FMH财务咨询公司报告：德国人还是以租房为主，德国房贷合同须知
本帖最后由 袖底香 于 2016-11-22 17:54 编辑据媒体最新报道，德国市场最近房贷利息有所提升。但是，整体利息行情还是处于历史低水平。但是德国人并没有因为低利息而大规模增长自住房比例：德国还是以租房为主的国家，57%的家庭需要租房，和3年前的数据差不多，这是Landesbausparkassen的数据。而根据欧盟统计局Eurostat的数据，德国自住房业主比例是53％，法国和荷兰超过65％，意大利近75％，西班牙甚至近80％，德国自住房比例在欧洲是低水平。特别是德国年轻人，基本没有从低利息里面得益，原因在于银行要求比较高的首付比例。
德国的房贷都是每月约定一定的还款额，很可能合同到期，还有大笔本金未还，用户可以一下子还清余额，或者和银行重新签房贷合同，而新合同的利息就会由当时的市面利息决定。所以购房者申请房贷合同，都有这样的疑惑，到底还款期应该定多长。FMH财务咨询公司的报告解释了这个问题。
房贷利息和还款期也有关系
还款期越长，利息越高。下图是近年来德国房贷利息发展曲线：
哪些家庭适合比较短的还款期
高收入人士和首付比较高的，都比较适合十年的还款期。好处：目前市场平均利息1%左右。坏处：十年后，余下债务比较多的话，重新签房贷合同的利息会比较高。
如果你十年内还不起房贷，而十年后的市场利息达到3,9%或者以上利息，那么情愿之间签15年的还款合同，利息涨到1,75 %都是合算的(FMH理财建议)。
下边是各个利息的对比情况:
WIE HOCH DARF DER ZINS NACH DER KURZEN ZINSBINDUNG ANSTEIGEN, DAMIT SICH BEI GLEICHER RATE DIE GLEICHE RESTSCHULD ERGIBT?
10 年房贷利息15年房贷利息
1,251,501,752,002,252,50
0,503,34,315,296,487,658,89
0,752,613,604,645,726,867,84
1,001,932,903,904,866,077,05
1,251,252,193,234,215,416,42
1,500,581,502,463,424,525,51
1,75-0,811,752,793,885,03
Tilgung von 2% für die längere Zinsbindung
► So lesen Sie die Tabelle: Wer glaubt, dass der Zinssatz in 10 Jahren von 1,00% auf mehr als 3,90% ansteigen wird, wäre mit der Zinsbindung 15 Jahre fest mit 1,75% besser beraten.
Quelle: FMH-Finanzberatung
哪些家庭适合比较长的贷款期
对于每月稳定还款并且将来收入变化不大的家庭来说，可以算一算具体本金要还多少年，争取在贷款合同结束的时候还清债务，这样能防止以后房贷利息涨价。下边是10年期房贷和20年期房贷的对比情况。如果10年期贷款利息是1%，预计10年后市场房贷利息超过3,63%, 那么之间签订20年期2%以下利息的合同都是合算的。
ZINSBINDUNG 10 JAHREZINSBINDUNG 20 JAHRE FEST
1,501,752,002,252,502,75
0,503,023,734,615,436,317,24
0,752,693,414,164,815,816,71
1,002,292,923,634,495,316,19
1,251,892,533,283,944,835,50
1,501,502,162,903,584,465,17
1,751,111,752,423,083,884,56
Unterstellt wird eine Tilgung von 2% für die längere Zinsbindung
► So lesen Sie die Tabelle: Wer glaubt, dass der Zinssatz in 10 Jahren von 1,00% auf mehr als 3,63% ansteigen wird, wäre mit der Zinsbindung 20 Jahre fest mit 2,00% besser beraten.
Quelle: FMH-Finanzberatung
下面是15年期房贷合同和20年期房贷合同的对比
ZINSBINDUNG 15 JAHREZINSBINDUNG 20 JAHRE FEST
1,501,752,002,252,502,75
1,0045,707,589,6611,9914,65
1,252,744,366,138,0910,2612,75
1,501,503,044,726,578,6210,93
1,750,281,753,345,097,029,18
2,00-0,492,003,655,477,49
2,25--0,682,253,975,86
Unterstellt wird eine Tilgung von 2% für die längere Zinsbindung
► So lesen Sie die Tabelle: Wer glaubt, dass der Zinssatz in 15 Jahren von 1,25% auf mehr als 4,36% ansteigen wird, wäre mit der Zinsbindung 20 Jahre fest mit 1,75% besser beraten.
Quelle: FMH-Finanzberatung
德国房贷能不能提前还？
当然是可以的，十年以后，不管你的房贷合同规定的还款期多长，顾客都有特殊的解约权，如果有意外之财，有权提前还一部分或全部还清。
每年还本金应该定多少？
尽可能多还，房贷专家建议，至少每年要还3%以上。
利率在最近几个月很难变动
虽然市场有房贷利息涨价的消息，但是国际和国内大环境的影响，FMH财务咨询公司认为，在未来几个月内不会有大的变动。
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