看中一房子，请大家给参谋参谋

zhigi

原帖由 QCheng 于 2007-12-8 20:47 发表
我想既然你准备一笔付清房款，不如再贷点款，买个稍大点的房子。

其实我们还是学生呢，虽然老公估计明年三月份毕业，但是估计现在也没有人肯贷款给我们啊:(

原帖由 mixmas 于 2007-12-8 21:29 发表
我就那么一说啊，先不说孩子，就算是2口子住一房一厅都挺挤的，各人除了吃饭看电视睡觉以外，总还有别的事情可以做吧，比如说业余的爱好或者抽空做点文书类的事情，那么多一间工作房也是很必要的

以后有了孩 ...

分析的好有道理，我现在就把我老公揪过来，让他好好学习学习。

原帖由 建筑师 于 2007-12-8 21:45 发表


你妈妈的话代表了国内的观点，在这里结婚后租房住的大有人在。我想你不必因为她的话太有压力。

那来看看你买房的两个动机：

1。自己住：

这个大家讲了很多，你自己也说了，不合适。假设你在五年之 ...

总之，买这个房子麻烦不少。如果价钱真的是便宜得让人动心，那你至少要对自己面临的风险有对策。

就是价格的问题啊，原来我的计划是怎么着也得等我老公毕业了，挣几年钱了，再说。
附近的房子，看了一下，价格基本上在2000多块钱以上。2300也是经常的。
这房子，我们预估1600（如果真的买下来了，而且搞定了，我一定来写个功略），而且绝对不是因为房子的问题，是房主的问题。就是机会难得，我们才动心的，要不然，我也觉得时候不对啊。:(

找房主太困难了，请问，如果我去找物业公司，他们会告诉我维修的情况吗？唉，越来越头疼了:( ，再先去翻翻那本gutachten吧。

zhigi

原帖由 pidi 于 2007-12-8 22:00 发表
说到底，还是钱的问题。
如果手头宽余，轻松10多万欧元，看好了房子，买了就放那里，高兴！
算上贷款，利率，往往就不值了。

钱是跟我老妈，还有我老公的老妈借的，虽然没有贷款利息，不过还是要还的，人家挣起来也不容易，总不能贪污了，良心上过不去。呵呵

zhigi

刚刚写了半天结果突然半死，什么操作也不能做，干脆抓了个图下来，呵呵:P
大家凑活看，现在这里谢过大家了$m19$ $m19$ $m19$

pidi

能一次付清还是值得研究一下。如果手头真松(借来的钱，不付利息，哪也是你的钱啊), 你认为价格也真合适，可以考虑。

原帖由 zhigi 于 2007-12-8 22:17 发表



钱是跟我老妈，还有我老公的老妈借的，虽然没有贷款利息，不过还是要还的，人家挣起来也不容易，总不能贪污了，良心上过不去。呵呵

建筑师

原帖由 zhigi 于 2007-12-8 22:14 发表


找房主太困难了，请问，如果我去找物业公司，他们会告诉我维修的情况吗？唉，越来越头疼了 ，再先去翻翻那本gutachten吧。 ...

好好学那本gutachten是关键。那里应该包括了房子状况的评估以及做过的维修。不清楚的问物业公司。你那个图看不清楚。如果真要请教大家，是不是该勤快一点？:)

看来你是觉得从中可以赚到一笔。那就想清楚为了那可能的利益面对这么多麻烦是否值得：万一毕业了换地方（万一必须回国？）怎么来管，万一卖不掉成了鸡肋怎么办，要出租多少年才收得回投资。不要忘了，如果你很快卖掉，盈利是要计算在收入当中来一起上税的。

父母的钱也是钱，就算是他们不跟你计较，投资了万一收不回那是做子女的能力不够，父母依然伤心。话说得比较直接，对事不对人，我想道理你是明白的。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-9 17:16 编辑 ]

kaitian

俺补充一点,建筑师别生气啊,我对你的建筑知识是很服的。
关于如果再次出手，纳税问题不大。
不动产在德国如果持有时间不超过10年是需要交纳投机税的。
但是，例外的是，如果你自己只有这一套房子，并且自己居住，那么可以免交投机税。


- Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsfrist) bei vermieteten Immobilien:

Private Veräußerungsgewinne von Immobilien werden nach der bis zum 31.12.1998 gültigen Rechtslage nur dann einkommensteuerlich erfaßt, wenn Erwerb und Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren erfolgen. Die Neufassung des Einkommensteuergesetzes verlängert die sogenannte Spekulationsfrist bei Grundstücken, die nach dem 31.12.1998 veräußert werden, auf zehn Jahre. Durch die Verlängerung der Spekulationsfrist sind Veräußerungen von Immobilien stärker betroffen, für die in den vergangenen Jahren hohe Abschreibungsbeträge in Anspruch genommen wurden. Wurden in der Vergangenheit hohe Abschreibungen (z. B. die 50%ige Sonderabschreibung in den neuen Ländern) getätigt, reduzieren diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, so daß ein höherer zu versteuernder Gewinn entsteht. Von dieser speziellen Regelung sind Veräußerungen von Immobilien betroffen, die nach dem 31.7.1995 angeschafft wurden. Die Neuregelung stellt zusätzlich sicher, daß auch der Gewinn aus der Veräußerung eines innerhalb der (neuen) Spekulationsfrist hergestellten Gebäudes zukünftig ebenfalls der Besteuerung unterliegt.

Ausnahme: Zur Vermeidung einer ungerechtfertigten Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes (z. B. wegen Arbeitsplatzwechsels) unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum nicht der Besteuerung, soweit das Wohneigentum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder aber im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

原帖由 建筑师 于 2007-12-9 13:45 发表


好好学那本gutachten是关键。那里应该包括了房子状况的评估以及做过的维修。不清楚的问物业公司。你那个图看不清楚。如果真要请教大家，是不是该勤快一点？:)

看来你是觉得从中可以赚到一笔。那就想清楚 ...

spiceflower

可以买下来自住几年，有小孩的时候卖掉买套新的，这里出租投资是不太现实的，房租低，房价涨幅不大，政策保护租房人。

按5年之内没小孩自住5年，5年后卖掉的情况来算
假如现在以1600欧买进，5年后按正常价格2100欧（2000-2300,取保守数字2100）卖出，一室一厅假设60平米来算
买入价  96，000欧 公证费，地税等共5.5% = 5280欧，实际开销 101,280欧
卖出价 126，000欧

5年自住后卖出不需要交投机税，所以实得 24720欧
算上5年的一室一厅的租金，假设冷租8.5欧每平，每月510欧冷租，5年共30600欧
所以买房的实际收入是24720+30600=55320 欧
假设5年里的维修费用是10000欧，那么实得45320欧。、

所以只要5年后（或者是想卖的时候）房子能卖得出去，还是合算的。如果修理的地方多，最后房子又不好卖，必须出租的情况下，那就没必要考虑了。跟房客打交道每月赚500欧还不够累心的呢。

上面是粗略算法，仅供参考

建筑师

原帖由 kaitian 于 2007-12-9 14:40 发表
俺补充一点,建筑师别生气啊,我对你的建筑知识是很服的。
关于如果再次出手，纳税问题不大。
不动产在德国如果持有时间不超过10年是需要交纳投机税的。
但是，例外的是，如果你自己只有这一套房子，并且自己居 ...

这有什么好生气的，大家都是在讨论嘛，我从你的报税帖子中也受益不少。:)

不过，我原帖说的是 “不要忘了，如果你很快卖掉，盈利是要计算在收入当中来一起上税的。”

自住房再次出手不上 Spekulationssteuer ，就是你引用的那段话提到的：如果房子在再次出售的当年以及这之前的两个年度都是自己住，那么盈利不用上税。

你引用的那段话是一般概念中 “自住房两年内盈利须纳税” 的来源。但这个两年的说法其实是按年度来算的。这里对楼主最有利的期限的算法是：比如 2007年12月买下，2009年1月出手就不必对盈利纳税了。但在这个期限内卖掉，盈利要计入他们的总收入一起来上缴所得税 Einkommensteuer。

因为楼主考虑这个房子目前主要是看中它再卖可能有盈利，而他们还是学生，近期毕业产生变数的可能会比较大，所以想提醒她这一点。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-9 16:21 编辑 ]

建筑师

原帖由 spiceflower 于 2007-12-9 15:52 发表
买入价  96，000欧 公证费，地税等共5.5% = 5280欧，实际开销 101,280欧
卖出价 126，000欧

5年自住后卖出不需要交投机税，所以实得 24720欧
算上5年的一室一厅的租金，假设冷租8.5欧每平，每月510欧冷租，5年共30600欧
所以买房的实际收入是24720+30600=55320 欧
假设5年里的维修费用是10000欧，那么实得45320欧。、...

算得很仔细了，$送花$
不过好像忘了投入的资本在这五年内本身应有的收益吧，这笔钱可不少呢。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-9 16:27 编辑 ]

spiceflower

原帖由 建筑师 于 2007-12-9 16:26 发表


算得很仔细了，$送花$
不过好像忘了投入的资本在这五年内本身应有的收益吧，这笔钱可不少呢。

所以如果LZ的10万欧元能够有别的途径年收益大于贷款利息5% 的话，可以首付20%，其余贷款更合算，余下的钱可以5年内作别的投资。。。不过如果LZ没有其他投资途径，在德国也不能贷款的情况下，10万欧5年收益大于40%， 平均每年8%以上的收益，也算不错了。