也谈买房 (ZT)

的的 · 发表于 2005-10-29 22:14

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也谈买房
文章来源: Teetrinker 于 2005-08-06 02:55:45 文学城

既然有人谈买房，我也来谈谈。

如果你现在去银行咨询买房，银行往往用最低的年还贷率（1%）来诱惑你，如果再算上开始八年的国家补贴，月供就显得特低。有些人受此诱惑，不作仔细考虑就买房了。

本人给每个想买房的人的首要建议是：买房前先考虑清除你买房是为了什么？处于住自己房子的舒服感？出于相对于没买房的人的优越感？出于“朋友们都买了，我也得买“？如果你是出于这些目的买房的话，你不用再看下文，因为数字是说服不了你的。如果你是出于用买房来进行资产积累，那就让我们来算一算。

如果贷款20万，20年还清，不算国家的补贴。按年利息4%算，月供为1211欧，相当于其实还贷率3.3%。考虑到银行10年固定利息，10年后的利息肯定比今天高，实际月供平均为1300欧。20年后房子的价值仍是20万，因为增值与折旧相抵（个别人口密集的地区不算，但那里的房价也高）。

如果不买房，用每月600欧租房，剩下的600到700欧用于投资，以年回报率是3%算（极其保守的回报率），20年后的资产是20万。以4%算是22万。

由此可见，买方与租房作为资产积累的手段，效果差不多。买房唯一的好处是，买了房的人被逼着省钱，没买房的人往往经受不了消费的诱惑，把该省的钱花了。买房的最大缺点是不灵活。买了房的人最怕工作上有所变动，租房的人在选择前途时少了一点后顾之忧。

作为中国人，考虑到将来想回中国养老，买房更不是资产积累的首选方式了。

的的 · 发表于 2005-10-29 22:18

不知道他说的有没有道理? 这个算法对不对?

wwwww · 发表于 2005-10-29 22:53

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的的 · 发表于 2005-10-29 23:38

主要是我以前也隐约听说过, 好像在德国买房, 好多时候是不如租房划算. 但是不知道具体是怎么算的. 这次看到这个算法, 就转贴过来请大家看一看, 他算得对不对?

草莓果酱 · 发表于 2005-10-29 23:45

原帖由的的于 2005-10-29 23:38 发表
主要是我以前也隐约听说过, 好像在德国买房, 好多时候是不如租房划算. 但是不知道具体是怎么算的. 这次看到这个算法, 就转贴过来请大家看一看, 他算得对不对?

为什么要买呀.我也觉得租的合算.要是买了,想搬都不可能了.
租的自由性大点.

wwwww · 发表于 2005-10-30 00:25

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 00:53

楼主分析得还是很有道理的.基本就是这个样子,我也算过.
但是还有一个好处楼主忘了,工作的人可以用买来出租的房子减免工资税.(ABSCHREIBUNG;
SONDER AFA; WERBUNGSKOSTEN ETC), 不过前提是房子租出去了.

的的 · 发表于 2005-10-30 00:57

那么楼上的有没有算过, 工资税大致可以减免多少呢? 房子出租的话, 管理会不会比较麻烦?

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 01:00

还有,没工作的和收入低的现在还可以拿EINGENHEIMZULAGE, 有孩子补助就更多了.
另外除了LZ算的利息一笔帐外,不动产还有个每年升值的期待,一般至少也要2-3%每年
,10年以后出售升值利润免税, 不过年景好坏不一样. 要是租房,租金也要年年有这
个幅度的提高的.
不过总之不象国内的房地产,无机可投,利润不大,只是存钱的另一种方式吧.

诺 · 发表于 2005-10-30 01:13

这说得有点不太对,只看数字的话,如果在银行贷款20万,月还款不用1211欧这么多,大概在900-1000欧左右.
在德国租房好还是买房好,个人觉得,如果有小孩了,而又有能力买得起房子的,买房子比租房子划算,如果没小孩的家庭,还是租家划算.

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 01:14

原帖由的的于 2005-10-30 00:57 发表
那么楼上的有没有算过, 工资税大致可以减免多少呢? 房子出租的话, 管理会不会比较麻烦?

这个要看个人工资多少,几级税,还有什么样的房子.
一般房子每年有2%折旧率可以抵收入, 还有一点点你用于维修房子,管理租户的费用
可以算AUSGABEN抵收入, 不太多,重要是你的每月租金不要高于银行还款那个数目,不
然要交租金税.
但是被划为DENKMALSCHUTZ 和在SANIERUNGSGEBIET的房子,一般房价的70% 以上算作
维修费(必需是开始维修之前订的买房合同), 这70%可以在10-12年之内抵你的工资税
.
比如房价100000, 其中70000 算维修费, 每年可以从你的工资收入中扣除70000/12=5000
多, 一直扣10-12年扣完为止.
管理确实不容易,而且德国法律是保护房客利益的. 但是也有一种MIETPOOL, 就是建
房公司同事负责给你出租管理,无论租不租出去,多少钱租出去,你都每月从这个公司
得到一个最低保证的租金,也就刚够你还银行钱的吧,指望租房发财是没希望.

诺 · 发表于 2005-10-30 01:18

原帖由 唐小鸭 于 2005-10-30 00:53 发表
楼主分析得还是很有道理的.基本就是这个样子,我也算过.
但是还有一个好处楼主忘了,工作的人可以用买来出租的房子减免工资税.(ABSCHREIBUNG;
SONDER AFA; WERBUNGSKOSTEN ETC), 不过前提是房子租出去了.

我们现在住的房子有两层出租了,但LG的工资税也没减啊,只是房子的维修费有66%的税能退而已.

wwwww · 发表于 2005-10-30 01:27

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flyingpig · 发表于 2005-10-30 01:28

合不合算和国家以后政策和买的什么样的房子有关, 这些都不好算. 买房最大的好处是有了家的感觉, 不用象住apartment一样被影响. 可以做自己想做的事.

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 01:29

ABSCHREIBUNG你报了吗?你没有报,税务局不会自动给你减免的啊,你税法精通吗?不行的话去咨询一下,看看还
有哪里可以减的,不过反正减不了多少,尤其是老房子.

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 01:31

原帖由 wwwww 于 2005-10-30 01:27 发表

这个没太懂，也就是说租金可以抵消一部分工资税吗。

租金不可以,租金自己还要交税呢,是括号里那些东东可以减税.

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 01:32

原帖由诺于 2005-10-30 01:18 发表

我们现在住的房子有两层出租了,但LG的工资税也没减啊,只是房子的维修费有66%的税能退而已.

是被划为DENKMALSCHUTZ 和在SANIERUNGSGEBIET的房子???

wwwww · 发表于 2005-10-30 01:34

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诺 · 发表于 2005-10-30 01:37

原帖由 唐小鸭 于 2005-10-30 01:29 发表
ABSCHREIBUNG你报了吗?你没有报,税务局不会自动给你减免的啊,你税法精通吗?不行的话去咨询一下,看看还
有哪里可以减的,不过反正减不了多少,尤其是老房子.

这些我们全交到会计师那里搞的,我们现在只是拿到那8年的补贴,别的什么都没有,还有就是我们在买这房子后,在维修上花去的钱,能退回66%的税.

诺 · 发表于 2005-10-30 01:45

原帖由 唐小鸭 于 2005-10-30 01:32 发表

是被划为DENKMALSCHUTZ 和在SANIERUNGSGEBIET的房子???

不是.

wwwww · 发表于 2005-10-30 01:55

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 02:03

原帖由 wwwww 于 2005-10-30 01:34 发表
明白点了，你还是很不错的管家婆啊

不是管家婆,我学经济的,税法是强项,就是理论多了点哈...

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 02:06

原帖由 wwwww 于 2005-10-30 01:55 发表

这种房子又是指的什么样的房子呢

政府指定的有保护价值的老房子和旧城改造区内的房子,证明要去建筑局开.
这样房子目前德国改建成居民房出售的不少, 买的很多人是为了减税.

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 02:12

原帖由诺于 2005-10-30 01:37 发表

这些我们全交到会计师那里搞的,我们现在只是拿到那8年的补贴,别的什么都没有,还有就是我们在买这房子后,在维修上花去的钱,能退回66%的税.

会计师就做基本的条目,他做的基本是对的,但是还有一些小窍门,你不主动要求或者
提醒他,他不给你做.因为不做也没错,符合税法,
我不知道你们具体情况,也没法给你出主意.你查查折旧率扣了吗,另外自己想想还有
什么可以算做管理费用的,主动交给你的会计.

wwwww · 发表于 2005-10-30 02:15

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

唐小鸭 · 发表于 2005-10-30 13:50

东德就是在SANIERUNGSGEBIET,就是我说的那种旧城改造房,但是东德租不出去,房产
危机,很多银行和买家因此破产了,前一段还是一大丑闻很热闹了一阵呢,现在房市稍
好一点了,但是还是大片大片改造后的房子空置着.

的的 · 发表于 2005-10-30 13:53

原帖由 唐小鸭 于 2005-10-30 01:03 发表

不是管家婆,我学经济的,税法是强项,就是理论多了点哈...

多谢唐小鸭，给了这么多专业意见。$鼓励$

viji · 发表于 2005-10-30 15:17

原帖由诺于 2005-10-30 00:13 发表
这说得有点不太对,只看数字的话,如果在银行贷款20万,月还款不用1211欧这么多,大概在900-1000欧左右.
在德国租房好还是买房好,个人觉得,如果有小孩了,而又有能力买得起房子的,买房子比租房子划算,如果没小孩的家庭 ...

非常同意，德国政府对有小孩，结婚不超过5年的，收入不是很高的年轻夫妇购房补助还是很多的，这样算下来还是买房比租房来的合算，每月还贷的金额就当付租金了，将来的房子还是自己的。

老顽童 · 发表于 2005-10-30 20:37

原帖由 唐小鸭 于 2005-10-30 01:12 发表

会计师就做基本的条目,他做的基本是对的,但是还有一些小窍门,你不主动要求或者
提醒他,他不给你做.因为不做也没错,符合税法,
我不知道你们具体情况,也没法给你出主意.你查查折旧率扣了吗,另外自己想想还有
什 ...

据我所知,EIGENHEIMZULAGE就是代替了以前通过折旧费来减税的模式,也就是说拿到EIGENHEIMZULAGE的人就不再有资格以此来减税了.

但我对此并不是十分确定.唐小鸭是否清楚?

Dramen · 发表于 2005-10-30 20:40

国家补助怎么讲

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