德国的住房建设为什么这么难？

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为缓解住房短缺，有专业人士提议，将空置的写字楼通过改造建成可以居住的公寓。因为很多具体的原因，这应只是个虚幻的愿望。

由于四分之一的员工经常在家工作，空置的办公室可以改造成急需的公寓。慕尼黑Ifo 研究所当前的一项研究表明，未来这些空间的潜力可能会进一步增加。Ifo 研究员Simon Krause表示：“四分之一的大型服务公司正在减少办公空间，20% 的公司现在多出来至少一个办公地点。”



鉴于德国的新建筑数量较少，创造额外的居住空间将大大缓解房地产市场的压力。 Ifo认为，在 30% 的受影响地区，将写字楼改造成公寓在技术上是可行的。该研究所假设每个公寓平均面积为77平方米，可供 1.7个人居住，那么 将为德国约 10 万人创造出6万套公寓。

Ifo研究显示空置办公室可缓解住房短缺的新潜力
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可惜Ifo的计算还停留在虚拟状态。将写字楼改造成适合居住的公寓通常是不经济的。原因是多方面的。


技术制约

办公楼的建筑法规与住宅楼的建筑法规完全不同。结构的改造并非就是建一些新墙隔开的问题。卫生间或所有供电线路都必须重新打穿铺设。有的还需要新的楼梯间、电梯或额外的逃生路线。这些技术方面的限制增加了改造成本。拆除空置的办公楼往往更经济。

想要建造公寓的投资者必须找到真的有可能使用的房产。此外住宅楼的租金还受到监管，潜在投资者往往会仔细权衡有没有必要去冒这个险。 毕竟出租公寓的收入肯定不如出租商用楼。混合用途的建筑可以通过租金再融资装修成本。如果不用于商业，就无法进行这些成本的运作。


建筑规划是真正的阻碍

公寓潜在数量正在减少， 这并不意味着城市没有创造新住房空间的潜力。德国的公寓楼有大量顶层可以改造成公寓。只是因为官僚限制，阻止了这一可能。有的地方政府是因为建设规划太过时，不允许加建。而地方上往往也缺钱来实施这样的新计划。应该说，位置都有，就是还没有去充分使用。




居民自己也在阻挠建设

此外，很多居民自己也在阻止对未使用区域的开发。柏林原Tempelhof机场就是一个典型的例子。那儿大片的空地只有边缘处新建了点房子。就这都对许多居民来说，建得太多了，大家的公投否决了那里的建设。虽然社民党和基民盟还是坚持在那儿进行开发，但那个老机场遗址没有发生任何变化。



住建部长 Klara Geywitz (SPD) 最近提出，不应指望将空置的写字楼来解决住房建设的赤字。将居住在大都市地区的人们赶到人烟稀少的乡村也不是办法。许多员工的工作与特定地点相关，根本无法在家工作。因此，政治家必须真正铲除那些阻碍建造新住房的各种限制条款。

德国房屋贷款比较

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在德国，住房建设面临的挑战非常复杂，主要是由于多个因素的交织。首先，城市化进程的加快使得大城市的人口迅速增长，导致住房需求急剧上升。然而，建设新住房的速度却未能跟上这一需求。

另一方面，尽管有建议将空置的写字楼改造成住宅以缓解住房短缺，但实际上，这一想法面临许多障碍。例如，许多写字楼的位置、结构和设施并不适合居住用途，改造成本高昂且复杂。此外，许多员工的工作与特定地点相关，因此不能完全转向远程办公，这意味着并非所有的空置办公室都可以有效利用。

德国住建部长Klara Geywitz强调，单纯依赖改造空置写字楼来解决住房短缺的问题是不现实的。她指出，必须认真面对并消除那些阻碍新住房建设的法规和限制，以便在长期内真正解决住房问题。

总的来说，德国的住房建设之所以困难，不仅是因为需求激增，还因为现有的法律法规、市场环境以及职场变化的复杂性。只有通过政策上的调整和市场机制的优化，才能在一定程度上缓解这一困境。

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In Deutschland sind die Herausforderungen beim Wohnungsbau sehr komplex und resultieren aus einem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Zunächst führt die beschleunigte Urbanisierung zu einem raschen Bevölkerungswachstum in Großstädten, was die Nachfrage nach Wohnraum stark erhöht hat. Doch die Geschwindigkeit, mit der neue Wohnungen gebaut werden, kann diesem Bedarf nicht standhalten.

Andererseits sieht der Vorschlag, leerstehende Bürogebäude in Wohnraum umzuwandeln, viele Hürden. Viele Bürostandorte, Strukturen und Einrichtungen sind nicht für Wohnzwecke geeignet, und die Kosten sowie die Komplexität der Umbaumaßnahmen sind hoch. Zudem ist ein erheblicher Teil der Beschäftigten an einen bestimmten Arbeitsort gebunden, was die Möglichkeit von Homeoffice einschränkt. Das bedeutet, dass nicht alle leerstehenden Büros effektiv genutzt werden können.

Die Bauministerin Klara Geywitz betont, dass es unrealistisch ist, allein auf die Umwandlung leerstehender Bürogebäude zur Lösung des Wohnraummangels zu setzen. Sie weist darauf hin, dass die bestehenden Vorschriften und Einschränkungen, die den Neubau von Wohnungen behindern, ernsthaft angegangen und beseitigt werden müssen, um langfristig eine tatsächliche Lösung für das Wohnproblem zu finden.

Insgesamt ist der Wohnungsbau in Deutschland so schwierig, nicht nur wegen der steigenden Nachfrage, sondern auch wegen der Komplexität der bestehenden Gesetze, Marktbedingungen und beruflichen Veränderungen. Nur durch politische Anpassungen und die Optimierung der Marktmechanismen kann dieses Dilemma in gewissem Maße gelindert werden.
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