郎咸平合肥主题演讲：世界与中国房地产现状及发展趋势（Zt）

吉粒粒

各位来宾大家上午好，今天很高兴能来到合肥和各位畅谈房地产市场我的观念。
   首先我想请问在座的各位，你们关不关心你们所投资地产泡沫的问题，第二个问题，你们关不关心股市泡沫的问题；第三个，你的宝贝儿女好不容易上大学，你关不关心这个问题，第四个你关不关心猪肉、鸡肉价格问题，这些问题是我们最近最重要的问题。我告诉你，你听完演讲之后，你会发现，这四项问题，基本上都来自于同一个根源，你要同时解决这四个问题，必须首先解决到底经济是怎么回事。
   为了表达我的观点，我希望从供给面和需求面分别来谈一谈我们的楼市是怎么回事，我为什么说楼市的供给面是市场化不足呢？大家想一想，房地产的成本怎么来的？谈到房地产成本，你就要想到房地产的特征，房地产特征我认为有三大项：
   第一、两大核心资源。土地开发权以及银行信贷权，这两个权利基本上操控在政府手上，只要操控在政府手上，就有可能造成成本上升。
   第二、地产特有的长流程管理，什么叫长流程管理，就是从立项，开工一直到验收、销售等等环节，起码有100多个环节，这100多个环节里面，每一个环节都需要政府盖公章，每盖一个公章就有可能有腐败，这100多公章积累，造成了非常大的（寻租）空间。
   第三、地方政府的卖地心态，我想请问各位来宾，拿政府卖低价和全世界各种指标做比较，包括股价、油价、期货价格、期权价格，你会发现，中国的地价涨幅是全世界最快的，而且只涨不跌，这种只涨不跌的经济指标本身就不正常，这种只涨不跌的经济指标给地产带来什么样的压力呢？就是在所谓的公开竞价之下，土地价格飞涨，加大了构建成本。
   所以各位老百姓会问我：这么贵的成本、这么贵的房屋，为什么会有人去买？这个问题问得太经典，很多人买不起，但是为什么会有人买得起，那就从地产的需求面来看，地产的需求面是非常特殊的一个环节，我再请问在座的民营企业家，你最近做生意赚的钱和你买别墅赚的钱哪一个高？你会发现，两个月前不小心买了一个豪华别墅，一转眼就赚了一两千万，你辛辛苦苦做了几年，每一年有5%的回报率，后来是3%、1%。
   国际热钱到了中国之后，去了哪里？因此你的朋友，你的父母储蓄款又放在哪里。我刚刚讲得几笔资金，汇集在一起，形成中国从未出现过的“虚拟资金”现象，这个“虚拟资金”是我创造的，和我们主流经济学家的“流动性过剩”是两个概念，流动性过剩解释不了这个现象。只有“虚拟资金”可以合理的解释这一个现象。这个钱打到哪里，哪里就有泡沫，打到楼市，楼市泡沫，转到股市，股市泡沫。这股虚拟资金的出现，造成地产需求面市场化太过，因此，“虚拟资金”一起来，加大了供给面的成本上升，加上扭曲了市场化的力量纠结在一起，房价居高不下，一般老百姓再也买不起房了。
   经我这么一讲，我相信每一位来宾的心里都会豁然开朗，就是这么一回事，所以各位注意，地产的需求面是“虚拟资金”，其原因是因为地方投资环境恶化和大面积的腐败所造成的，那么地产的供给面也会因为三项因素提高构建成本，这些因素和宏观调控是不相关的，你很难通过宏观调控来控制这个局面。
   我举个例子，我前一段时间到成都演讲，成都的市长告诉我一个数字，成都的房价是5000、6000一平方米，我问他你们预估一下，外来资金购物的比例是多少？当时领导的回答是大概50%，一个多月前，我又去了重庆市，重庆市的房价比你们还低，当时我说重庆市的房价当时没有暴露出来，但是在演讲的最后，我提醒了重庆市的各界领导，我说当时没有泡沫，只要虚拟资金一进来，房价立刻上涨。话音未落，在我离开之后，重庆推出一个“城乡统筹特区”，创造一个新概念，你知道吗？郎教授预言又准了，特区概念一出来，虚拟资金大量涌入，房价一个月之内立刻上涨，难道你，成都的领导或者是重庆领导他希望房价上升吗？他不希望，相信合肥的领导也不希望房价上升是吧？但是我要告诉各位领导，今天房地产的价格上升已经不是地方政府可以控制得住的了。那是一种全国性的资金流窜现象。
   第二个原因，为什么会通货膨胀，而且通货膨胀的严重是你想象不到的，比如粮 油价格最高增长20%，5月份蛋类价格上涨27%，猪肉价格上涨26%，以猪肉为主，6月份、7月份从26%涨到60%左右，你在替谁埋单？在替通货膨胀埋单。为什么会有通货膨胀？去年年底，我国粮食丰收，按照经济理论，粮油价格应该下降，但是1月份粮油价格却上涨了10%到20%，为什么？真正的原因就是由于资源被大量的误导到过热部门，因此过冷的部门缺资金，而使1月份粮油价格上涨，就是这个原因。你要问我，5月份、6月份、7月份的猪肉、蛋类、鸡鸭价格为什么会上涨？理论是一样的，5月份猪肉价格为什么会上涨，我们做了一个调研，三个原因：1、饲料价格上涨；2、猪瘟，这些都代表了投资环境的持续恶化，所以对于小养猪户而言，猪瘟和饲料价格的失控，使得它的投资营商环境持续恶化，按照郎教授的理论，当投资环境急速恶化的时候，养猪户会干什么，他会把应该投资养猪的资金投入虚拟资金，所以当你把大猪宰了之后，你会发现“后继无猪”，你发现“农民民营企业家”不养猪了，他把这个钱投去那里呢？和在座的民营企业家心态是一样的，筹措资金，形成虚拟资金，打入股市、打入楼市，这也是为什么猪肉价格上涨和股价上涨是同步进行的！所以股价上涨不是老百姓有信心，而是没有信心导致股价的上涨。以猪肉为例就可以看到情况的严重性。
   各行各业都是一样的，在座的每一个民营企业家对实物投资兴趣越来越小，比如说工人难找，比如说汇率上升，比如说通货膨胀，会使得每一位民营企业家的营商投资环境急速恶化，而急速恶化之后会跟这些养猪户一样把虚拟资金大量的打入楼市和股市。所以各位注意，通货膨胀在这种情况之下是不可避免的，因为大家都不想投资实物了，炒股多好，说到这里，大家是兴奋还是惊讶，如果大家都投资股市和楼市，你知道什么结果吗？（下午告诉你们）。
   通货膨胀的问题，郎教授两句话解释清楚了，你什么都懂了，今天听完我课之后，你们会发现，你们这一群人就是中国最优秀的经济学家。
   当然中国的经济问题是非常复杂的，我看到很多人带着你们的宝贝儿女过来，我看到很欣慰，因为这个家庭多温暖，可是你有没有想到你的小宝贝好不容易考上大学之后，将来说不定会失业，为什么？我在全世界很多学校教书，专业不对口是很正常的，美国大学教育真正宗旨是通才，因此每个美国大学生都要念美国历史，念心理学，这个跟专业有什么关系，就是为了训练你为通才。
   我在2004年的时候，我讲话本来很客气，大学教育提高收费，包括大学扩招，你知道什么心态吗？因为中国大学生的比例低于美国、香港、欧洲的比例，为了与国际接轨，所以提高大学水平，我又想问，你收了这么多的大学生，你提高收费的结果，你“一切往前看”的结果，大学收费往哪里，你有没有取之于学生、用之于学生？没有！所以，农村贫穷子弟再也念不起书了，再也上不起学了。
   以钱为纲的结果使很多农村学生上不起学，经过我们的大肆批评之后，政府下达命令，只要考上大学的人，一定要去念，政府会支持你，你今天既然要求政府支持村里的学生上学，你又给政府创造了一个机会。提高收费的结果、扩招的结果使得农村子弟上不起学，可能这句话对在座的没有太大的感触，因为能来听我演讲的人都是上得起学的人，你的心肝宝贝考得上大学基本上都可以供得起。但是下一句话你可能会寒心，那就是你的心肝宝贝上完学之后，有可能找不到工作，因为你知道大学扩招的本质是什么吗？这种现象，我不是学教育的，我只用教育经济学来看，这种文章在国外非常多，任何问题都有一些结论，只是你不看，今天听我演讲之后就会豁然开朗。原因是：美国和香港是以服务业为主的国家，所以它需要大学生，所以美国80%的产值来自于服务业，香港更高，只有服务业才需要大学生。中国是以产业结构为主？制造业，很多制造业的董事长、总经理、跟保安很可能没有一个大学生。生产个鞋子需要什么大学生，不需要大学生，因此制造业的本质就不需要大学生，而服务业的本质就需要大学生，而且制造业为主的国家为什么要制造出这么多大学生？
   所以前面谈到这么多的话题，我们走到最后，发现整个意识形态在95年之后起了大改变。
   我相信在座的各位都在炒股，你们在炒股的时候会不会发现有一个很奇怪的现象，早上政府宏观调控，必然结果使得股价大涨，按照经济学理论当然又是错的，按照经济学里冷来看，利率一提高，股价应该大跌，为什么我们股价大涨呢？那就是利率一提高，进一步打击了企业家的投资意愿，营商环境更恶化，更恶化的结果是挤压出大量的虚拟资金进入股市，股市大涨，讲到这儿，我就注意到，股市、楼市泡沫和通货膨胀是你们最关心的三大问题，楼市泡沫、股市泡沫和通货膨胀，它的来源是同一个，那就是营商环境越恶劣，股市越火、楼市越火，通货膨胀越明显，所以今天楼市泡沫、股市泡沫、通货膨胀反映的就是营商环境的恶化。所以在座的各位看到的是楼价不断的涨、股价不断的涨，通货膨胀。
   所以各地的政府执政目标应该改变，什么叫小康社会，那就是住得起房、看得起病、上得起学就是小康社会，我想请问在座各位，由于我们不断建设的成果，我们所处的自然环境已经慢慢不适合人类居住。你们想不想过一个上得起学、住得起房、看得起病、退得起休的社会，想不想到一个比较干净、没有污染的自然环境，想不想一个乐于助人，又有情感的社会，生病看得起病，你想不想到这个社会去，这些原则的基础就在于“公正公平为纲”，所以在公正公平为纲的原则之下，推进所谓的科学发展观的自然环境和和谐社会的社会环境，这就是我所认为的党的总路线，你知道这个路线的时代意义有多大吗？这才是十七大的时代使命，这个时代使命对于每一个人来说影响太巨大，所以我相信每一个人都和我一样期待着十七大的召开。
   原来政治体制本身不能保证成功，而是执行。这是我的新的观念，大家从内心深处认为这些原因是体制造成的，我今天要把这个认识从根拔出，原因就是“公共产品”的供给不足，地方政府存在的目的是什么？唯一的目的就是提供“公共产品”，什么叫“公共产品”，包括公安、治安、环境等等，只要“公共产品”的需求大于“公共产品”的供给，必定会产生这样的现象，各位可能还听不懂，我举个例子，在彩电脱销时期，对彩电的需求是大于供给，由于对彩电的需求大于供给，所以造成了彩电脱销，买彩电得人很多，因此售货员必定忙碌不堪，那么多的客人，所以彩电脱销时期造成的第一个结果是售货员忙碌不堪，第二个结果是由于需求大于供给，因此给了售货员一个选择的机会，只要这个售货员决定把彩电卖给你，而不卖给他，他只要有选择，就可以收到10块钱的好处。原来需求大于供给第二个结果就是给售货员一个选择的机会。把彩电的故事拿到政府就是百分之百的适用，政府的职责就是提供公共产品，当公共产品需求远远大于供给的时候，就会忙碌不堪，但是中国最大的问题是“给了各级政府官员选择的机会”，所以到这里才发现，以郎教授的观点来看，中国的腐败不是我们经济学家所指出的体制问题，我认为腐败的产生是因为政府提供的公共产品不足所造成的。因此下一个阶段，你要解决政府的腐败问题，解决各级官员过于忙碌的问题就要从这个角度着手，必须要提高公共产品的供给。各位听我讲完之后，才发现，我讲的公共产品需求的问题才是问题的根本，并不是体制问题。摆在我们面前的选择非常清楚，我认为十七大之后，官员的贪污问题，除了要加大反腐力度之外，（这个是治标），真正的治本就是要从政府提供的产品供需问题上讨论，因此我呼吁政治学家和经济学者，不要再花心时间谈体制，大家应该集中精力讨论公共产品的供需失调的问题，这才是解决腐败的治本的良策。