写得挺好的，这几年德国贷款利率低，使得杠杆投资房产有利可图了，不过要注意现金流，控制好风险，希望华人地主越来越多，多多交流经验，嘿嘿
June 发表于 2013-12-2 23:13
kfw不是只给自住房， 不给投资（出租）房吗？
kfw有好多种，kfw 153 指的是新房且满足70%的energie sparen的要求 可以有5万欧的低息贷款1.7% 10年
kfw 124 就是您说的自住房贷款 也是5w 10年期 利率2.65%
文章里的kfw是153， 只要是新房且符合70% energie sparen的要求即可
关于买房贷款 我还会详细写一遍贴子 和大家分享：）
慕尼黑这两年的房价涨得一塌糊涂~ 吓人
江南织造 发表于 2013-12-2 22:12
lz写的不错，支持一下
不过好像没有算Hausgeld?
Hausgeld 差不多 2.5 - 3欧 /月/平米 大多数都是由房客以nebenkosten的形式承担的 所以并不构成投资的成本
tkkk3 发表于 2013-12-2 23:07
就算楼主说的公寓25平方米，550的冷租，一平22欧！这房子要是有人租，我只能感叹慕尼黑房租的高昂了。
冷租550 加上nebenkosten 70欧，暖租每月620欧，在慕尼黑还是很有市场的 其他地区房租的 对应的房价也低，但收益率基本也在4-5%左右，所以不影响最后收益率的计算
yekeyeke 发表于 2013-12-2 23:09
其实楼主只是提供个思路，大比例增加贷款实际是运用了杠杆，来提高自己的收益率。大方向上来看，不用去纠结 ...
有sense阿 呵呵
尽管 贷款比例越高 银行提供的利率也会上升 但还是小于加大杠杆所带来的marginal yield.
所以 根据现在利率的情况 理论上杠杆越高收益率越高 呵呵
楼主是把一切有利的因素都放大化，不利因素都缩小化
光一个长期冷租24就不现实，更迭率肯定很高，而且造成的意外损失也会上去，一个官司就让你吃不了兜着走。 马上中介费都要转嫁到房东手上，难道你准备租30欧每平吗？
7K欧的均价，上升空间已经很小了，尤其是小型房，转卖很难。
你的口径可以作BERATER，把利润率说到5%，实际中最多3%，这是我们作中介内行都知道的事实
noenoe 发表于 2013-12-3 00:53
还本金不考虑吗
同问
gutzukunft 发表于 2013-12-3 12:34
楼主是把一切有利的因素都放大化，不利因素都缩小化
光一个长期冷租24就不现实，更迭率肯定很高，而且造 ...
冷租550 暖租620左右 在慕尼黑这个价格真的可以排队看房 如果在其他城市 房租自然不会那么贵 但房价也会相应便宜，收益率基本是相当的。
ps. 本人不是房产中介，从事金融投资行业，文章只是个人的一些分析而已，仅供参考，无任何利益关系。
gebranntemandel 发表于 2013-12-3 12:36
同问
本金的偿还可以用净收益偿还，不需要追加自有资金
如果每年15%的收益都用来偿付本金的话 ，相当于每年的这部分收益再投资，再投资的年回报率等于贷款利率 2.9%。 如果投资者的边际投资收益率大于2.9%的话，可以全部用来还贷，反之则尽量少还。