viviever 发表于 2014-1-3 22:38
Arterix说得对,LZ就是死活看不懂。简单说, 房1当时房价20万,当时贷款15万,目前已还13万。房2房价30万,打算 ...
OK，你写的我看懂了，我不知道还有这个操作方法。这样等于我把你例子中房1的贷款15万重新签个贷款合同，这样月供中的利息部分可以和房1出租的租金相抵。然后房2的剩余7万签个贷款合同。这个方法不错，谢谢了。
Gold宝贝 发表于 2014-1-3 21:41
晕了，你了解月供里本金和利息的比例吗？第二套房是正常贷款，不管哪种方案，第二套房的月供里本金和利息 ...
话分两头啊。
第二套房因为有第一套贷款转入，数额小很多了，不管本息比怎样，比全部从新贷款早还完多了。贷过款的都知道啊，减低本金首付是最节省的方案了。
第一套房理论上就是永远不还完。只要你有收入要纳税就总可以拿来抵税，steuersparmodell嘛。相对“永远还不完”的缺点，银行给这种贷款的利息要比还本低大约半个百分点。另外银行会要求贷款者在他们那里买个捆绑的人寿保险或者建房储蓄（bausparvertrag），具体期满大约在你不再需要免税的年头（退休啥的），到时一下子把第一套房还清。
明白了木？{:5_383:}
viviever 发表于 2014-1-3 21:38
Arterix说得对,LZ就是死活看不懂。简单说, 房1当时房价20万,当时贷款15万,目前已还13万。房2房价30万,打算 ...
2次利率不一样的话,可以和银行谈么?
Arterix 发表于 2014-1-3 22:56
话分两头啊。
第二套房因为有第一套贷款转入，数额小很多了，不管本息比怎样，比全部从新贷款早还完多了 ...
你之前的描述我没有看明白，viviever刚才的解释我明白了。你的意思是用这种方案贷款利息还能享受优惠，是哪套可以享受呢？
学习了
Gold宝贝 发表于 2014-1-3 22:06
你之前的描述我没有看明白，viviever刚才的解释我明白了。你的意思是用这种方案贷款利息还能享受优惠，是 ...
第一套可以享受利息优惠，因为不还本很多人不放心，银行要给点甜头。但实际通过捆绑的那份保险或储蓄啥的，你又多了一些支出，结果又冲掉一点利息优惠。最终我的方案主要长处就是避税，所以我认为贷款购房出租等于折腾。
当然也可以当作投资房产，将来靠房产升值获利。但是房产将来是升还是贬，那就是见仁见智的事了，超出了技术讨论范畴。
Arterix 发表于 2014-1-3 23:17
第一套可以享受利息优惠，因为不还本很多人不放心，银行要给点甜头。但实际通过捆绑的那份保险或储蓄啥 ...
我要是重新签的话第一套不会签一个只还利息的，但是会尽量多的选择月供，让开始的月供里利息占的比重多一点，好和出租租金部分多抵消点。第二套的剩余贷款月供选少些。
如果只作为投资的话不需要买新房，直接买二手房出租就行了。但这样的话要考虑到房价会不会跌。我们还是以自住为目的，第一套是Wohnung，地理位置很好。第二套准备买Haus类的，以后不想住Haus了或者年纪大了再把第一套收回来住.
你的想法不太符合常理。一般是自主房多还月供,使得利息总量比较少;而出租房少还月供,利息占得多利于避税。感觉楼主对投资税率等有不少先入为主的不太合理的理解,,呵呵
viviever 发表于 2014-1-3 21:38
Arterix说得对,LZ就是死活看不懂。简单说, 房1当时房价20万,当时贷款15万,目前已还13万。房2房价30万,打算 ...
那如果直接抵押第一套房呢{:5_362:}
viviever 发表于 2014-1-3 23:59
你的想法不太符合常理。一般是自主房多还月供,使得利息总量比较少;而出租房少还月供,利息占得多利于避税。 ...
我还没有出租过房子，所以会用自住房的还贷方式来考虑。究竟哪种方案总利息付的更少可以在谈贷款时让银行人员做一个精确的月供里本金和利息的计算。