业主需要做好房产税大幅上涨的准备

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新的房产税将从一月份开始实施。对于许多房主来说，房产税明显上涨。 Haus & Grund 总裁 Kai Warnecke 解释了当前的状况，以及业主现在可以采取的做法。

2018年联邦宪法法院宣布之前的房产税计算依据违宪后，德国3600万处房产的所有者必须申报自己的房产信息进行核算。新的房产税将在不到一个月的时间内生效。然而现在并非所有相关事宜都已澄清。不少城市的业主仍不知道从一月份开始要交多少税。税务局收到的异议申诉越来越多。甚至还质疑新的计算基础违宪。 Haus & Grund 业主协会主席 Kai Warnecke 在接受采访时解释了当前的状况。



从1月1日起，需要缴纳更高的房产税吗？


是的。业主应做好房产税大幅上涨的准备。举个例子：我们计算过，柏林将比以前多征收75%的财产税。或许有一些家庭的支出减少了。但总体情况是，柏林和其他城市征收的房产税更多。

朔尔茨总理一直承诺，新的房产税收将中性的。然而他做了一个善意但无法兑现的的承诺。对房产税起重要影响的参数不是由联邦政府决定，而是由各自的地区决定。许多城市和地区新的房产税收并非中性。四分之三的城市增加房产产税。而事实上他们近几年来已经提高了税率。

还有许多城市尚未公布 2025年的评估费率，无法计算实际应缴纳的房产税。其中的原因很难猜测。唯一可以肯定的是，新的房产税是政府的重大失败。六年前人们就知道当前的房产税计算方法违宪。然而联邦政府和各州却没有为全德国制定统一的模式，反而让大家各自建模拼凑。这些方法通常复杂、不透明且难以理解，以至于大多数税务机关还没有计算出新的评估税率。许多地方还在犹豫，现实是痛苦的，许多房主最终将不付出更多。

如果评估率尚未公布，业主该做些什么？


首先应停止旧房产税的转账委托和自动扣款授权。这听起来仿佛是在呼吁对抗。但绝对不是。旧房产税违宪，12月31日后就不能再征收了。

另外各市政府必须在6月30日之前提出新的评估税率，向业主发送房产税通知。预计前两个季度的付款将追溯至第三季度支付。因此，业主应把这笔钱留出来，以免日后陷入财务困境。

为什么说新的房产税违宪？


德国的房产价值依据的是标准土地价值。这些土地价值只在区域的房产发生实际交易时才会更新。然而，汉堡的易北大道或巴符州的博登湖畔等热门地点，通常没有房地产交易。因此那里的标准土地价值相对较低。再往前一百米，主干道和轻轨车站之间可能出现了一个新的开发区，近年来那里有大量的买卖。对于该地区小排屋的业主来说，土地价值却高得多。这明显不公平。

新的房产税是否违宪还需要联邦宪法法院裁定。具体时间会是什么时间？

我们 Haus & Grund 与纳税人协会共同发起首个示范程序，目前正在联邦金融法院审理。我们希望联邦金融法院将其中一项诉讼移交给联邦宪法法院。然后在那里决定联邦模式是否合法和正确。这可能需要几个月甚至几年的时间。

联邦金融法院最近加强了业主的权利。该法院裁定，必须给纳税人可能性，向税务局证明其的房产价值明显低于确定的价值。这一决定是就是清理房产税法中的违宪部分的最后尝试。可纳税人哪里有权证明计算依据本身不正确。我们认为，这是违宪的。这样的市场价值报告要花费不少钱。此外，想要降低房产税的障碍也很大。如果差距达到40%，业主只能针对税务局设定的房产价值进行辩护。




有足够多的案例表明评估实际上差异很大。最近我们遇到这样一个柏林的案例：两个兄弟继承了一块地，并将其分割。其中一人在20年前盖了一座房子。另一个人没有钱，他只是周末偶尔到这块地上搞下烧烤。建了房子的被视为“其他已开发房产”，这在柏林的税率更高。按照新的房产税政策，他每年将比他隔壁的兄弟多付几百欧元。

许多业主在收到房产产税评估后立即提出上诉，但大多数人就没再收到税务局的消息。接下来怎么办？

许多上诉还没有进行裁决。其中大多数还没处理。尽管如此，纳税人还是会不断收到财产税通知。这也就意味着纳税人还是必须缴纳通知中规定的房产税。这当然也导致了很大的不确定性，因为公民依法提出了反对意见，但没有得到解决，只能先支付通知的税款。


德国房屋贷款比较

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德国的房产税改革即将生效，这对业主来说无疑是一个重大挑战。根据新的规定，从2024年1月1日起，许多地区的房产税将显著上涨，尤其是在一些大城市如柏林，预计将增加高达75%。这种情况引发了业主协会和纳税人对于税务政策公正性的广泛讨论。

首先，按照 Haus & Grund 业主协会主席 Kai Warnecke 的说法，自2018年联邦宪法法院推翻旧有计算方法以来，新的房产税评估模型尚未得到全面落实，许多地方政府仍未明确2025年的评估费率。这一混乱局面导致业主对自己应缴纳的税额感到不确定，甚至出现了对新计算标准的合宪性的质疑。

在这个背景下，业主需要采取相应措施以应对即将到来的房产税上调。Warnecke 提出建议，业主应当停止旧房产税的转账和自动扣款，以确保不因旧标准而支付违宪的税款。与此同时，他们需要准备足够的资金，以应对前两个季度的追溯性税款。

值得注意的是，新的房产税评估基于标准土地价值，而这些价值因地区内实际交易而变化。在一些热门区域，尽管地价可能相对较低，但周边新开发区的市场价值却高得多，这种不公平的现象引发了法律争议。联邦宪法法院将对此进行审理，然而该过程可能耗时数月甚至数年。

总之，德国的房产税改革不仅影响广大房主的经济负担，也对税制的公平性提出了更高的要求。随着新制度的实施，业主们置身于变动不居的税务环境中，合理的准备和法律的支持将是他们应对未来挑战的关键。

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In Deutschland steht eine bedeutende Reform der Grundsteuer bevor, die für Immobilienbesitzer eine erhebliche Herausforderung darstellt. Laut den neuen Regelungen wird die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2024 in vielen Regionen erheblich steigen, insbesondere in großen Städten wie Berlin, wo eine Erhöhung von bis zu 75 % erwartet wird. Diese Situation hat zu einer umfassenden Diskussion über die Fairness der Steuerpolitik zwischen Eigentümerverbänden und Steuerzahlern geführt.

Laut Kai Warnecke, dem Präsidenten des Haus & Grund Verbands, ist nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die alte Berechnungsmethode aufgehoben hat, das neue Bewertungsmodell noch nicht vollständig umgesetzt, und viele Kommunen haben die Bewertungsfaktoren für 2025 noch nicht klargestellt. Dieses Chaos führt dazu, dass Eigentümer unsicher sind, wie hoch ihre Steuerlast tatsächlich sein wird, und es gibt sogar rechtliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der neuen Berechnungsgrundlage.

In diesem Kontext müssen sich Eigentümer angemessen vorbereiten, um der bevorstehenden Erhöhung der Grundsteuer zu begegnen. Warnecke empfiehlt, die Überweisungsaufträge und Lastschriften für die alte Grundsteuer zu stoppen, um sicherzustellen, dass sie keine verfassungswidrigen Steuern zahlen. Gleichzeitig sollten sie genügend Mittel bereitstellen, um die rückwirkenden Zahlungen für die ersten beiden Quartale zu decken.

Besonders zu beachten ist, dass die Bewertung der neuen Grundsteuer auf Standardbodenwerten beruht, die sich nur dann ändern, wenn tatsächliche Transaktionen im jeweiligen Gebiet stattfinden. In einigen beliebten Lagen kann der Bodenwert zwar relativ niedrig erscheinen, doch der Marktwert der neu entwickelten Gebiete in der Umgebung kann viel höher sein, was zu Ungerechtigkeiten führt. Der Bundesverfassungsgericht wird darüber entscheiden, jedoch könnte dieser Prozess Monate oder Jahre in Anspruch nehmen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Reform der Grundsteuer in Deutschland nicht nur die finanzielle Belastung vieler Eigentümer beeinflusst, sondern auch höhere Anforderungen an die Fairness des Steuersystems stellt. Mit der Umsetzung des neuen Systems befinden sich die Eigentümer in einem sich ständig verändernden steuerlichen Umfeld, wobei eine angemessene Vorbereitung und rechtliche Unterstützung entscheidend sein werden, um zukünftige Herausforderungen zu bewältigen.
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