不动现金流投资房产

握紧阳光

现在银行放款很严格，导致一些买家即便愿意承担高利率，也无法拿到融资购房。所以很多人觉得房价会降，现金购房人的春天即将到来。


首先事实情况是房价并没有普降，但是上涨势头的确被压制了。一些急于出手的房主比较焦虑，价格一再调整，但是即便主动调整了10%，也不易出手。这时候就需要PUA卖家了，PUA成功一个，收益相当可观。

但是现金购房的买家如果是投资用途，就等于把可用的现金流砸进了一个固定资产，所有资产将变得不可流动。这时候就需要开拓一下思路，PUA卖家+灵活融资。

说个最近的一个买房经历，上个月底Notar完毕。一套挂牌价49.9W的房，不知道是中介故意为之还是什么其他原因，在描述里详细说明了卖家搬出时间是明年，具体日期待定，因为卖家的自建房还没完工。这等于告诉买家，这个卖家急需资金周转，这套房子的出售需要用作自建房的首付。后来价格降到了47.9W，又降到了46.9W，还是卖不出去。对于我来说，这是最适合PUA的卖家。这套房我观察了2个月，还没卖出去。我先联系了银行，银行给出了评估价是40W，只要我以评估价买下，可以全额贷款。我又联系了合作的中介，他们帮我查询了近段时间同类房源在本地区的成交数据，让我出价37W，告诉我现在的买家看完房即便想买，银行也很难放款。

看房时房主一家也在，不知道是不是我的心理作用，感觉房主一家好愁的样子。房子一切都正常，放在去年的话，大概可以43W秒出。我买来出租，也无所谓卖家什么时候搬走。看完之后我当场出价35W，卖家直摇头，中介也开始发表长篇大论。我说那就这样吧，你们可以继续挂，年底还要加息，买家想买也没钱，如果同意35W的话，我立刻就Notar，最后把我银行Berater的名片递给中介，可以向银行核实我的Finanzierung。最后临走的时候PUA了卖家，这房子卖给我可以立刻成交，否则可能挂到明年都没人买，他的Baustelle就麻烦了。

两天后给中介打了电话，聊了聊本地的形势，顺便又PUA了一下中介，一万多Provision和白忙活一场的区别还是很大的。中介实际上已经倾向于说服卖家了，将近3个月了，我猜看房的人不超过10个，他真的不想白忙活。

一周以后中介回复我，卖家嫌35W太低了，车库另算一万五，36.5W最低价。本来我就是奔着37W去的，这还比预期低了五千。

银行顺利贷出40W，拿了浮动利率，在浮动利率期间不还本金，只还利息。这么算下来，每月的现金流反而是正的。一分钱不花，白捡一套房子，连Kaufnebenkosten都不用掏。顶过这阵，等加息潮平稳了，人们适应了高房价+高利率，是租是卖，稳赚不赔。

握紧阳光

闲月2021 发表于 2022-12-12 14:49
楼主好厉害！ 学习了！

但还是有一点点没有理解，请问"银行顺利贷出40W，拿了浮动利率，在浮动利率期间 ...

这种情况没有10年的限制，是给我很大的自由度，利息是必须每月还的，本金不必须，可还可不还。目前是相对高利率，所以选择只还利息，不影响现金流。如果之后利率下降，可以在不产生负现金流的情况下带着还一点本金。如果利率继续下降，比如下降到一点几，可以考虑把浮动利率改成比如10年绑定利率，本金利息一起还。

我没有首付，售价36.5W，我贷款40W，差不多是110%的贷款比例，还多贷出来了3.5W

握紧阳光

moony 发表于 2022-11-21 09:17
请教专家：
就算利息10年保持平稳， 也就是租金一直有正现金流，打个比方，正现金流300一个月，前两年因为 ...

1、这套房子目前的银行估价是40W，不是我的买价36W5，而且银行的估价已经是非常保守的，所以目前市价至少43W，这套房子如果不是我下手买了，他还是会一直挂下去，46W9的价格是市场均值。所以计算售价收益的时候，不能把最终成交价36W5作为市价，否则就没有捡漏一说了。

2、10年涨幅10%的情况我默认是不可能的，半年时间利率从1%涨到4%，这么大的利率冲击，房价也仅仅是维持不动，部分地区统计数据显示成交价格下降2%就已经可以扣上暴跌的标题了。熬过这波高通胀之后，房价稳步回升是大概率事件，毕竟德国的住房资源紧缺，人口净流入。

3、管理成本我默认是时间成本，但是时间闲着也是闲着，我投资房产就是看透了打工没出路，把时间花在自己身上，所以管理成本就不是什么问题了。至今为止我所有的房子没有租金空挡，投资房如果出现一次性超过一个月的租金空挡，说明这个房子的选择就是有问题的。

4、房价短期震荡下跌是有可能的，但是只要不出售，就不会造成损失，租金覆盖了持有成本，房价总有回调的一天。这也是我一直遵循的原则，房子的涨幅是次要的，一定要有高租售比，稳定压倒一切。

握紧阳光

东启fcj 发表于 2022-11-18 20:10
楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点，不会再冲高了。如 ...

大概算了一下，利率在5%之内可以不产生负现金流，目前拿到的浮动利率才3点几，还有较大空间。利率应该不会长期这么高，如果这么高的利率形成常态，通胀肯定疯了，租金势必会涨

握紧阳光

gruntea 发表于 2022-11-18 19:49
请教专家一个问题：
不还本金，仅还利息，假设贷款10年，10年后如果利息比现在高，就像80年代远超6％，甚 ...

考虑到通胀因素，房屋的货币价值不会大幅下降的，十年前的货币和十年后的货币不是一个价值了，所以房价长期一定是看涨的，即便有高利率，也不会让房子在十年后出现大幅降价。另外，十年后的租金也一定会涨的，现在能以租养贷，十年后以租养贷的难度也不会太大。

握紧阳光

mj250 发表于 2022-11-16 17:45
楼主分享一下关键的买房地点吧。既然慕尼黑法兰柏林等等大城市都不碰，那在哪里淘房产呢？斯图周边卫星城？ ...

我的投资理念是大城市坚决不碰，太受局势影响了，法兰当年那么如火如荼，英国脱欧之后Banker都不来了，法兰就没有未来了。柏林也才做了30年首都，斯图的汽车城地位也不如以前稳固了。这些靠少数外部条件拉升的地价在我看来都是暴雷的隐患，但凡哪天外部条件没了，就抓瞎了。

公开场合不做具体投资建议，但可以说说大致思路，我的投资重点在南德中型城市，有独立的城市地位，不作为哪个大城市的卫星城，城市内有完善的产业配置。这些城市的房价往往不高，但是租金不低，可以淘到高租售比的房源。即便房市动荡，变成买房市场，甚至房价下跌30%，租客永远都需要租房，租金不会降，以租养贷，稳赚不赔。

Galenos

普通人得不到这么全面的信息资源，这些信息就是钱。

hahaxixi

房子出租了吗，不是说卖家明年才搬家吗，卖家付房租吗，否则即使只付利息，现金流也是负的， 算了一下，40万贷款，利息算4%， 一个月只还利息也要1300呢。

一般人连普通贷款都贷不出，更不用说只还利息的贷款了。

握紧阳光

hahaxixi 发表于 2022-11-16 13:22
房子出租了吗，不是说卖家明年才搬家吗，卖家付房租吗，否则即使只付利息，现金流也是负的， 算了一下，40 ...

当然付房租的，什么时候付款，什么时候交房付房租。我的浮动利率目前是3.2%，冷租1600欧。对于投资客来说，银行现在的看法和之前不同了，之前只要家庭收支达标，很容易就放款，现在对家庭收支要求变高，另外非常看重已有资产配置。

hahaxixi

握紧阳光 发表于 2022-11-16 13:46
当然付房租的，什么时候付款，什么时候交房付房租。我的浮动利率目前是3.2%，冷租1600欧。对于投资客来说 ...

你这个租售比很不错了， 我周边根本达不到这个租售比，所以没法保证正现金流。 一个70多万的房子，最多租个1600 1700 左右。

握紧阳光

hahaxixi 发表于 2022-11-16 14:00
你这个租售比很不错了， 我周边根本达不到这个租售比，所以没法保证正现金流。 一个70多万的房子，最多租 ...

负现金流的出租房不可持续，搞个几套就无法继续了，银行不放款了。我不碰慕尼黑法兰的房子，就是因为租售比太差，即便之前一直看涨，也不碰，高杠杆的时候一定要稳。我相信现在很多用低租售比换取房价涨幅的私人房东很慌，万一房价几年内停滞不前，资产就会跟着缩水。银行的Berater听到我的租售比，租金有多高，Berater都觉得太神奇了。。。

qwycd

恭喜楼主这个回报率，实际上也就是这么高的回报才值得下手。还有就是德国这个地方还值不值得再折腾。

握紧阳光

qwycd 发表于 2022-11-16 15:07
恭喜楼主这个回报率，实际上也就是这么高的回报才值得下手。还有就是德国这个地方还值不值得再折腾。 ...

考虑到目前的利率，实际回报率很低，都是在替银行挣钱。但是再考虑到我没有投入资金，实际回报率也就不好计算了，理论上是白捡钱。。。

我个人觉得德国的房市还是很有空间的，很多城市都是人口净流入，瘦死的骆驼比马大，熬过这段艰难的时刻，房市还会有下一个周期的。

FringeDE

高手！

伪装者在潜伏

楼主太牛了啊，堪称德国买房一哥！

mj250

楼主分享一下关键的买房地点吧。既然慕尼黑法兰柏林等等大城市都不碰，那在哪里淘房产呢？斯图周边卫星城？

rose122333

顶一个！给楼主送花！

Galenos

握紧阳光 发表于 2022-11-16 17:05
考虑到目前的利率，实际回报率很低，都是在替银行挣钱。但是再考虑到我没有投入资金，实际回报率也就不好 ...

经济衰退，对大部分人是困难时期，但少数人是捡漏获利

lotalota

楼主说得很有道理，我在看德国工作岗位的过程中，结论也是南德非常稳。
很多非车企行业的公司，工资不错，员工都是从德国其他地方跳过来以后不走。他们的公司一般都不在大城市。

mj250

握紧阳光 发表于 2022-11-17 08:58
我的投资理念是大城市坚决不碰，太受局势影响了，法兰当年那么如火如荼，英国脱欧之后Banker都不来了，法 ...

我不清楚南德的行情，但是房价不高租金不低有些费解啊。如果这样， 那里的人为什么不买要租呢？

nancy127

mj250 发表于 2022-11-17 09:28
我不清楚南德的行情，但是房价不高租金不低有些费解啊。如果这样， 那里的人为什么不买要租呢？ ...

可能因为是小城市 工作流动大 居住地容易不稳定。
所以下定决心买房的人不多 租更省事一点。

握紧阳光

mj250 发表于 2022-11-17 09:28
我不清楚南德的行情，但是房价不高租金不低有些费解啊。如果这样， 那里的人为什么不买要租呢？ ...

总有人是租房的，不可能人人都是有产阶级啊。

能买想买，但是不买要租的人群，他们不买房的一个重要原因，其实很简单，大多数想买房的人都觉得房子会跌，都想等，但是自己也不知道等到什么时候，什么时候必须下手。


就好像我直到今年初还鼓励大家买房一样，很多人觉得是忽悠人入坑，觉得房子一定会跌，不想高位接盘。现在快年底了，大家想买的房子到底跌了没有，到底跌了多少，自己又是否能买了，最终的总支出到底是跌了还是暴涨了？


另外的原因就是当地一些高收入的人是从外地跳槽来的，他们觉得还没彻底稳定，租房过渡。还有些买房人很挑，恨不得把房子挑出花来，一再错过上车的机会。

Simon008

恭喜楼主！

我觉得最关键还是这句话 "银行顺利贷出40W，拿了浮动利率，在浮动利率期间不还本金，只还利息。" 能够不还通常意义下2%的本金，才能在利率增加数倍的情况下还能保持正现金流。没了正现金流，总是没法继续操作。楼主还是搞得定银行厉害。一般情况下银行不会接受不还本金的贷款，因为风险始终没在减少。

Galenos

Simon008 发表于 2022-11-17 19:58
恭喜楼主！

我觉得最关键还是这句话 "银行顺利贷出40W，拿了浮动利率，在浮动利率期间不还本金，只还利息 ...

对。
这种策略对刚需买房，或拥有一两套房的打工族不适用。

gruntea

握紧阳光 发表于 2022-11-16 13:46
当然付房租的，什么时候付款，什么时候交房付房租。我的浮动利率目前是3.2%，冷租1600欧。对于投资客来说 ...

请教专家一个问题：
不还本金，仅还利息，假设贷款10年，10年后如果利息比现在高，就像80年代远超6％，甚至高达10％，到时利息远远比房租高，由于极高的利息，房价很可能下跌，那个时候应该如何操作？还是期间看到利息继续上涨，就提卖了房子？但是提前卖房子，银行往往会让你补齐他们的利息损失。这时应该如何操作？ 还是有别的什么办法？提前谢谢了

东启fcj

gruntea 发表于 2022-11-18 19:49
请教专家一个问题：
不还本金，仅还利息，假设贷款10年，10年后如果利息比现在高，就像80年代远超6％，甚 ...

楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点，不会再冲高了。如果利率再往上，（因为他拿的是浮动利率），那他这个以租还利息的操作就转不灵了。唯一的风险就是没有对冲利率继续往上的可能。

xigu

请教为什么不用付Kaufnebenkosten?

D.Rich

东启fcj 发表于 2022-11-18 20:10
楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点，不会再冲高了。如 ...

有的银行提供有利率上限的可浮动利率贷款，但是利率肯定是更贵的，相当于花钱买平安，怎么处理风险就是个人的问题了

握紧阳光

xigu 发表于 2022-11-19 06:29
请教为什么不用付Kaufnebenkosten?

要付的，只是不花自己的现金付，从银行贷款出来，不影响自己的现金流

握紧阳光

D.Rich 发表于 2022-11-19 13:58
有的银行提供有利率上限的可浮动利率贷款，但是利率肯定是更贵的，相当于花钱买平安，怎么处理风险就是个 ...

目前的浮动利率是低于同时期内绑定利率的，以我个人经历计算，浮动利率低0.5%-1%。风险在于如果利率一直上升，浮动利率每3个月会跟着调高一次，而绑定利率是固定的。但是相反的，如果利率出现下降，浮动利率会跟着下调，而绑定利率就长期处于高位了

东启fcj

握紧阳光 发表于 2022-11-19 14:32
大概算了一下，利率在5%之内可以不产生负现金流，目前拿到的浮动利率才3点几，还有较大空间。利率应该不 ...

你有没有考虑过一个问题，目前欧洲的经济状况实际上是处于滞涨状态。内生性的经济成长处于接近0增长甚至负增长，通胀却是由于能源结构性的问题导致，（依赖于外部国家，不管是依赖opec+还是老美）。在滞涨环境下，资产价格是远远追不上通胀的，而长期的高通胀又不得不让利率长期处于高位，类似于1970年度的能源危机。

6855698

我柏林的一个德国朋友，40几岁了，在一中等医学器公司材做团队领导，上班15年有了吧，至今不买房，估计存款大几十万有了。。。

上一次我问他为什么不买房，他刚上班那会儿，柏林十来万一套的Wohnung，20万一独栋Haus，地点随便选，如果买几套，到今天起码翻了5-10倍，而且今天他的存款全部拿出来，在柏林也买不到什么好房子了，但是他摇摇头一笑，典型的德国普通人的选择！！！
但是今天这个通胀，他的钱是真的缩水。。。。