不动现金流投资房产

gruntea

握紧阳光 发表于 2022-11-16 13:46
当然付房租的，什么时候付款，什么时候交房付房租。我的浮动利率目前是3.2%，冷租1600欧。对于投资客来说 ...

请教专家一个问题：
不还本金，仅还利息，假设贷款10年，10年后如果利息比现在高，就像80年代远超6％，甚至高达10％，到时利息远远比房租高，由于极高的利息，房价很可能下跌，那个时候应该如何操作？还是期间看到利息继续上涨，就提卖了房子？但是提前卖房子，银行往往会让你补齐他们的利息损失。这时应该如何操作？ 还是有别的什么办法？提前谢谢了

东启fcj

gruntea 发表于 2022-11-18 19:49
请教专家一个问题：
不还本金，仅还利息，假设贷款10年，10年后如果利息比现在高，就像80年代远超6％，甚 ...

楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点，不会再冲高了。如果利率再往上，（因为他拿的是浮动利率），那他这个以租还利息的操作就转不灵了。唯一的风险就是没有对冲利率继续往上的可能。

xigu

请教为什么不用付Kaufnebenkosten?

D.Rich

东启fcj 发表于 2022-11-18 20:10
楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点，不会再冲高了。如 ...

有的银行提供有利率上限的可浮动利率贷款，但是利率肯定是更贵的，相当于花钱买平安，怎么处理风险就是个人的问题了

握紧阳光

gruntea 发表于 2022-11-18 19:49
请教专家一个问题：
不还本金，仅还利息，假设贷款10年，10年后如果利息比现在高，就像80年代远超6％，甚 ...

考虑到通胀因素，房屋的货币价值不会大幅下降的，十年前的货币和十年后的货币不是一个价值了，所以房价长期一定是看涨的，即便有高利率，也不会让房子在十年后出现大幅降价。另外，十年后的租金也一定会涨的，现在能以租养贷，十年后以租养贷的难度也不会太大。

握紧阳光

东启fcj 发表于 2022-11-18 20:10
楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点，不会再冲高了。如 ...

大概算了一下，利率在5%之内可以不产生负现金流，目前拿到的浮动利率才3点几，还有较大空间。利率应该不会长期这么高，如果这么高的利率形成常态，通胀肯定疯了，租金势必会涨

握紧阳光

xigu 发表于 2022-11-19 06:29
请教为什么不用付Kaufnebenkosten?

要付的，只是不花自己的现金付，从银行贷款出来，不影响自己的现金流

握紧阳光

D.Rich 发表于 2022-11-19 13:58
有的银行提供有利率上限的可浮动利率贷款，但是利率肯定是更贵的，相当于花钱买平安，怎么处理风险就是个 ...

目前的浮动利率是低于同时期内绑定利率的，以我个人经历计算，浮动利率低0.5%-1%。风险在于如果利率一直上升，浮动利率每3个月会跟着调高一次，而绑定利率是固定的。但是相反的，如果利率出现下降，浮动利率会跟着下调，而绑定利率就长期处于高位了

东启fcj

握紧阳光 发表于 2022-11-19 14:32
大概算了一下，利率在5%之内可以不产生负现金流，目前拿到的浮动利率才3点几，还有较大空间。利率应该不 ...

你有没有考虑过一个问题，目前欧洲的经济状况实际上是处于滞涨状态。内生性的经济成长处于接近0增长甚至负增长，通胀却是由于能源结构性的问题导致，（依赖于外部国家，不管是依赖opec+还是老美）。在滞涨环境下，资产价格是远远追不上通胀的，而长期的高通胀又不得不让利率长期处于高位，类似于1970年度的能源危机。

6855698

我柏林的一个德国朋友，40几岁了，在一中等医学器公司材做团队领导，上班15年有了吧，至今不买房，估计存款大几十万有了。。。

上一次我问他为什么不买房，他刚上班那会儿，柏林十来万一套的Wohnung，20万一独栋Haus，地点随便选，如果买几套，到今天起码翻了5-10倍，而且今天他的存款全部拿出来，在柏林也买不到什么好房子了，但是他摇摇头一笑，典型的德国普通人的选择！！！
但是今天这个通胀，他的钱是真的缩水。。。。