刚谈的投资房利率
去年贷款买了一套小自住房，今年开始琢磨买个小的投资房，想法是最好自己不出钱，都能从银行贷款。。。最近看上一个67平米的小三室， 3580一平，地点非常好，但是房子一般，70年代的，三层，2000年做过保暖水电啥的，但是房子里面的浴室和厨房很老旧。
根据经验 如果把厨房浴室简单装装，租金大概在13欧一平，租户的nk大概在120欧，不能转嫁给租户的大概40欧一个月。
现在银行给出房款，nk，和12000的装修费，每个月要还1003，利率是1.8%。。。
我算了下，收的租金我们要交很高的税，但是利息折旧啥的抵税，能搞到房子的盈利不大，总的来说我们每个月大概倒贴200欧。。。
自己是投资房菜鸟，银行全包让我们很心动，因为觉得这个地点的房子有升值空间，但是租金cover不了还款似乎不是很明智。。。所以想听听大家的意见。。。
扯谈 一柱擎天 发表于 2018-11-27 08:55
扯谈
? 什么意思？ 这不是零首付啊。。这是负首付。。。可以和银行说每个月少还点，反正是投资。 房租中扣除贷款利率和房子折旧费，你基本上不需要交税了。 你要觉得租金cover不了月供，把月供降低就是了，如果连银行要求的最低月供都cover不了的话，那就移步吧。 请问首付是百分之几呢，10%？ 没意思的，奉劝楼主，除非这样的房子你将来也想居住，否则的话，瞎忙活，为了这点钱，花了那么多时间？还要倒贴？ 有这点闲钱的话，干脆买点德国的P2P众筹房地产，每年6%-7%，按季收益，定定心心。。。。
要是资产摆布能力再强一点，那就去国内做10%收益产品，也妥妥的稳当。。。 FringeDE 发表于 2018-11-27 10:21
有这点闲钱的话，干脆买点德国的P2P众筹房地产，每年6%-7%，按季收益，定定心心。。。。
要是资产摆布能 ...
啥是众筹房地产啊 窮人就別玩房地產！
有錢人通過房地產，產生大量的退稅項目，所以人家不在乎那點付現金流的，呵呵
這是專業地產中介給你的忠告！ IGBT 发表于 2018-11-27 15:54
窮人就別玩房地產！
有錢人通過房地產，產生大量的退稅項目，所以人家不在乎那點付現金流的，呵呵
那请问出了利息和房子的折旧，维修，还有哪些大的退税项目呢？ tonymage 发表于 2018-11-27 11:37
啥是众筹房地产啊
同问 dgd 发表于 2018-11-27 10:05
房租中扣除贷款利率和房子折旧费，你基本上不需要交税了。
是的 great 发表于 2018-11-27 10:07
你要觉得租金cover不了月供，把月供降低就是了，如果连银行要求的最低月供都cover不了的话，那就移步吧。
如果像我们这样负首付，我感觉很难用房租cover月供，至少我们这个地方是这样 zhaomoyan1 发表于 2018-11-27 10:08
请问首付是百分之几呢，10%？
没有首付 那请问kaufnebenkosten这部分也可从银行贷款吗？
因为自己当时买房的时候咨询顾问说至少kaufnebenkosten这部分需要自付。 本帖最后由 xixi00 于 2018-11-28 08:45 编辑
战后50-80年代的房子口碑不好，以后想卖时不容易转手，投资主要不是想赚买卖差价吗，除非将来想自己住 老实说，个人觉得，投资就要肯先投出钱再等回报。德国这里不是中国，不是卖了转手卖就可以一笔银子到账的。先是那个50%的销售税，就让你至少得自住两年才能脱手。如果租就要十年。这样你就要考虑这十年值不值得。78年前的房子是没有能源标准的。其实很多都不值得翻新了，如果不下功夫去翻新，能耗一样很高，这种情况下出租是很难租出好的价格的。光靠你现在这个出租价格，你得22年才能回本，还不算多出的nk和中间需要出的翻新费以及银行的利息。最后等你回本了，你的房子也很老了。。。 这么低的利息居然算出来还要自己贴钱。。tilgung是不是太高了？ 投资房tilgung没必要那么高，让银行按最低的算，至少每个月要有钱收才有意思 房屋主要看地段，作为投资用，一个月多200，一年也就2400，10年也才24000，很多时候首付增加都不止这些费用，还款tilgung还是要按照具体年龄来设定合理速度。
论坛里很多大神都追求资金正向流，1%，1.5%的还款速度慢慢还，虽然初心都是不错，但是对于银行来说，第一，第二期年轻人的贷款都有可能将tilgungsatz降低下来，但是一旦贷款人超过50岁，很有可能银行会拒绝低tilgung继续贷款了，到时候要么承担突然增加的贷款，要么只有卖掉房子一途。现在属于卖方市场，房屋出手容易，但是真到了市场不好的时候，或者利息重新回到高位，赔钱也需要脱手，就不是2，3万块的损失了。所以投资房也最好能考虑到退休前归还完贷款。这样才是一个比较低风险的投资。
就如前面大哥说的，投资方法有很多，并不是每个人都适合房地产投资，但是趁年轻如果希望在德国继续呆下去，还是要考虑买套自用房的。毕竟租金交上去也不在了，不如给自己存下来了。
上面有说到众筹，不知道哪有具体信息啊？
一般来说这种集资都属于geschlossen Fond, 或者能够自有投的也只有immoblinen Fonds吧，但是回报率能到6%吗？{:8_470:}
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