也谈买房 (ZT)

flyingpig

原帖由 诺 于 2005-10-30 00:13 发表
这说得有点不太对,只看数字的话,如果在银行贷款20万,月还款不用1211欧这么多,大概在900-1000欧左右.
在德国租房好还是买房好,个人觉得,如果有小孩了,而又有能力买得起房子的,买房子比租房子划算,如果没小孩的家庭 ...

对,如果首期为0, 20万的房子30年付清,一个月900多.  如果首期付20%, i.e., 4万, 那么一个月700多.  如果15年付清, 首期为0,每个月1400多, 如果首期20%, 每个月1100多.  按4%的贷款利率算.

老顽童

如果贷款20万，20年还清，不算国家的补贴。按年利息4%算，月供为1211欧，相当于其实还贷率3.3%。考虑到银行10年固定利息，10年后的利息肯定比今天高，实际月供平均为1300欧。20年后房子的价值仍是20万，因为增值与折旧相抵（个别人口密集的地区不算，但那里的房价也高）。

如果不买房，用每月600欧租房，剩下的600到700欧用于投资，以年回报率是3%算（极其保守的回报率），20年后的资产是20万。以4%算是22万。

持这种观点的人往往在他的算法里抬高月供额,压低房租.实际上,价值二十万的房子,六百的冷租是不够的.我们这里二十万可以买到100-110平米状态很好的房子(Wohnung),月冷租金至少要800-900.这样的结果大家自己算吧.

话又说回来,如果利息水平不是目前这么低,在德国买房是不合算,因为长期看来没有什么上涨空间.靠买房来赚钱的余地太小,仅仅保值也就差不多了.

诺

原帖由 flyingpig 于 2005-10-30 19:54 发表

对,如果首期为0, 20万的房子30年付清,一个月900多.  如果首期付20%, i.e., 4万, 那么一个月700多.  如果15年付清, 首期为0,每个月1400多, 如果首期20%, 每个月1100多.  按4%的贷款利率算.

4%的贷款利率,也只是表面的算法,如果你真的到银行去贷款了,你就知道能从政府跟银行里得到很多的贷款优惠的.当然这都是给低收入的家庭的优惠.(两年的年薪不超过120000)
我们今年在银行里贷款买房子,里面就有一笔贷款是以1%的底利率贷到的,还有一笔是3.4%.这都是能在政府里得到的贷款优惠,但银行不想溜走这笔钱,所以都会以跟政府同等的利率贷给你,可惜我们没有小孩,如果有了,还能得到一笔免息的款项,除去了这些优惠后,剩下的贷款都是以当时的利率算的.
我认识一位朋友,他刚在一个多月前,买了房子,他在银行贷了22W,25年付清,月供大概850左右(正确数不知道,但不超过900),不过他有一个小孩,老婆是家庭主妇.
所以算起来,如果有家庭的,还是买房子比较划算.

flyingpig

原帖由 诺 于 2005-10-30 20:48 发表

4%的贷款利率,也只是表面的算法,如果你真的到银行去贷款了,你就知道能从政府跟银行里得到很多的贷款优惠的.当然这都是给低收入的家庭的优惠.(两年的年薪不超过120000)
我们今年在银行里贷款买房子,里面就有一笔 ...

我给的是理论数值, 不考虑优惠和tax.  不清楚德国的政策怎样.  我们在美国买了房, 但没看到太多优惠.  在美国买了房利息部分可以退税, 但每年还要交几千property tax. 最后每个月交的钱比理论数值要高一些. 其他好象没优惠, 好象美国低收入没有优惠, 也可能有,但我不知道.  德国怎样我不清楚.  呵呵.

哈三话四

回报率就是3%左右. 加上增值因素 算两个百分点, 就是5%. 如果你的贷款利息比他低, 就是合算, 当然你可以说这钱去投资其他行业, 回报率是无底的也就没啥意义讨论了...比如股票啊, 外汇啊....

我觉得有了足够的钱, 又懒得理财的话(很累啊), 买房子是不错D选择啊...夫妇年毛收入十万欧的可以买到最多四十五万左右的房子....

fangxiang04

不是一直在讨论要取消吗？下任政府要砍开支，这可是个大头啊

mei

原帖由 诺 于 2005-10-30 20:48 发表

4%的贷款利率,也只是表面的算法,如果你真的到银行去贷款了,你就知道能从政府跟银行里得到很多的贷款优惠的.当然这都是给低收入的家庭的优惠.(两年的年薪不超过120000)
我们今年在银行里贷款买房子,里面就有一笔 ...

我和劳工这方面实在 是很。。。想请教下楼上的 这里的你讲的从政府里拿到的贷款优惠 德语是什莫啊，为什莫我们问了好多银行，最好的也就是3。9 ，这样从政府得到的低息贷款是要特别申请的吗，那样的话如何换贷呢?谢谢回答哈

Schmertterling

原帖由 mei 于 2005-10-31 14:42 发表

我和劳工这方面实在 是很。。。想请教下楼上的 这里的你讲的从政府里拿到的贷款优惠 德语是什莫啊，为什莫我们问了好多银行，最好的也就是3。9 ，这样从政府得到的低息贷款是要特别申请的吗，那样的话如何换贷呢 ...

我也是同样，从没听说那个百分之1的贷款，和有孩子可以免息的那部分。郁闷！而且急，2，3 个星期前还是3，5左右的，现在都涨到3，8了。

Schmertterling

网上找到的：http://www.lth.de
每个州不同，可以直接在google里查landestreuhandstelle 加上自己所在州州名。

Schmertterling

Hessen 州政府支助买房的贷款项目（Förderprogramme）
这里只列出了支助买自己使用的住房项目
*因时间关系，无法更详细，其他州或其他项目有需要的可以自己在landerstreuhandstelle的网上查找。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
项目1：Eigenheimzulage-Darlehen (EHZ-Darlehens)

• 条件：凡是能够申请到Eigenheimzulage 的人，买自己使用的（不能出租）新房旧房都可以申请。前7年收到的Eigenheimzulage 都用于偿还这笔贷款。

• 最多可贷款数目：
没孩子的        36000 欧元
1个孩子的        最多可贷60000 欧元
2个孩子的        最多可贷84000欧元

• 支付条款：
o 比外面市场固定10年合同的贷款利息低约2,0%， 贷款合同利息固定10年。
o 第一年不可以还本金，之后每年还本率为1,0% 到2,0% 。 还本率不影响贷款利息。
o 季度定期支付日期：2月28日， 5月31日，8月31日，11月30日。
o 最新利息可查看网页，或者拨打热线询问：069 / 9132-55 59。
o 提供贷款后利息（Bereitstellungszinsen）： 同意贷款后第四个月开始每月0,25%。
o 贷款年限:     30年。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
项目2：Hessen-Baudarlehen (HBD)

• 项目简介：
o 贷款利息低于市场贷款利息30%
o 最新利息可查看网页，或者拨打热线询问：069 / 9132-55 59
o 可贷款数目是根据土地价格和孩子数目而定， 最多可贷120000欧元。 计算方法如下：
可贷款数目 = 土地价格 X 100 + 65000
例如：        地价：400欧元/平方米
        可贷款: 400 X 100 + 65000 = 105000 欧元
三个孩子和三个孩子以上的家庭，可贷款数目可以每个孩子5000欧月递增。 但最多贷款额不能超过房产价格的50%。

• 对贷款者的收入要求：
有1个孩子的单亲家庭                收入28550 欧元以下
                        相当于40000欧元Brutto
有1个孩子的夫妻                收入35150 欧元以下
                        相当于50000欧元Brutto
有2个孩子的夫妻                收入42300 欧元以下
                        相当于60000欧元Brutto
有3个孩子的夫妻                收入49450 欧元以下
                        相当于70000欧元Brutto
收入条件是按照Wohnraumförderungsgesetz计算：夫妻双方年总收入最多28000欧元， 家庭成员每增加一个，增加6600欧元， 如果增加的家庭成员为孩子，再加上550欧元。

• 对所买房屋的要求：
建筑费用不包括：土地费用, Erschliessungskosten, Aussenanlagen 和Baunebenkosten
Einfamilienhaus  建筑费用不超过190000欧元， 居住面积不超过150平方米
Zweifamilienhaus  建筑费用不超过290000欧元， 居住面积不超过200平方米
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung  建筑费用不超过240000欧元， 居住面积不超过200平方米
Eingentumswohnung  建筑费用不超过190000欧元， 居住面积不超过120平方米

• 对Eigenleistung 和Eigenkapital的要求：       
o 至少要有房价15%  的Eigenleistung (包括Eigenkapital)  ， 其中Geldmittel 或自有土地至少占10%。
o 贷款申请人必须有能力承担贷款引起的负担。
o 扣除贷款还款的负担后，必须有足够的生活费。 两口之家的生活费至少为1000欧元，其他家庭成员的生活费按每人至少180欧元计算。
o 还款不能超过家庭总收入的25 %。

flyingpig

原帖由 Schmertterling 于 2005-10-31 22:44 发表
Hessen 州政府支助买房的贷款项目（Förderprogramme）
这里只列出了支助买自己使用的住房项目
*因时间关系，无法更详细，其他州或其他项目有需要的可以自己在landerstreuhandstelle的网上查找。
-------- ...

德国看来有很多优惠.  美国好象对低工资的没有什么优惠, 相反低工资反而不好买房 - 银行给不给贷款要看贷款多少, 贷款人工资的高低和工作稳定性.  只有觉得能在给定时间还钱, 银行才贷款.  银行还要对你要买的房子进行评估, 只有觉得房子值贷款的数目而且以后如果卖房子可以卖掉才给贷款.

flyingpig

原帖由 哈三话四 于 2005-10-31 13:01 发表
我觉得有了足够的钱, 又懒得理财的话(很累啊), 买房子是不错D选择啊...夫妇年毛收入十万欧的可以买到最多四十五万左右的房子....

那倒是, 买了房子后在别的花销上就省了.  年薪十万的通常不愿意买45万的房子除非想把一些房间出租.  呵呵.  我认得一对夫妻, 做faculty 6年后才买了50万的房子, 两人工资加起来每年税前22万, 税后差不多13,4万, 一直都在叫房价贵.  所以基本上税前十万的愿意买20-30万的房子, 税前20万的愿意买40多万的房子.  出租房间太操心, 所以很多人宁愿买个便宜点的也不愿意把房子租出去.

delphinchenli

上次我们去看房,如果是自己建房的话,有些房产公司和银行合作,可以提供一部分低息贷款,上次好象说是50000欧利息1.9,其余的按正常利息算.对于买转手的房子就不清楚了.大家可以多提供一些信息,学习学习.

jingjing11

借这个帖,问一个问题.
如果你买房,你会选,市中心的WOHNUNG还是市中心以外的HAUSE.

哈三话四

比较好, 方便, 有安静

诺

原帖由 jingjing11 于 2005-11-1 10:25 发表
借这个帖,问一个问题.
如果你买房,你会选,市中心的WOHNUNG还是市中心以外的HAUSE.

我喜欢选城市的B区的HAUS,离市中心近,交通也方便,而且相对比较安静.
不过有些B区的房价比市中心的还要贵,所以这也要考虑进去.
如果有能力的,当然是选一间闹中带静,交通购物都方便的HAUS比较好.$不错$$不错$

jingjing11

he和楼上的感觉一样.

lavendel_sl

我们的钱不多，自己盖房完全为了自己的感觉，喜欢住自己房子的感觉，如果有多余的钱，还是会选择盖房子，老公的论调．

zukunft

个人感觉有家庭有孩子，然后工作预计多年稳定，家庭收入可以，这样话买房是个很好的选择。