房产继承和赠予税2023年发生重大调整，提前过户未尝不可

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政府希望从明年开始让房地产继承人支付更多费用。新推出的评估标准可能会使房产继承人陷入财务困境。专家表示，现在转让财产还为时不晚。

2023 年1 月1日起，房产继承人和受赠人将会额外缴纳数万欧元的税款。联邦宪法法院要求今后的15年以上的时间中实施新的地产估价条例，即必须以这个以市场价格为导向的估值方法对继承和赠与的资产征税。

股票可以每日进行估值，但对多年前建造或购买的房屋和公寓进行公平的市场评估还是非常困难。

新法律改变了计算值，使房产的实物价值和盈利价值结果接近实际市场价值。 德国税务联盟主席、税务机关员工代表Florian Köbler 说，“由于新规则的实施，税务机关出于税收目的使用的房地产价值将趋于增加。”而之前在继承和赠与房地产时，价值往往被低估。

房地产业主协会 Haus & Grund预测住宅建筑和公寓的税收将高出 20% 到 30%。Haus & Grund 税务和金融政策主管 Sibylle Barent 说 “这可能会使许多继承人或接受赠与的人陷入困境。”她强调，是评估模式调整了，自2009年以来的免税金额没有改变。 “现在许多地区的房价都很高，40万欧元的免税额很容易就超了。”



该协会寄希望于自民党在房地产估值和年度税法中的免税额提出增加。自民党林德纳主持的财政部希望在未来几天内提出建议。然而，到目前为止，他们的联盟伙伴认为没有理由调整免税额。

提早过户还不算晚

与Haus & Grund 不同，来自 Steuerjustigkeit 网络的 Christoph Trautvetter 对新的评估方法表示欢迎。业主现在对物业管理成本的不切实际的高估和剩余使用寿命不足都导致目前房价估值过低。他不认为，对房价较高的估值对继承人太过分。事实是，很少有后代真正为房地产缴纳继承税或赠与税。 他认为“大多数情况下，父母自住房结合每单个父母每10年赠与40万欧元的免税政策，可以给儿女免税转移价值数百万欧元的资产。“

Haus & Grund的Barent 的看法完全不同。她说，“现在的市场价值如此之高，以至于很早就要开始为了避税，以非常有针对性的方式进行财产转让。” 目前估值方法的变更将会影响到很多人。

审计公司EY的税务合伙人 Sven Oberle 建议业主无论如何都要在年底前采取行动。 “提前过户房产还不算晚。”而且转让结合保留使用权还可以进一步降低赠予财产的价值。




三种不同的房产评估方法

继承或赠与财产时需要确定税收，因此必须对财产进行估值。

- 如果当地许多自住公寓发生交易，税务机关可以使用实际已实现的销售价格。使用比较价值法往往没有相应的对象。根据财产的不同，当局会采用另外两种方法。
- 自住房屋和公寓通常使用实际价值法进行估价。
- 首先查看最新建造该物业需要多少费用。然后纳入某些因素（例如建筑物的年龄）相应降低价值。
- 如果物业用作具有固定租金收入的资本投资，则使用资本化收益法，例如，适用于公寓楼和出租公寓。计算基础通常是净冷租金，从中扣除物业的管理成本等。

1月1日起采用新的评估参数：

三种估价方法——比较价值、实物价值和收益价值——在法律变更后将继续存在。但是，从1月1日起，某些参数将发生变化。在资本收益计算方法中，发生重大变化的是管理成本，即房东用于维修和管理财产的费用。到目前为止，这些成本可以按年租金的百分比设定为固定费率，未来必须根据建筑面积、毛利和维护成本更详细地披露。这通常会导致较低的折扣。

在专家委员会没有给出价值的情况下，会降低固定利率的财产利率(表明财产的价值有多高需要支付利息)。这也增加了与税收相关的财产价值。

以往对建筑物实物价值计算法非常复杂。新的方法引入一个新的区域因子，同时还延长了建筑物的预期使用寿命。未来，税务机关的工作人员假设住宅物业不仅可以使用 70-80年，这也无形增加了财产的价值。

继承人如何反驳税收确定费用

无论受益人目前的财务状况如何，继承税和赠与税都应立即缴纳。如果相关税务机关对财产的估价过高，由此产生的税收要求过高，可能会加剧潜在的支付困难。

比较重要的是，税收的确定和评估并不是必须接受的。相反，还可以尝试通过自己委托的评估来证明较低的财产价值。在房屋或公寓遭受重大损坏的情况下，尤其建议进行重新评估，因为税务机关不会考虑这些。

目前对此类评估报告有很高的最低标准。此外税务机关和法院认可的所谓完整报告的费用通常为确定市场价值的0.5% 至 1%，对于非常复杂的调查，费用为 1.5%。这样下来，转让房产的评估成本可能会高达1万欧元。。

到今年年底还有可能

随着1月1日法律的变化，许多房产的估值将增加，但免税额将保持不变。配偶之间的转让为50万欧元，子女为40万欧元。那些反正是要将财产转移给下一代的人，还有时间在年底之前按照旧的估值条件转移财产。



父母应仔细考虑他们是否只是出于税收原因转让自己使用的财产。为了避免以后发生冲突，税务顾问和公证人建议还是应该签署一个带有保留使用权的转让手续。这样的话，下一代成为所有者，但父母仍然享有终身使用权。同时这也减少了财产价值，从而减少了纳税金额。

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