债务与买房小议 ZT

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债务与买房小议


李敏

很多买住宅(Eigentumeswohnung)的人看了专业房地产投资者的投资策略以後，会发现自己的做法似乎不同，甚至刚好相反。一些朋友省吃俭用，把节约下来的钱都用来支付本金，一心想着早日付清贷款。债务对於大多数旅德华人来说如芒刺在身。好象只要债务一日不除，心里就一日不踏实。很多人买房就尽可能地多付首付款。我曾见到几个朋友首期支付50％以上的房款。有的每月追加支付房地产贷款本金，以为越减少贷款，就越合算。


微观经济学家认为这些行为是基於对债务的不理解，是对债务的盲目回避。德国政坛上总是反对党常常批评执政党负债累累，有些债务是不妥当，容等解决。但有些债务是正常的，是良性债务。良性债务是有益的，可以帮助人们提高收入和生活质量，一些聪明的资产管理者甚至在良性债务减少到一定程度时， 再去贷款，使良性债务维持到一定的程度。


什麽是良性债务呢？简单来说，就是债务成本低於个人机会成本的债务。个人机会成本就是一个人所有可能的投资机会里风险调节後回报率最高的投资回报。比如，一家叫“老北平楼”的中餐馆老板自信他在自己餐馆里投入的每一欧元可以产生10％的回报，那麽这10％就是他的个人机会成本。对他而言，利率低於10％的债务就是良性债务，应当维持在相当程度并将贷款投入他的餐馆；利率高於10％的债务就是恶性债务，比如信用卡上的欠款（有的达18％的利息）。这种恶性债务就应当尽快还掉。个人机会成本是变动的。以上述餐馆为例，开始的投入可能会产生10％的回报，但随着生意的扩大，生意的兴隆发展已经超出了该餐馆老板的管理能力，如跑堂忙不过来，位子不够，进一步的投入就不见得仍能带来10％的回报。


另外，对个人机会成本的定义里，特别强调了风险调节後的回报率，风险必须考虑在内。事实上，不考虑风险的投资不是投资，而是投机，是赌博。如果该餐馆老板将大部分资产都投入到他的餐馆，过分集中的资产机构会给个人带来过大的风险。比如一旦餐饮业发生行业性滑坡，该老板的个人资产会随之缩水。即使像餐饮业这样较稳定的行业，也存在大波动的可能，比如对门开了一家“新北京楼”，隔壁又开了“小中华快餐店”，於是三家餐馆都面临关门的风险。
那麽买房作投资可行吗？非专业房地产人士买房不是好的投资。统计显示，1983-2003的20年间，房地产年平均增值5.5％。可以算一下，房子的年平均维修、维护费用为总房价的1％左右，房屋保险费每年约0.8％，财产税因地而异，本人所在的州为0.54％。扣除上述支出後还剩3.16%。如果是贷款买房，以当前的贷款利息算，即使是十年贷款也要5％。这就只剩下0.16%了！就算是富裕人士，一笔付掉100％的房款，每年获益不过3.16%。政府债券的年平均利息约3.4%。不要说卖房赚大利，还不如买国债！


不过请诸位摆正心态，买房是正常消费，每个家庭都有住房的需求。投资的事是可投可不投。但住房是必住的，要麽租公寓，要麽买房。买房是解决住房需求的手段之一，是消费！既然是消费，就要落入中国人的消费原则，“能省则省”。房子够住就好。大房子当然舒服，但需要付出相应代价，暖气电力耗费大，杂费自然分摊较多。“房子越大，赚钱越多”的想法在德国是没有根据的，也完全不符合消费市场规律。


相对租房而言，买房是要省钱些。同等居住条件来说，买房稍要便宜些，如果花同等数量的钱消费，则买房可以住上更大的房子。为什麽？很简单，因为买房要自己照顾管理房子，要付出劳动代价。买房者是在以自己劳动当房屋管理员(Hausmeister)来省钱。买房牺牲了灵活性，买房就决定了买房者要在一个地方稳定下来，至少是在一定时间内。而租房者则可以说走就走，不用担心卖房，来去自由，毫无牵挂。


确定自己的机会成本，不要盲目减少债务。对大多数人来说，买房贷款是能获得的最低息的贷款。尤其优惠的是德国政府给任何人发放买房补贴。 目前各家银行贷款的利息都在5％左右游动，很合情合理，所以请不要把钱浪费在偿付房屋贷款本金上！除非极其富裕，满不在乎。但大多数华人家庭还是视俭省为传统美德。总之，了解认识一下买房，投资，债务方面的知识，对旅德华人来说多多益善

likowang

谢谢楼主这莫长篇大论的分析. 学习了.

Arterix

现在Eigentumszulage没了，买房补贴就剩下Wohn-Riester了。
还有其它的吗？

reneem

还有就是要买节能房，kfw40和60，贷款利息比较低

sijie0043

对经济一窍不通 虽然仔细拜读过了，还是很晕。
那么，作者想说的是不是，租房优于买房？

小牛军队

3# Arterix

有娃的每年还可以拿到800欧/娃。。。生三个就能拿到2400欧/年，十五年就是36000，也不少了。。。

小凝

请问楼上的，听说现在没有因为有孩子的买房补助了，不知你的信息没否解释地更详细些？

娃娃妈

买房，买什么样的房
租房，租什么价位的房
好好算算，才能明白什么合算，什么不合算。
没有一个普遍的公式可循

tibi

请问楼上的，听说现在没有因为有孩子的买房补助了，不知你的信息没否解释地更详细些？
小凝 发表于 2009-6-4 09:51

同问