楼主的房子，是按550租出去的吗？ 还是开发商给的10 年Garantie?
其实楼主思路挺好的
买房还是个细算的活。净收益率4.5%和年利率2.9%之间也就差了1.6个点。房子一旦租客更迭，修缮，这1.6个点就会更少。
虽然可以通过杠杆来扩大利率（10%的首付，实际就是10倍杠杆）。但谁保证10年之后利率还在2.9%呢？
所以要搞个100倍杠杆什么的，风险还是太大。
问楼主个问题，你现在要是有笔钱，你是拿去还Tilgung还是用来做担保申请新的贷款？
不错的帖子，你买房啦？嘿嘿
不过个人觉得弄个房子出租是个很费心的事情，还需要贷款15w欧，再加上自己租房，亚历山大啊，换来的仅仅是年收益3600欧，还需要满足很多外加条件。。。这个投资回报率实在是太低了。
要是自住另当别论。期待来个三口之家自住房的实例分析。
kaihumuc 发表于 2013-12-3 12:31
不错的帖子，你买房啦？嘿嘿
不过个人觉得弄个房子出租是个很费心的事情，还需要贷款15w欧，再加上自 ...
保守假设 房价一直不跌不涨
你每个月的净收益只要超过利息，你就是在赚钱
就想象你把首付存银行，每年拿>10%的利息，不好么？
不用多去考虑还贷款的事情。反正房价不跌就行。
慕尼黑的房子可真贵，20平跟我们60多平一样租金了
Aquaspirit 发表于 2013-12-2 22:31
比较弯弯绕的软广告。其实这文章贴国内论坛才合适。
20平的房买来干嘛啊?
1个zi的，各学生，刚工作的人。
我也想买房子，可惜没钱。。。哈哈哈
如果不还本金，风险主要来自于10结束后的贷款利率的变化。
还有房租也是要上税的。
yekeyeke 发表于 2013-12-3 13:36
保守假设 房价一直不跌不涨
你每个月的净收益只要超过利息，你就是在赚钱
觉得值得的人就去投资呗，只是个人觉得不适合投资。周围的朋友在慕尼黑买房的无一例外都是自住的。
咱们集资买房出租吧{:4_276:}
本帖最后由 lavenderff 于 2013-12-3 14:14 编辑
慕尼黑买公寓出租，按现在的价位，如果不算租客替你还本的话，基本是没有什么现金流可言的。LZ举得例子比较特殊，20多平米应该是单身公寓或者学生公寓，每平方房租比一般的公寓要高出很多，一般的二室或者三室的公寓一平方最多15欧。550欧里还要扣除管理费（不能转嫁给房客的部分），而且房租收入是要交税的（除去利息和折旧抵税外剩下的是肯定要交税的，这部分工资外的收入几乎肯定是要按最高税率算的）。所以15%算的太理想了。而且小公寓总价不高，十几万，5万的KFW低息贷款占了三分之一。
当然我不是反对楼主的理念，就是这个例子举得过于理想化了。
本帖最后由 gutzukunft 于 2013-12-3 15:54 编辑
去问问几个花6000以上买小型投资房的人，你就知道了，理想很丰满，现实很残酷。
没有35年，基本回不了本
资深理财师我见多了，理论利润率那么高，可他们自己一个都不买，因为他们不傻，卖给傻子
这种投资房2009年以前还可以，现在处在太高位了，利润率已经被侵蚀的很少了。24欧以上的暖租，直接去掉了95%潜在租户，找个租户都很难
gutzukunft 发表于 2013-12-3 15:51
去问问几个花6000以上买小型投资房的人，你就知道了，理想很丰满，现实很残酷。
没有35年，基本回不了本 ...
如果目的是为了保值抵御通胀，其实买房投资还是可行的，期望值别太高就行了，做好长期抗战的打算，当存个房子做养老金，这样比较现实。
不是有这么一说嘛，一个人一生至少会付清一个房子，区别在于替自己付，还是替房东付。
所以像我在上贴里说的，虽然楼主的例子举得太乐观，但是这个理念我总体是赞同的。就是别太投机了，虽然德国大城市房子过去几年涨了30%-50%，这个趋势不知道能持续多久，目前看来貌似已经放缓。慕尼黑房子跟美国加州硅谷差不多贵了，可是德国工资多低啊。
这个帖很有参考意义。跟我想的一样。我目前就是想投资一个学生公寓。
发现国内的租售比完全没有德国这边好，而利息更查得离谱。
唯一没有普遍性的是慕尼黑房租，这边就算曼海姆司徒这样地区的新房，租金也不过12，13 欧每平。
本帖最后由 jingnan 于 2013-12-3 18:19 编辑
买房莫要冲动， 莫要贪小利。
好比，按道理可以买100块的房，首付1块，如果账面上挣了1块，如按本贴算法，那就是100%的利。 其他那99块，可以用鸵鸟政策不去理它。而且为这个100%的利，冲进房市，把90块的房花100块买了。
但是，那99块加上你将来可能付的利息一共120块你是逃不掉的。10年后，利息涨了怎么办？ 马上就可能从100%盈利到-300%的亏损。美国的次贷危机就是这么来的。
买房，一定要精打细算。想明白了。
乐水鸣佩环 发表于 2013-12-3 13:55
如果不还本金，风险主要来自于10结束后的贷款利率的变化。
还有房租也是要上税的。
关于税收： 首先所有利息支出可以抵税 另外房屋每年可以原值的75%的2%抵税 50年
关于利率风险： 利率风险可以对冲的，long 20y IRS(interest rate swap), short 10y IRS 这样就可以锁定20年的利率. 当然，对于个人投资者来说 可能不是很方便买IRS， 可以去市场上看看类似的利率certifikate产品来对冲。 但是个人觉得即便不对冲10年后的利率风险 问题也不大 个人认为房产长期来看应当至少接近通胀率，故而10年套现的话房价期望值应该大于现在的价格，投资者可以根据10年后自己的opportunity investment return 以及那时的利率综合考虑是继续出租还是变现了结。
75%分50年?
房屋维修费用每年算多少?10年，20年以后呢?
bradycheng1 发表于 2013-12-3 12:17
Hausgeld 差不多 2.5 - 3欧 /月/平米 大多数都是由房客以nebenkosten的形式承担的 所以并不构成投资的成 ...
你确定？我们这里新房基本算5欧一平，慕尼黑不会更便宜吧，Hausgeld 一部份钱不能转嫁给住户的
写的不错，只不过举例太过于理想，慕尼黑内圈平均冷租一般是12-15一平，排队看房的是因为一般价格低，一个二十平的房子想租出市场价两倍的价钱只能说祝好运了，尤其是对于一个20平的小房。
楼主说的房子我已经买了，明年底交房，到时候再看收益如何
kristian 发表于 2013-12-4 21:38
楼主说的房子我已经买了，明年底交房，到时候再看收益如何
在运动场旁边的那个？ 按27欧一平米租出去了吗？
jingnan 发表于 2013-12-5 16:34
在运动场旁边的那个？ 按27欧一平米租出去了吗？
还没盖好，怎么租？
杠杆的使用从数学上看很诱人，可实际操作会有不小风险。次贷危机就是前车之鉴。
不知道楼主有没有研究过次贷危机后美国房价的走势？是贵者恒贵，还是贵的房跌得更多？（这里主要指纽约洛杉矶这样的城市，这样和慕尼黑有相比性）
另外，楼主要算上每月还贷资金的其它机会成本。而且买了房后，长期资金流动性的缺失也是个很大成本，毕竟德国房子变现很难。
不知我的说法对不对？敬请楼主指正！
bradycheng1 发表于 2013-12-3 17:10
关于税收： 首先所有利息支出可以抵税 另外房屋每年可以原值的75%的2%抵税 50年
关于利率风险： 利率 ...
抵税没错，但是也就2400免税额，余下的5000还得上税
salahen 发表于 2013-12-3 00:07
学到了一个新的东西kfw不知道具体是怎样。求解惑。
KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) 德国复兴信贷银行, 是一家国有银行，随着其贷款计划和出口工程金融活动，Kfw把自己当作一家为德国经济发展起重要作用的银行。公司的客户主要在小型或中型企业的财务，环境和财务革新方面投资。银行为个人的房屋建设，现代化和能源节约提供规划服务。一般kfw贷款只是对于新房购买或建造非常优惠，但是如果不是购买新房，那么kfw的利息和其他银行不会相差很大，有的甚至还是其他银行较便宜。而且kfw贷款每次最多只能贷50 000欧， 剩下来的还得找其他银行。
还有一个重要的因素是购租比，叫Einkaufspreisfaktor， 就是房屋售价和租金之间的比例，这个应该和LZ说的平均净收益的意义类似，但是数学换算求解，因为慕尼黑的购租比大约是40左右，柏林是20左右，可能数据有些老了，房屋租金收益越高，购租比越低，也就是在购买房产的时候当地房屋市场的购租比越低越好的意思。
嗯，因为近期听了一家理财公司给华人举办的德国房地产市场的专题讲座，收获颇多，来补充以下。
除了LZ提到的费用之外，房产购置税5%，这里要注意的是，从明年开始房产购置税要上调到6%. 而公证和土地登记大约占2%.
我家都租给亲戚，虽然租金少了，但是她们很爱护房子，也省点心。