从我的经历说说，有房客的房子为什么比没房客的便宜。
说说我的经验：我当初买的房子是带租户的，而且是50年前签的合同，基本上没可能赶走租户的可能性。
当时是比市场价格低15%，后来加上一个车库，总共便宜20%， 就是比市场价格低20%。
负责给我贷款的银行跟我说，有时候带租户的比市场价格便宜20%。（确实如此）
那么为什么会出现这个现象的。其实，这个带租户的比空房的风险大，成本也高些，所以必须在卖价上给予补偿。 年头越旧的租户合同，购买价格会越低。这个不是自己捡了一个便宜，而是后期确实有很多成本。
我的租户老人家今年1月底过世了，3月份我才得到通知。按照德国法律，在我得到死亡通知的那个月我可以取消房屋合同，但是要3个月后，也就是我3月份给Nachlassgerichtpfleger 写解约通知，一般来说，6月底才能解除合同。但是如果老人家的银行账户余额死后到房屋合同解约这段时间，不足以支付长达死后5个月的租金，对不起，房东，您不是有钱买房嘛，好，请自负租金损失，国家／法律是不会公平办理的。但是房东必须按照法律保持3个月的取消合同期限。所以这些和Amtsgericht/Nachlassgericht ,扯皮的事情是非常消耗精力和租金的。光是房子空着不让从新出租，而且房东必须自负损失这件事情来说，就是一笔钱。这些就几千了。
还有的额外的费用又来了：清空公寓家具费用：
我的租户仅剩的亲属也知道，我的租户资不抵债，如果继承她留下的东西，也要继承她留下的债务，无论多少债务都得自己承担，所以所有的继承人都去公证放弃继承权。好所有的可能的继承者都放弃的继承，怎么办？ 国家不能放弃继承，国家要承担我的租户的下葬费，这个也要1500-2000欧元。然后nachlassgericht, 就是Amtsgericht 下属Nachlassgericht, 会接收处理老太太的遗产，外债等的事情。如果这个Nachlassgericht人手不足，会外包这些事情给专业律师。这些律师会看过房子，拍好照片后，估价一下，这个房子里剩下的东西还值多少钱，卖不了几个钱还不够他找人来清理房屋的费用， 律师就会告诉你，对不起账户没有余额，请你自己把屋子里的家居卖掉，如果你发现大量现金和遗嘱，请通知我们。我之前大概要了清理房屋公司的几个报价，根据报价大约500－700 欧元以上的清理费用。
好吧，屋子里的东西要卖掉是不是很费心？人家清理公司你还要付费500-700欧元，而且你屋子里的东西剩余价值还不高（200欧元）。所以处于这种考虑，人家当初便宜20% 市场价格卖给我不是做福利，而是计算的非常清楚的。
而且国家是不负担无限制无条件给你承担债务的，一旦资不抵债，对不起，您自己承担吧。
租户死后，由于养老金部门没有及时得到通知，还会继续支付养老金给租户。Betreuer 没有接到通知，仍然让钱从账号里把各种支出划走。等养老金部门收到正式通知后，对不起，以前支付的养老金请奉还！
这样，七七八八的，费用就差不多抵消了便宜的部分。
我一个朋友的租户比我的租户晚一个月过世，还正在跟Nachlassgericht 交涉呢，还要请律师给Nachlassgericht 写信，施加压力，让他们尽快给找个 Nachlasspfleger/RA. 不过她老公倒是很坦然，因为疫情没影响他的工作，收入一直很稳定，所以她老公说，当车房子买的便宜，所以有点损失问题不大。
这个就是德国法律的偏向租户的一个方面：
租户死了，房东也必须按照法律保证3个月的kündigungsfrist,房子空着，没有租金也干着急没办法； 而且房屋押金也得给要回来归国家所有。
这就是为什么很多人有能力买房，但是不愿意做房东的一个方面吧。
所以，房屋买的便宜，也是有它后续的费用来抵消这个价格优惠。
6855698 发表于 2021-4-25 14:45
有几个实操案例，成功赶走租户，全部是把房子做成自己住，由律师接手，最后都成功了，就算打官司，也成功了 ...
这个得是专门的保的险才管这个。我的只有一般的rechtsschutzversicherung.不管这个。而且老人家岁数大了，身体不好，你赶她走，她不就睡马路了嘛？
所以还得让她继续住，我当初跟她说，您愿意住多久都行，一位83岁的老奶奶，经常卧床，你觉得她还能熬多久呢？这不，今年1月份房子空出来了 顶一个，受教了，看来如果是自住目的的话，还是找没租客的空房好了 涨知识了 伪装者在潜伏 发表于 2021-4-24 19:25
顶一个，受教了，看来如果是自住目的的话，还是找没租客的空房好了
风险与价格优势同在。 如果价格里体现了这些支出，倒也无所谓 有几个实操案例，成功赶走租户，全部是把房子做成自己住，由律师接手，最后都成功了，就算打官司，也成功了，前提要有相关律师险，后续开支不怕！ 买带租客的房子，买卖合同上都会写着，如果是租客购买这套房，价格是多少，就等同于告知此房如果是空房购买的价格。
我手上现在也有套住了快40年的租客，价格比空房便宜35%。索性我用省下的钱，又买了套一室户，现在就是耐心的等待租客去天国了。房租是低了点，但是的确没有什么欠租的风险，收的房租起码比存银行强得多。现在的银行，对于10万欧以上的存款还得倒收利息了。 wer1973 发表于 2021-4-25 15:55
买带租客的房子，买卖合同上都会写着，如果是租客购买这套房，价格是多少，就等同于告知此房如果是空房购买 ...
是啊，我其实挺希望租客寿命万岁的。还可以帮我还贷款。省心，什么都不用弄。
但是这迟来的费用，早晚还是会来。 rose122333 发表于 2021-4-25 18:13
是啊，我其实挺希望租客寿命万岁的。还可以帮我还贷款。省心，什么都不用弄。
但是这迟来的费用，早晚 ...
我还是希望她尽快还我房子，空房子卖或租都比这不阴不阳的强得多，但是没办法，只能忍着熬着。