lion3339 发表于 2013-7-6 13:37
大师，俺非常敬佩的说，您知识多，人品也好，敬佩， 学习。
过奖了，大家交流经验吧。
iohsu 发表于 2013-7-6 11:49
也来问大师，出租房的所有维修材料加人工费是不是都可以算入支出来退税？这部分不受租金收入限制，可以比 ...
一般的维修费用，也就是Instandhaltungskosten, 可以当年全额退税。而Modernisierungskosten 可以转嫁到房租上，每年上限是费用的11%。
ylm 发表于 2013-7-6 14:28
这个什么能转嫁，什么不能，哪里能查到有条款规定么？
BGB
jeditech 发表于 2013-7-6 14:59
BGB
谢谢！我网上查查去。
jeditech 发表于 2013-7-6 14:53
一般的维修费用，也就是Instandhaltungskosten, 可以当年全额退税。而Modernisierungskosten 可以转嫁到 ...
请问大侠，这里说的维修费是不是比如换个水管头，刷了一面墙之类的？比如600欧。
Modernisierung比如换了一整套浴室，8000欧，是不是说8000欧的11%可以用来退税？
如果一年冷租4000欧元，一年的基础维修费是600欧元，换了浴室8000欧元。是不是这样计算：
4000-600-8000*11%=2880欧。是不是这个2880欧才是需要缴税的房租收入？
还有一个问题想问大侠，如果第一套房子无贷款用来出租，第二套房子贷款买来自住。那么从第一套房子收来的房租可以退税吗？也是一样的算法吗？谢谢！
jeditech 发表于 2013-7-6 14:53
一般的维修费用，也就是Instandhaltungskosten, 可以当年全额退税。而Modernisierungskosten 可以转嫁到 ...
再问牛人，这两个怎么区分？什么叫转嫁到租金？是说可以因此提高租金吗？
还有个问题，如果买了个老房，怎么计算除地皮外的房价的？地皮是按当下的城市的 Bodenrichtwerte吗？那很可能一个老haus的房价值只是几万欧元了，每年折旧就只是这部分的2%吗？
zhongyileehom 发表于 2013-7-6 21:45
请问大侠，这里说的维修费是不是比如换个水管头，刷了一面墙之类的？比如600欧。
Modernisierung比如换 ...
这里说的维修费是不是比如换个水管头，刷了一面墙之类的？比如600欧
是的。
Modernisierung比如换了一整套浴室，8000欧，是不是说8000欧的11%可以用来退税？
不是。11%的上限是指每年可以最多将8000欧的11%转嫁到房租上，也就是涨房租。这个涨房租不受三年20%和本地平均房租的限制。
4000-600-8000*11%=2880欧。是不是这个2880欧才是需要缴税的房租收入？
不是，4000-600-8000=-4600，这一年是负收入。也可以将这8600欧分两到五年退税。
还有一个问题想问大侠，如果第一套房子无贷款用来出租，第二套房子贷款买来自住。那么从第一套房子收来的房租可以退税吗？也是一样的算法吗？
出租房的维修和改建费用可以从总收入中退税，参照上面的算法。自住房的贷款利息当然不能退税。
iohsu 发表于 2013-7-7 00:07
再问牛人，这两个怎么区分？什么叫转嫁到租金？是说可以因此提高租金吗？
还有个问题，如果买了个老房 ...
这两个怎么区分
Instandhaltungskosten 指房屋正常的保养维修，比如刷墙，或修理水电故障等。Modernisierung指提高房屋价值或居住舒适度的措施，尤其比如节能，节水措施。
如果买了个老房，怎么计算除地皮外的房价的？地皮是按当下的城市的 Bodenrichtwerte吗？
按Bodenrichtwert乘以地皮面积，也可以在买房合同里就写明地价多少，税务局一般也接受的。
那很可能一个老haus的房价值只是几万欧元了，每年折旧就只是这部分的2%吗？
是的。如果觉得房子价值太低，就在买房合同里把地价少写一点。
jeditech 发表于 2013-7-7 07:44
是的。
如果选择分摊到2到5年退税，那是不是就说不能再涨11%的房租了呢？是不是两者只能选其一？
我们考虑自住房退税主要是因为现在住的这个面积比较小，贷款也少，所以打算还清了之后买个大点儿的房子，估计贷款就会很多了。所以想把目前住的小房子出租，然后大的自住。所以是不是就说就算出租了小的无贷款的房子，所有的冷租都要交税？不会按照总收入或者家庭总欠款比例来相对少收些税呢？
非常感谢！！！！！
zhongyileehom 发表于 2013-7-7 09:43
如果选择分摊到2到5年退税，那是不是就说不能再涨11%的房租了呢？是不是两者只能选其一？
我们考虑自住 ...
如果选择分摊到2到5年退税，那是不是就说不能再涨11%的房租了呢？是不是两者只能选其一？
不是，两者可以兼得。
所以是不是就说就算出租了小的无贷款的房子，所有的冷租都要交税？不会按照总收入或者家庭总欠款比例来相对少收些税呢？
冷租扣除利息，维修保养费用和其他Werbungskosten之后，加上家庭其他收入，以总收入一起算Einkommensteuer。
你的情况，自住的大房子的贷款如果很多，利息又不能退税，有些吃亏。