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高新农业示范区变地产项目 中国最大烂尾楼背后的土地冲动
10年前，当欧亚实业公司董事长杨斌开始在沈阳操盘荷兰村项目时，他和它同样默默无闻。
在随后的短短3年间，荷兰村演绎了个人财富急剧增长的神话，杨斌以75亿元人民币的身价名列“2001年度福布斯中国内地富豪榜”第二位。在占地4500亩的荷兰村内，杨斌住他那完全欧洲风情的别墅，开加长的豪华型奔驰轿车，好像一位国王。
一切来得太快，也消逝得太快。
因为涉嫌虚报注册资本、非法占用农用地、合同诈骗、对单位行贿、单位行贿、伪造金融票证6项罪名，2002年10月4日，杨斌被监视居住，一年后被判有期徒刑18年。
不过，5年多来，荷兰村的遗留问题一直没能解决，这里也被称为“全国最大的烂尾楼”。
随着沈阳市中级人民法院宣布受理欧亚实业破产清算案，荷兰村的前景备受关注。9月4日上午9时，沈阳市政府秘书长张景辉将率领“荷兰村破产清算工作组”，在沈阳星汉商务酒店召开欧亚实业第一次债权人会议。欧亚实业是荷兰村的母公司。这一举动意味着，欧亚实业已正式进入破产程序，荷兰村有望在不久后迎来新的接盘者。
在沈阳的地图上，位于西北郊的荷兰村已然是无法抹掉的印迹。
和沈阳市这座传统重工业城市呈现的灰色调建筑相比，荷兰村的建筑风格颇具特色。荷兰风格的红墙尖顶到处可见，欧式的廊柱、风车、人工河、廊桥、海盗船，还有别墅、玻璃温室和热带海洋沙滩。
变迁：昔日的骄傲 如今的伤口
威尼斯水上乐园酒店是荷兰村仅有的几个开业项目之一。在威尼斯水上乐园酒店内，昔日用于向购房者介绍的沙盘模型依然摆放在醒目位置。这是一个近似童话王国般的庞大建筑群：威尼斯水上乐园、荷兰皇宫、欧式牧场、阿姆斯特丹咖啡屋，外商俱乐部和西江街的商铺接待着南来北往的客商，玻璃温室里培育着各种蔬菜和水果。
但如此繁盛的景象仅限于杨斌的美好设想。5年的时光，轻易地改变荷兰村的容颜，大量的建筑开始破败。这个昔日沈阳有名的形象工程，如今已经变成一道“伤口”。
在荷兰村南门口，“中国荷兰村”五个大字已经破旧不堪。一条南北向的道路穿过荷兰村，从这里借道的车辆来来往往，其中不乏重型大货车。也许是不堪重负，道路塌陷比较严重，路灯破损较多，而车辆掀起的灰尘覆盖了路旁的杂草。
在荷兰村的正中间，标志性的大风车已经停止了转动。一旁的“荷兰大法庭”，已然破败，与门前的杂草相伴。
不过，荷兰村有望迎来新的投资者。今年6月底，以沈阳市长李英杰为团长的沈阳市政府代表团在香港招商期间，就碧桂园集团参与“荷兰村”开发项目进行了洽谈。在会见碧桂园集团主席杨国强时，李英杰表示支持碧桂园集团参与“荷兰村”破产重组。杨国强表示，将投资25亿美元参与“荷兰村”的开发建设，并承担相应的社会责任。
在港期间，荷兰村所在的沈阳市于洪区与碧桂园集团签订了合作框架协议。
随后，沈阳方面加快了司法解决荷兰村困境的步伐。沈阳市中级人民法院7月19日对外发布公告称，应沈阳市建筑承包开发工程公司等三家债权人的联合申请，该法院已于7月18日受理沈阳欧亚实业有限公司破产清算一案，并向社会公开征集欧亚实业债权人。
破局：启动破产清算
8月3日，沈阳市中院再次发布公告，裁定将沈阳荷兰村房产开发有限公司、辽宁荷兰村旅游开发有限公司、沈阳荷兰村物业有限公司、沈阳海牙大酒店有限公司、沈阳欧亚温室有限公司、沈阳欧亚农业发展有限公司等17家企业并入债务人欧亚实业有限公司破产清算受理程序。
这表明，碧桂园之前担心的“相关法律手续”障碍正在被清除。
荷兰村的业主也密切关注这些变化。在法院宣布受理欧亚实业破产案后不久，荷兰村的业主们收到了登记预购房屋信息的通知。
在酒店的大堂，记者看到了一份落款为“沈阳欧亚实业有限公司清算组”的通告。通告称，根据需要购房人须办理房屋登记，购房人需提供身份证、购房合同或协议书、购房交款收据等要件。
记者获得了一份“预购房屋（荷兰村项目）登记表”。登记表显示，购房人除需提供身份证号码、工作单位、联系电话等基本信息外，还需要标明商品房买卖合同备案情况、该房屋抵押情况、该房屋法院查封情况以及该房屋完税情况。此外，购房人还需要提供房间号、房屋结构、建筑面积、销售单价等信息。而登记表的制表单位是沈阳市房产局。
而在威尼斯水上乐园酒店，人力资源部和财务部的员工对公司的资产和人员进行核算、登记。
事实上，上述都是破产清算的既定程序。
荷兰村一位员工告诉记者，在沈阳市中级人民法院受理破产清算案后，法院要求公司员工“坚守岗位，尽职尽责”，要“随叫随到，随时了解情况”。
欧亚公司的办公地点从威尼斯水上乐园酒店再次搬到了荷兰村那座“按荷兰女王居住的王宫1∶1比例建造”的荷兰王宫。2002年前后，杨斌入狱前曾经在这里办公。不过，这座“荷兰王宫”的内墙如今显得有些破旧，一些房间的门上贴着的封条有些发黄。
5年来，在没有外部资金注入的情况下，欧亚实业一直苦力支撑。如今的欧亚实业，管理着旗下威尼斯水上乐园大酒店、物业公司等少数几个项目。
到目前为止，荷兰村已经建成或者建造过程中终止的项目包括：6万平方米酒店，50万平方米荷兰式农业温室基础工程，热带海洋沙滩，外商俱乐部项目主体工程，50多万平方米荷兰村花园小区等项目。除了已经开发的3300亩土地，荷兰村还有1200亩的未开发土地。
事实上，荷兰村项目当初审批是以高效农业、观光农业和旅游为主，但在杨斌的运作下，这里建立了50多万平方米的住宅区。杨斌的非法占用农用地罪，正是由此而来。但那些已购房的业主，几年来一直经受着拿不到房产证的煎熬。“因为喜欢荷兰村的特色，2001年我满心欢喜地在这里买房，没想到根本拿不到房产证。”业主李阳（化名）告诉记者。
业主：杨斌在监狱遥控卖楼
荷兰村住宅区仿荷兰皇宫设计，2001年开盘时，荷兰村的房价达到顶峰，3580元/平方米的均价远远高过周边。
物业公司工作人员告诉记者，这两年来，陆续有住户搬了进来，如今大概有500多户入住，占了总户数的一半，几个月前安装了门禁系统。这里的物业管理费用是每月每平方米1元，但由于没有房产证，一些住户拒绝缴纳物业费用。
不过，即便在杨斌入狱之后，依然有人冒险到荷兰村买房。“虽然知道没有房产证，但当时图便宜就买了。”业主于女士告诉记者。于女士说，2004年，她花费30万元，在荷兰村买了一套130平方米的住宅。
“虽然荷兰村的老板在监狱里面，但这里仍在卖楼。”于女士说。来买房的人很多，没有关系和门路的，根本买不到。“有关系的就找人写条儿，然后把条儿传真到监狱里去，让杨斌批。有了杨斌的签字，才能买到房子。”于女士告诉记者。
知情人士称，没有资金支持的荷兰村之所以能够苦撑至今，一个重要的原因就是在杨斌遥控指挥下卖楼。
有消息称，荷兰村1200套的多层公寓，已经售出1060套；而68套别墅也基本卖完。这其中大多为查封资产。杨斌的四姑杨风林在“碧桂园有意接盘荷兰村”的消息出来后，又迅速卖掉了十几套公寓，“价格跟周边的农村房子差不多”。
7月10日夜，在其荷兰村别墅区的家中，刚由荷兰村物业负责人调职为威尼斯水上乐园酒店总经理的杨风林被沈阳市公安局带走刑事拘留，理由是“非法销售查封资产”。这意味着，荷兰村5年多来在杨斌狱中遥控下的“卖房求活”的维持生存之道，就此终结。
重组：寻找新东家一直没成功
在杨斌入狱后，荷兰村项目一直悬而未决，而沈阳市政府为荷兰村寻找新东家的传闻从未中断过。
2003年10月，沈阳市政府成立的“荷兰村善后处理工作小组”进驻荷兰村。2004年，沈阳市政府成立了“荷兰村启动工作小组”。
同年2月，香港多福控股向香港证监会及债权人提出准备接管欧亚农业，并上报沈阳市政府，但该重组计划因遭杨斌拒绝而告吹。
四个月后，又传出台湾“钨钢大王”廖万隆欲投50亿接盘建个“城中城”的消息。廖万隆当时坦言，在杨斌案子尚未判定时他就已经开始与相关方面接触，他认为荷兰村 “可能是个好标的”，但最后同样没有下文。
事实上，杨斌并不愿意放弃对荷兰村的控制权。入狱前，他不忘叮嘱欧亚实业的几位副总：“荷兰村不能倒。”沈阳靓马集团董事长王新智曾向媒体透露，杨斌不是真想卖。于是，对沈阳市政府来说，将荷兰村纳入司法程序、走清算破产之路似乎成了唯一的选择。
沈阳一位开发商直言，想接盘荷兰村的开发商肯定不少，荷兰村所在的地段比以前更有优势，但沈阳本地开发商都不想去碰，因为这块地的关系网太复杂了，而且围绕土地、债务都是非常棘手的问题，需要多方协商才能解决。
症结：土地和债务问题都棘手
荷兰村的占地面积达4500亩，来自于沈阳于洪区小韩屯村、大韩屯村、八家子村等数个村落的土地，原本规划是建设高新农业示范区，但后来却变成房地产开发项目。
杨斌一案的判决书认定：农业用地转为建设用地，应当首先办理“农转用”的审批手续。只有办理了“农转用”审批手续，依法改变土地用途后，国家才在出让建设用地使用权时收取土地出让金。没有办理农业用地转建设用地审批手续，就谈不上缴纳土地出让金。
因此，在2004年前后，尽管欧亚实业曾提出补缴土地出让金，但这笔钱没人敢收。更何况，当时的地价较上世纪90年代末涨了很多。
小韩屯村的2200亩土地构成了荷兰村主体。对于小韩屯村一些村民而言，他们很怀念昔日有地可种的时光。员工小王（化名）告诉记者，自威尼斯水上乐园酒店2004年开业以来，她和其他一些村民就来到这里上班。
“这里用的就是以前咱们的地，有农田，也有宅基地。住平房的时候，我们就住在这一片。大概1996年的时候，我们搬到附近的靓马新村居住，现在这个地方慢慢就成了荷兰村。”小王回忆。
对于将来，他们感觉有点无所适从。“原来有地时可以务农，但现在没有地，都被荷兰村占用了。如果他们破产了，我们也就没工作了。”小王说。
此外，荷兰村外欠债务也是一笔巨款。从杨斌案发至今，荷兰村因外欠款项而发生的法律诉讼案，超过300件，几十家施工单位因此被拖垮。
规划中的多赢，在杨斌的运作下，却变成了多输。
为解决荷兰村遗留的种种“顽症”，沈阳市政府成立了荷兰村破产清算组，清算组组长由沈阳市人民政府秘书长张景辉担任，成员单位涵盖沈阳市政府办公厅、规划和国土资源局、司法局、房产局等20家单位。
业主李阳也意识到，荷兰村正在发生某些变化。“我发现荷兰村的清洁工换人了，以前是物业公司请的，穿黄马褂，现在换成市政的环卫工，穿红马褂了。”李阳说。
或许，荷兰村更大的变化还在后面，李阳期待着。
荷兰村
变身碧桂园在沈阳的第5个项目？
随着荷兰村母公司——欧亚实业公司破产程序的正式启动，人们纷纷猜想，荷兰村会不会成为碧桂园集团在沈阳的第5个地产项目。
迄今为止，碧桂园是唯一一家就荷兰村项目与沈阳地方政府签署合作意向的地产商。
碧桂园集团是在香港上市的知名房地产开发公司。目前，碧桂园在沈阳拥有四个在建房地产项目，分别位于沈阳市的东、南及北部地区。沈阳是其重点开发的城市之一。今年6月和7月，碧桂园在沈阳的首个和第二个项目先后开盘，而另外两个项目也在施工中，预计今年下半年预售。该集团明确表示，对沈阳地区的投资前景充满信心。
碧桂园主席:将投资25亿美元
虽然荷兰村复杂的背景为重建计划带来了难度，但沈阳市政府对该项目非常重视。6月26日，在会见碧桂园集团主席杨国强时，沈阳市市长李英杰表示支持碧桂园集团参与荷兰村破产重组。李英杰表示，荷兰村是一个历史遗留问题，目前沈阳市政府正着手依法对荷兰村进行破产清算，同时积极寻求新的战略投资者启动荷兰村的开发建设。
碧桂园主席杨国强表示，将投资25亿美元参与荷兰村项目的建设，并承担相应的社会责任。碧桂园集团还与“荷兰村”所在地沈阳市于洪区政府签订了合作框架协议，碧桂园接盘荷兰村的猜想也由此而来。
针对外界的各种猜测，碧桂园集团发表公告称：“目前，有关‘荷兰村’项目的投资仍需待沈阳市政府对‘荷兰村’进行破产处理及履行相关法律程序后，通过合理定价，经市场方式公开进行招标。碧桂园将视乎自身资金能力及项目盈利前景以考虑参与招标。”
对于碧桂园可能接盘荷兰村的消息，沈阳当地一些开发商予以了密切关注。有开发商表示，荷兰村虽然有过坎坷的过去，但如果能有碧桂园这样的开发商进入，有杨国强这样的富豪续写故事，相信重建后的荷兰村销售不是问题。况且，荷兰村所在的地段比以前更有优势。另外，也有开发商认为荷兰村可能将改名，全新登场。
不少业主也把这解读为一个好消息。有业主乐观估计，他们的房子肯定不会掉价。周边楼盘的房价都到了3800元/平方米，甚至一些比荷兰村更偏北的楼盘也卖3000~4000元/平方米了。虽然还没有房产证，但他们认为，荷兰村的房子大部分都卖出去了，房产证的难题应该能够得到解决。
而在荷兰村北门附近开了6年修车铺的任师傅，相信荷兰村盘活后，他的生意肯定会好得多。他说：“当年荷兰村红火的时候，二环高速公路在荷兰村北门附近专设了一个出口。但杨斌入狱后，这个出口关闭了。我的车铺也就没什么生意了。”
虽然生意清淡，但任师傅的车铺在这里坚持开了6年。“荷兰村盘活后，这个出口肯定要重开，我一天挣几百元应该没问题。”他说。
新闻链接：杨斌其人
在迄今为止的福布斯富豪榜中，坠落最快的当属杨斌，曾为沈阳欧亚实业公司董事长的他，在“2001年度福布斯中国内地富豪榜”上以75亿人民币的身价高居第二位。
不过，杨斌的风光仅维持了1年多。当他踌躇满志时，2002年10月却被监视居住，同年11月被批捕。2003年7月，杨斌被法院数罪并罚判处有期徒刑18年，罚金人民币230万元。
在胡润所做的排行榜中，对杨斌的描述是这样的——第二名：杨斌；年龄：38岁；企业：欧亚集团；财富：9亿美元；上市地点：香港；从事行业：房地产、旅游、花卉。
杨斌1963年出生在江苏省南京。沈阳市公安局调查所得的杨斌的简历显示，杨斌曾经在海军岸舰导弹部队服役，后就读于海军第二炮兵学院。1989年11月，杨斌以访友名义出国到荷兰，1996年3月18日加入荷兰国籍。1994年6月，杨斌在荷兰注册成立了欧亚国际进出口贸易公司，自任负责人，而公司仅杨斌一人。
荷兰村项目让杨斌在中国声名鹊起。1998年4月后，杨斌担任沈阳欧亚实业有限公司、沈阳欧亚农业发展有限公司、沈阳海牙大酒店有限公司、沈阳荷兰村房地产开发有限公司、沈阳欧亚温室有限公司法定代表人、董事长。 |
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发表于 2008-9-4 00:24
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