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鸭丫 发表于 2011-2-22 23:06

屋主要卖房，求助

本帖最后由 鸭丫 于 2011-2-22 22:16 编辑

去年9月中我找到搬到现在的Wohnung里，我们这是个Haus，有三层，一层住的是我的老太太Vermieterin，二楼是另外一家，他们家几十年前就把二楼从我的Vermieterin手里给买下来了，然后我住三层。在网上看到这个Wohnung的时候，我知道这个房子是要交Provision的。在第一次看房子的时候我才知道那个Maklerin是这个Vermieterin的女儿。但她女儿在的那个房屋中介公司和老太太本人是没关系的。所以我也没说什么，就把Provision交了。然后找搬家公司搬家粉刷买东西装厨房，不算买家具电器的钱，只说花在房子本身的钱，大概就2500-3000欧了，这其中包括了Provision。狗血的事情来了，前天晚上那个老太太来找我，和我说她想把我租的房子卖了，因为她老公很早前死了，经济上不方便如何如何，她问我什么时间方便可以让有兴趣的人来看房子，可能之前还想找个Gutachter来评估一下房子的价钱，当然我还可以继续租下去，blablabla。当时我还没觉得什么，反正我能住不就行了。她走以后仔细一想，很郁闷。万一这房子卖出去了，然后新的Eigentümer和我说出于Eigenbedarf他要把我们的租房合同取消的话，那我不惨了，花了这么多钱在这个房子上，结果可能连一年都住到，这也太杯具了。我不觉得一个卖房子的想法会在仅仅几周内就成型，怎么也得考虑几个月吧。怎么可以在5个月前还说租房出去，现在突然就要买房了。我不想说她和她女儿联合起来骗我钱，因为老太太都60多了吧，我Vormieter一家，二楼一家和房东老太太在这房子里一起住了起码超过25年了，他们关系都很好。但我觉得这种做法真的是良心大大的坏了。我住在这个房子里从来都是准时交房租，按时打扫卫生，有些没注意的说一次就改了，比如啥大门９点以后就锁上之类的小事。
在这里问问各位大拿们有什么建议，我的目标是即使在房主变更以后还能继续租这个房子。我还有以下几个问题
有没有什么特殊的条文以保护我这种租客的，在房主变更以后的Kündigungsfrist还是三个月么，我合同上是３个月。。。
如果我不得不搬走，有没有什么条文方法帮我把部分损失从老太太那里拿回来
多谢大家了

huangxiaolu 发表于 2011-2-22 23:52

租赁合同是会一起被卖给新房东的，所以你的合同没有任何改变，新房主和旧房主一样，如果要自己住还是可以让你出来的。没什么办法。

saraisbaby 发表于 2011-2-23 00:08

不对，我记得书里有例子的，一方借了另一方的房子，租期为2年，但是一年的时候房东把房子卖给别人，而另外一个人自己也想住，法律上来说，本来住在那儿的租户和原来的房东签订的合同和新的房主是没任何关系的，新房东可以和租户商量续租的期限，或者马上叫他搬出去。 当然如果租户要马上搬出去的话，租户就可以由Schadenersatzanspuch gegen 原房东

鸭丫 发表于 2011-2-23 00:09

租赁合同是会一起被卖给新房东的，所以你的合同没有任何改变，新房主和旧房主一样，如果要自己住还是可以让 ...
huangxiaolu 发表于 2011-2-22 22:52 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
谢谢回复哈{:4_301:}
但我在网上看到过这条:
Ich bin Mieter. Meine Wohnung wird umgewandelt und verkauft. Wann kann mir gekündigt werden?
Mieter von umgewandelten Eigentumswohnungen genießen zusätzlichen Schutz. Wird nach der Umwandlung die Wohnung verkauft, darf der neue Eigentümer frühestens nach drei Jahren (Bundesrecht) und längstens 10 Jahren (Landesrecht) wegen Eigenbedarfs kündigen. In den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow beträgt die Kündigungssperrfrist sieben Jahre. In den anderen Berliner Bezirken drei Jahre. Diese Frist beginnt mit der Grundbucheintragung des Käufers. Hinzu kommt noch die normale Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten (je nach Mietdauer).
但我不知道这个东西是不是真的

鸭丫 发表于 2011-2-23 00:15

不对，我记得书里有例子的，一方借了另一方的房子，租期为2年，但是一年的时候房东把房子卖给别人，而另外一 ...
saraisbaby 发表于 2011-2-22 23:08 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
我一直以为原来的合同会被新的屋主接手的呢。。。有没有其他附加条款就不知道了

saraisbaby 发表于 2011-2-23 00:17

我一直以为原来的合同会被新的屋主接手的呢。。。有没有其他附加条款就不知道了
鸭丫 发表于 2011-2-22 23:15 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

我那个是wirtschafts privatrecht，跟你那个bundesrecht不大一样也是有可能的，偶还把书翻出来看了，我对这个例子印象比较深。。。。。题目里老是碰到。。。

saraisbaby 发表于 2011-2-23 00:19

不管怎样赔偿肯定是拿定了

鸭丫 发表于 2011-2-23 00:27

不管怎样赔偿肯定是拿定了
saraisbaby 发表于 2011-2-22 23:19 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
谁赔偿，咋个赔偿啊{:4_282:}

saraisbaby 发表于 2011-2-23 00:44

本帖最后由 saraisbaby 于 2011-2-22 23:55 编辑

谁赔偿，咋个赔偿啊
鸭丫 发表于 2011-2-22 23:27 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif


我又研究了下哦，你的新房东可以在法律规定的时间之后赶你走。。。。书上没说多久，但是不会马上就让你走。 我在网上找到了，
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen.

Ebenso hat der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen zu berücksichtigen. Diese sind in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses wie folgt geregelt:

bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate.
Bei mehr als 5 Jahren Vertragsdauer bis zu 8 Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 6 Monate und
Bei einer Mietvertragsdauer von mehr als 8 Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist des Vermieters auf 9 Monate.

不过auch wenn dann die Wohnung des Mieters verkauft wird, bleibt der Mietvertrag weiter bestehen. §566 BGB: Kauf bricht nicht Miete.
Der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn der Mieter seine Wohnung erwerben möchte, muss er aber die Ausübung seines Vorkaufsrechtes gegenüber dem Vermieter erklären (§577 BGB).


Für den neuen Eigentümer einer umgewandelten Mietwohnung gilt die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren (§577a Abs. 1 BGB). Der neue Vermieter kann also erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb (hier gilt das Datum der Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarf oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen.


Die Frist der Kündigung durch den Vermieter kann sich bis auf 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden verlängern, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt. Je nachdem, wie angespannt die Wohnungsmarktsituation vor Ort tatsächlich ist, können die Länder die Kündigungssperrfrist nach der Mietrechtsreform von 3 Jahren auf 4, 5, 6, 7, 8, 9 oder auch auf 10 Jahre verlängern. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes und unter Wahrung der allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen, die bis zu 9 Monaten betragen können, kündigen.



你跟老太太要赔偿呗，你的合同还是生效的。
今天我算明白了，原来书里那个例子说新房主可以干租客走，是因为他有正当原因。 不是因为这个Verkauf，网上说有三个原因，第一就是自己要住。

鸭丫 发表于 2011-2-23 00:54

我又人家研究了下哦，你的新房东可以在法律规定的时间之后赶你走。。。。书上没说多久，但是不会马 ...
saraisbaby 发表于 2011-2-22 23:44 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
谢谢mm哈。打算去Mieterverein看看，我能要到什么样的赔偿再和老太太斗争。这帮人太坏了太坏了{:4_304:}

saraisbaby 发表于 2011-2-23 00:59

谢谢mm哈。打算去Mieterverein看看，我能要到什么样的赔偿再和老太太斗争。这帮人太坏了太坏了
鸭丫 发表于 2011-2-22 23:54 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif


这种事在人人身上都可能发生，你还让我深度研究了下哈哈，谢谢你。你确保自己不要受经济损失就好。
附上网址供你自己研究研究：h tt p://w w w.wohnung-jetzt.de/service/mietrecht/umwandlung.php

h    t tp://w w w.wohnung-jetzt.de/service/wohnungslexikon/kuendigungsfrist.php

鸭丫 发表于 2011-2-23 01:13

这种事在人人身上都可能发生，你还让我深度研究了下哈哈，谢谢你。你确保自己不要受经济损失就好。
...
saraisbaby 发表于 2011-2-22 23:59 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

我一直搞不清楚啥叫Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung。
mm给我的连接里说Von einer Umwandlung spricht man, wenn in einem Mehrfamilienhaus aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen werden.
我一直以为对Mieter来说租的房子Mietwohnung，对房主来说是Eigentumwohnung，一个房子同时是Mietwohnung也是Eigentumwohnung，那这房子是怎么umwandeln的{:4_297:}

saraisbaby 发表于 2011-2-23 01:18

我一直搞不清楚啥叫Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung。
mm给我的连接里说Von e ...
鸭丫 发表于 2011-2-23 00:13 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif


偶很傻很天真的以为就是你这种，一栋房子给几家人住。。。。。叫Mehrfamilienhaus{:4_287:}
俺是读经济的不是读法律的，我只是把书上看到的告诉你，就算没帮助听一下也不会怎么样。。。

鸭丫 发表于 2011-2-23 01:23

偶很傻很天真的以为就是你这种，一栋房子给几家人住。。。。。叫Mehrfamilienhaus
俺是 ...
saraisbaby 发表于 2011-2-23 00:18 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

哈哈。mm找了这么多条文给我，我很感激的。。。。
今天我那个Umwandlung的情况去问我同事，他说我这种不是，然后给我举了个很复杂的例子，一个Mehrfamilienhaus里住了n多人，有租客有房主有物业公司。。。blabla。。以下省略3000字。然后我说我很傻很天真的理解不了{:4_283:}

saraisbaby 发表于 2011-2-23 01:27

哈哈。mm找了这么多条文给我，我很感激的。。。。
今天我那个Umwandlung的情况去问我同事，他说我这种 ...
鸭丫 发表于 2011-2-23 00:23 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif


哈哈哈，社会很复杂啊~~~所以说像我这种埋头看书还是不行滴，
这么说你就是前面的那种，我觉得起码3个月kuendigungsfrist肯定有，搞不好是三年呢，另外经济损失老太也得补偿你。

鸭丫 发表于 2011-2-23 01:39

哈哈哈，社会很复杂啊~~~所以说像我这种埋头看书还是不行滴，
这么说你就是前面的那种，我觉得起码3 ...
saraisbaby 发表于 2011-2-23 00:27 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
我希望还能至少住个3年啥的。。。不然就算有Reklamation，估计还是要损失好几千欧，毕竟还是要搬家，弄房子啥的。。。我们都要变流氓然后就不怕这种人了{:4_304:}

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 08:05

本帖最后由 huangxiaolu 于 2011-2-23 07:09 编辑

谢谢回复哈
但我在网上看到过这条:
Ich bin Mieter. Meine Wohnung wird umgewandelt und ver ...
鸭丫 发表于 22-2-2011 23:09 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif


你是umgewandelten Eigentumswohnungen吗？ 如果不是，你就忘了这一条吧

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 08:08

不对，我记得书里有例子的，一方借了另一方的房子，租期为2年，但是一年的时候房东把房子卖给别人，而另外一 ...
saraisbaby 发表于 22-2-2011 23:08 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif


可能你记错了吧？mit dem Verkauf gehen alle Rechte und Pflichten automatisch auf den neuen Eigentümer über.

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 08:09

不管怎样赔偿肯定是拿定了
saraisbaby 发表于 22-2-2011 23:19 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

我觉得玄乎

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 08:15

谁赔偿，咋个赔偿啊
鸭丫 发表于 22-2-2011 23:27 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

不是我泼凉水，很难得到赔偿，老房东没有要求你花这笔钱吧？你这Schadenersatz的Anspruch在法律上是nichtbegründet。我只能说祝你幸运了。

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 08:22

哈哈哈，社会很复杂啊~~~所以说像我这种埋头看书还是不行滴，
这么说你就是前面的那种，我觉得起码3 ...
saraisbaby 发表于 23-2-2011 00:27 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

你认为为什么老太太要赔偿经纪损失呢？老太太是有权利卖房的

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 08:27

我希望还能至少住个3年啥的。。。不然就算有Reklamation，估计还是要损失好几千欧，毕竟还是要搬家，弄房 ...
鸭丫 发表于 23-2-2011 00:39 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

LZ不要想的太多，新房东并没有要赶你出去的苗头吧？不管你到那里租房子住，都有这种风险的，如果新房东真的要自己住，要赶你走，那时你再行动，想别的对策还不迟

鸭丫 发表于 2011-2-23 11:11

LZ不要想的太多，新房东并没有要赶你出去的苗头吧？不管你到那里租房子住，都有这种风险的，如果新房东 ...
huangxiaolu 发表于 2011-2-23 07:27 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

租房肯定有这种风险的，但我不能理解一个人5个月前想把房子租出去，5个月后突然就说有个Gedanken要买房，再加上她和Makler的关系，觉得简直就是Betrügen.当然我不知道这个法律上能不能证实。
那个Umwandlung的条文我不知道适不适用在我身上，因为那句话我不能理解，啥叫从Mietwohnung变成Eigentumwohnung的

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 11:41

租房肯定有这种风险的，但我不能理解一个人5个月前想把房子租出去，5个月后突然就说有个Gedanken要买房 ...
鸭丫 发表于 23-2-2011 10:11 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

对于这个老房东的行为，同意你的观点，但你没凭据就没有Chance。
你说二楼几十年前就买下了他的Wohnung，所以我估计（仅仅凭感觉，不一定正确）你目前这个情况不是Umwandlung，而是把一个已经是Eigentumswohnung的Wohnung卖掉而已。如果目前有Umwandlung，你二楼的人就不可能几十年前就买下了，建议你再问问，搞清楚了再说。如果早就umgewandet，你是没有Schutz的， 只有在Umwandlung的时候有这个保障。

鸭丫 发表于 2011-2-23 11:53

对于这个老房东的行为，同意你的观点，但你没凭据就没有Chance。
你说二楼几十年前就买下了他的Wohnun ...
huangxiaolu 发表于 2011-2-23 10:41 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

mm能不能给我解释以下啥是Mietwohnung啥是Mietwohnung啊

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 12:26

mm能不能给我解释以下啥是Mietwohnung啥是Mietwohnung啊
鸭丫 发表于 23-2-2011 10:53 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

就是本来一栋房子，一个房东，一个Eigentum，然后为了经济效益，把一个Eigentum分到每个Wohnung，比如你那栋房子就由一个Eigentum的情况Umwandlung成了3个Eigentum，你的老房东原来有一个Eigentum，Umwandlung后就有3个Eigentum了，这时他可以inAnschluß卖掉其中的某个或某几个Eigentum。那时接手的新Eigentum不能马上把你敢走。

鸭丫 发表于 2011-2-23 13:10

就是本来一栋房子，一个房东，一个Eigentum，然后为了经济效益，把一个Eigentum分到每个Wohnung，比如你 ...
huangxiaolu 发表于 2011-2-23 11:26 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
mm看看我理解的对不对哈
一个人在一栋楼里有两个Wohnung，但作为一个Eigentum申报，其中一个Wohnung租出去了，然后这个租出去的Wohnung打算卖掉或者说马上就要卖掉了，这时候就是Umwandlung von einer Mietwohnung in Eigentumwohnung;
但如果一个人在一栋楼里有两个Wohnung，但分别为每个Wohnung做了个Eigentum申报，也就是说他拥有两个Eigentum。其中一个Wohnung租出去了，然后这个租出去的Wohnung打算卖掉或者说马上就要卖掉了，这时候就不是Umwandlung von einer Mietwohnung in Eigentumwohnung;
{:4_297:}

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 13:21

本帖最后由 huangxiaolu 于 2011-2-23 12:25 编辑

mm看看我理解的对不对哈
一个人在一栋楼里有两个Wohnung，但作为一个Eigentum申报，其中一个Wohnung租出 ...
鸭丫 发表于 23-2-2011 12:10 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif

大概是这样吧，我不是律师，说不对可找我要不了Schadenersatz的，本来就是Eigentumswohnung，不需要Umwandlung就可以卖出了，根据这些东西我是这么理解的。一般来说，Umwandlung都是出于经济目的，所以你这两个Eigentum，一个自住，一个出租是不太可能的，一般都是想卖掉才会umwandlung，最多自己留一两套。

huangxiaolu 发表于 2011-2-23 13:23

三套房子分开卖一般会比一栋房子一起卖赚的钱多（如果都卖得掉的话）

鸭丫 发表于 2011-2-23 13:31

大概是这样吧，我不是律师，说不对可找我要不了Schadenersatz的，根据这些东西我是这么理解的。一般来说 ...
huangxiaolu 发表于 2011-2-23 12:21 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
我还以为mm是学法的呢，这么厉害{:4_276:}
我现在就希望房子卖不出去，或者新房主没Eigenbedarf{:4_458:}

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