柏林房市观察之我见
欢迎大佬加入讨论，以下全为一人之敝见，作为抛砖引玉的效用我在柏林看了一年多的房子，从新房到二手房。虽然新房一房难求，但是也没有那么火爆，特别是BEST PLACE ，Ｂｏｎａｖａ这些厂牌的房子。
说说几个观察
１. 二手好房不多见，翻新烂房子随处见。很多房产公司，接收一栋烂楼，重新翻修下，精修expose然后卖个还挺贵的价格，比如ＢｅｓｔＰｌａｃｅ，不知道大家有没有这种感觉。
２．微信卖房也越来越多了，但是我发现都是在官网上挂了很久的房子拿来在华人群里卖。
３．二手房房价虚高。我经常看到，不少房子先挂个高价，卖不出去，换个封面再重新挂个平台，或者ｍａｒｋ成 ｖｅｒｋａｕｆｔ过段时间再上架．．．
４.中介自己开始出房了。认识个中介，自己拥有很多房产，在今年年底前，都陆陆续续卖了。
５.市中心Ｓｔｕｄｉｏ类型的新房越修越多，体感未来单身公寓市场会比较内卷。
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ＴＢＣ 欢迎大家参与讨论
确实不是投资房产的好时机了。柏林和波茨坦的租房市场一房难求，是否和大学以及研究机构太多有关系。 我认识一个大学生，为了住柏林MITTE， 多交三个月房租的， 以求得到房， 是不是太夸张了 你也不说什么房子什么房型什么位置，那种四室翻新的挂个小100万一套，哪那么容易卖。
相反的两居室25万上下的，交通便利的二手房你再看看。 本帖最后由 lotalota 于 2022-1-1 13:27 编辑
看了法兰的房市一年多，跟柏林对比一下：
１. 21世纪修的二手好房挺多，翻新烂房子不太多。不过翻新的房子大多数价格还是没有全新的贵。法兰要感谢二战炸弹，特别烂的老房不太多。
２. 微信卖房也越来越多了，法兰大的中介基本都有华人雇员，也有华人自己做中介。二手的挂微信的不多，但很多新楼一开盘结束老客户试卖马上就在微信公众号上推，各种餐馆外卖群里也有人发。
３．二手房房价虚高。我经常看到，不少房子先挂个高价，卖不出去，换个封面再重新挂个平台，或者ｍａｒｋ成 ｖｅｒｋａｕｆｔ过段时间再上架．．．这个法兰也是，第一步是在immo24用von privat先挂个高价看看有没有人问，然后再找中介定价，中介卖不出去再自己主动降价。我还见过2003年的二手房子第一次是按2023交房的类似地点的豪华盘的平米价挂出来的……就是看能不能诳到傻子。
４.大房东出了很多房子或者正在出，法兰也有这个现象。
５.市中心Ｓｔｕｄｉｏ类型的新房越修越多，体感未来单身公寓市场会比较内卷。法兰也是，studio建太多了，按人口结构来说有这个需要，但价格上很多单身人士负担不起新建studio的价位，并不好卖，也不容易出租。以前这类都是外国土豪来打包买入，疫情后可能会恢复。
大房东或者中介出掉手中的房子是因为房子快速涨价阶段已经过了，房价进入平台期。如果在2010年前后买入，现在出手赚200%很正常，但是今后的十年肯定不会有这个涨势了，主要是货币政策面临改变，印钱已经太多。对于炒房的人来说，是该出手了。
但如果自住或者出租，还是可以入手，房子能提供一个比较稳定的收入。柏林房价虽然在过去的十年翻番，但是对比欧洲或者德国其他大城市，还是比较低的。和收入相比也还合理，2010年时的房价经常相当于一个家庭一两年的纯收入，真是低。
本帖最后由 tintin1920 于 2022-1-1 21:47 编辑
一串数字 发表于 2022-1-1 12:27
你也不说什么房子什么房型什么位置，那种四室翻新的挂个小100万一套，哪那么容易卖。
相反的两居室25万上下 ...
交通便利也不会只有25万的两居室。。。那种20多万的两居室要么300+多的物业费，要么能耗180+，或者内部很烂，至少要花3w欧装修。。四房翻新小一百万我觉得倒还卖得挺快，毕竟很多买房的都是改善型需求 lotalota 发表于 2022-1-1 13:23
看了法兰的房市一年多，跟柏林对比一下：
１. 21世纪修的二手好房挺多，翻新烂房子不太多。不过翻新的房子 ...
5. 我之前看了个记录片，法兰的单身公寓的确多，有些豪华地段的租金太高，空置率也比较高。还是要靠外国投资者接盘才是 德国大城市房市现在基本上就这样的情况，可能除了慕尼黑，其他的都肉眼可见的慢慢冷却下来了，当然价格还是在高位，但是实在是涨不上去了。 慕尼黑和周边的房子还是卖的不错的。 经常看到一个二手房挂几天就没了。新房不清楚。主要关注了二手。 Hoard 发表于 2022-1-2 20:04
慕尼黑和周边的房子还是卖的不错的。 经常看到一个二手房挂几天就没了。新房不清楚。主要关注了二手。 ...
慕尼黑的福利住房太少太少了
看看柏林6 大国有住房企业, 还有各种大大小小的合作社,在东柏林多少的福利房
再看看西德的大城市, 乱七八糟, 乌烟瘴气
你说的情况挺普遍的，不光在柏林，慕尼黑也是一样的状态。微信公众号和朋友圈华人中介卖房几年前就开始了，只不过新冠这两年明显加速。翻新烂房子很正常，烂房子好处一般都是在好地点，尤其是在一线城市。其实那房子不翻新出手也很容易，随便翻新一下的加价利润更高，比较最近一年的材料和工时都很贵，多加价无可厚非的，对于买家来说是金钱换时间。 感觉公寓没豪斯涨得厉害，法兰很多卖三四十万的公寓，冷租1000都不到，不知道谁买了当雷锋便宜出租。 中国中介几年前就在微信群里卖房了，三年前卖个GALLUS的房，我问一下地址，再决定要不要过去看， 人家很敷衍的说过来再谈，我就直接忽略了。 本帖最后由 小猫狸狸 于 2022-1-3 16:17 编辑
pinpin 发表于 2022-1-2 18:24
德国大城市房市现在基本上就这样的情况，可能除了慕尼黑，其他的都肉眼可见的慢慢冷却下来了，当然价格还是 ...
没觉得大城市房市冷却了，不在慕尼黑，但我们这里上百万的房子还没上市就被定完了，全靠抢的。
相反慕尼黑的房价涨势有些乏力了，太高了，上涨空间有限了。
和楼上同感，法兰克福别说市区内了，周边20公里以内卫星小镇，交通便利的二手房只要不是太破旧一出来立马被抢，跟抢白菜似的，问题是5000多欧一平也不是白菜价啊。
房源少供不应求是主要原因，德国几个主要大城市工作机会多，房价是不可能自然下跌的。目前来看只有政府下决心调控市场才有可能冷却，加息，放开住宅用地增加供给，再在投机税下点功夫房价没准会跌。 fallinglight 发表于 2022-1-3 21:36
和楼上同感，法兰克福别说市区内了，周边20公里以内卫星小镇，交通便利的二手房只要不是太破旧一出来立马被 ...
法兰周边哪里呢，我十二月法兰周边MTK弄了一套，砍了两万。 Darmstadt的新建公寓每平米都6、7千欧了。
hahaxixi 发表于 2022-1-5 10:58
法兰周边哪里呢，我十二月法兰周边MTK弄了一套，砍了两万。
Hochtaunus Kreis
MTK也看了，有一套比较合适的想约中介看房告知一个礼拜内没有Termin，估计是被人预定了。请问你买的Baujahr哪一年？ fallinglight 发表于 2022-1-5 12:14
Hochtaunus Kreis
MTK也看了，有一套比较合适的想约中介看房告知一个礼拜内没有Termin，估计是被人预定了 ...
2002年的。 hahaxixi 发表于 2022-1-5 13:17
2002年的。
真好，恭喜！ fallinglight 发表于 2022-1-5 15:18
真好，恭喜！
谢谢， 去年看了四套公寓，每次表示要买，就这个拿到ZUSAGE， 加价我也不想，毕竟是工薪阶层，我还是很注重现金流的。 小户型过剩与否不清楚 但是小户型依然很火爆 上个月想去买 没抢到。。。 Hoard 发表于 2022-1-2 20:04
慕尼黑和周边的房子还是卖的不错的。 经常看到一个二手房挂几天就没了。新房不清楚。主要关注了二手。 ...
新房基本上小户型都是被秒杀 剩下的基本上都是巨贵的 hahaxixi 发表于 2022-1-3 10:34
中国中介几年前就在微信群里卖房了，三年前卖个GALLUS的房，我问一下地址，再决定要不要过去看， 人家很敷 ...
哈哈 对呢 感觉牛的很 直接忽略
买吧
大家把柏林的房子全部买下来吧
哈哈哈
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