿。

supermelon2012 · 发表于 2022-7-11 23:56

本帖最后由 supermelon2012 于 2022-7-11 23:57 编辑

jingnan 发表于 2022-7-11 19:21
人的一生就那么几十年，能买房的窗口，也就20年左右，房产升降周期以10年打底。

人生错过了就错过了，找 ...

是的，现在这种利息，很难有年回报率合适的标的了。如果前几年低息的时候没有上车，找其他的风口吧。

长汀烧大块 · 发表于 2022-7-12 00:01

Kittende 发表于 2022-7-11 19:25
哪年买的算没错过啊

个人觉得是2010到2020年

jingnan · 发表于 2022-7-12 04:49

本帖最后由 jingnan 于 2022-7-12 04:53 编辑

各国前几年大量放水，又不能大量影响国计民生，好比面包涨价3倍，食用油涨价3倍什么的，就需要一个宣泄口，一个碎钞机，把多印的钞票消灭掉。
我几年前就说过，股市，房地产就是这种碎钞机，可以巨量吞入钞票，又可以瞬间消灭钞票，而且不影响社会稳定。
因为股市，房事亏钱，不能怨政府

cgndhx · 发表于 2022-7-12 09:13

Kittende 发表于 2022-7-11 19:25
哪年买的算没错过啊

我觉得，从上次开始降息到这次开始加息，也就是大概09年年初到20年年底，21年一月初，经济预测准不准，都是马后炮。未来房市怎样，也许再过一两年的时间，房产又回到稳定上升期，毕竟需求还在

乐水鸣佩环 · 发表于 2022-7-12 21:06

supermelon2012 发表于 2022-7-10 00:27
德国这么多年的涨幅，还是主要货币现象。如果房价大降，钱到哪里去呢？

对比70-80年代，大滞涨时期，石油 ...

我眼中支撑房价的还是该国自己的经济和政治基本面。

Kittende · 发表于 2022-8-22 20:55

汉堡真是奇葩的存在房租不如柏林慕尼黑斯图法兰房价仅次于慕尼黑说不过去吧

wj728984747 · 发表于 2022-8-26 12:48

Kittende 发表于 2022-8-22 20:55
汉堡真是奇葩的存在房租不如柏林慕尼黑斯图法兰房价仅次于慕尼黑说不过去吧 ...

啊？不是吧，汉堡租金还不如柏林吗？
是不是因为汉堡购房的多，租房的少？流动人员不够多？

munichzz · 发表于 2022-9-14 09:18

也可以这样考虑
德国买个小一点的
在英语国家在买一个小一点的

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[买房建房] 德国很多大城市的购房需求正在下挫

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